Der Immobilienmarkt in Ungarn schwächt sich ab, doch der Markt für überdurchschnittlich teure Immobilien hält sich weiterhin gut

Die Nachfrage auf dem ungarischen Wohnimmobilienmarkt blieb in diesem Jahr verhalten, wobei das gesamte Transaktionsvolumen zurückging. Der Markt für Immobilien im überdurchschnittlichen Preissegment hat jedoch eine andere Entwicklung genommen.

Transaktionen mit Immobilien im Wert von über 100 Millionen HUF nehmen trotz eines insgesamt schwächeren Marktes zu

Laut einer Analyse von Duna House sank die Gesamtzahl der Immobilientransaktionen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 7 %, während die Verkäufe von Immobilien im Wert von mehr als 100 Millionen HUF (ca. 276.000 Euro) um 18 % stiegen.

Ihr Anteil an allen Transaktionen stieg von 8 % auf über 10 %. Dieses Wachstum ist jedoch nicht auf das Premium-Segment zurückzuführen: Das Transaktionsvolumen bei echten Premium-Immobilien im Wert von über 300 Millionen HUF (rund 828.000 Euro) blieb unverändert, während die Aktivität in der höchsten Preisklasse zurückging.

Die Inflation hat neu definiert, was als teure Immobilie gilt

Steigende Immobilienpreise haben zudem die Definition dessen, was als teuer gilt, neu geprägt. Der Medianverkaufspreis der von Duna House verkauften Immobilien lag im ersten Halbjahr dieses Jahres bei rund 50 Millionen HUF (138.000 Euro), gegenüber 42 Millionen HUF (116.000 Euro) im Vorjahr.

Vor diesem Hintergrund stellt die Schwelle von 100 Millionen HUF nicht mehr den Premium-Markt dar, sondern vielmehr die wertmäßig obersten 10 % des Marktes – ein Segment, das am besten als Immobilien mit überdurchschnittlichen Preisen beschrieben werden kann. Erst ab 300 Millionen HUF ist es sinnvoll, vom Premiumsegment zu sprechen, in dem der Markt nach ganz eigenen Dynamiken funktioniert.

Starke Nachfrage der oberen Mittelschicht und steigende Preise treiben das Wachstum an

Der Anstieg der Verkäufe von Immobilien mit überdurchschnittlichen Preisen wird von zwei Faktoren angetrieben. Zum einen besteht eine echte Nachfrage, da Käufer aus der oberen Mittelschicht weiterhin auf dem Immobilienmarkt aktiv sind. Zum anderen gibt es einen technischen Effekt: Da die Immobilienpreise auf breiter Front gestiegen sind, überschreiten nun immer mehr Transaktionen die Schwelle von 100 Millionen HUF.

Im Gegensatz dazu ist das eigentliche Premium-Segment – Immobilien mit einem Wert von über 300 Millionen HUF – in den letzten sechs Monaten nicht gewachsen. „Der Markt für Immobilien im überdurchschnittlichen Preissegment, die jedoch noch nicht zum Premiumsegment zählen, entwickelt sich anders, da er von einer anderen Art von Nachfrage angetrieben wird als der Gesamtmarkt“, erklärte Péter Szegő, Chefanalyst bei Duna House.

„Das ‚Otthon Start‘-Programm hat die Nachfrage unterhalb seiner Fördergrenzen – 100 Millionen HUF für Wohnungen und 150 Millionen HUF (414.000 Euro) für Einfamilienhäuser – angekurbelt und damit das allgemeine Preisniveau angehoben. Anstatt die Nachfrage von teureren Immobilien abzulenken, hat die subventionierte Hypothek die Aktivität unterhalb der Schwelle angekurbelt und damit indirekt dazu geführt, dass mehr Transaktionen die 100-Millionen-HUF-Marke überschritten haben. Das Premium-Segment hingegen wird nicht durch subventionierte Kredite angetrieben, sondern durch finanzstarke Käufer, die in der Regel in größere, höherwertige Immobilien umziehen.“

Die Finanzierung unterscheidet sich im Premiumsegment

Auch die Finanzierung im Segment mit überdurchschnittlichen Preisen unterscheidet sich von der des breiteren Marktes. Da Wohnungen mit einem Preis von über 100 Millionen HUF und Einfamilienhäuser mit einem Preis von über 150 Millionen HUF nicht für das „Otthon Start“-Programm in Frage kommen, finanzieren Käufer in diesem Segment ihre Käufe in der Regel mit Eigenkapital, das häufig durch Hypothekendarlehen zu marktüblichen Zinssätzen ergänzt wird.

„In diesem Segment spielt die Hypothekenfinanzierung oft eher eine unterstützende Rolle, anstatt als Hauptantrieb für eine Transaktion zu fungieren“, sagte Krisztián Fülöp, Leiter von Credipass Ungarn.

„Für diese Käufer ist ein marktüblicher Hypothekarkredit nicht unbedingt eine Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie, sondern vielmehr ein Instrument zur Optimierung der Finanzierungsstruktur. Da sie in der Regel eine höhere Anzahlung leisten, haben Schwankungen der Hypothekenzinsen einen wesentlich geringeren Einfluss auf die Transaktionsaktivität als bei Käufern, die auf geförderte Darlehen angewiesen sind.“

Budapest und der Komitat Pest dominieren weiterhin

Geografisch gesehen ist der Markt für Immobilien im überdurchschnittlichen Preissegment nach wie vor stark konzentriert: Vier von fünf Transaktionen finden in Budapest und im Komitat Pest statt. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Anteil der Hauptstadt jedoch zurückgegangen, während der des Komitats Pest gestiegen ist.

Die Nachfrage verlagert sich zunehmend in den Großraum Budapest, wo Érd eine ähnliche Anzahl an Transaktionen verzeichnete wie die leistungsstärksten Stadtteile der Hauptstadt. Außerhalb der Region Budapest stechen Debrecen und Pécs als führende Märkte hervor.

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Der Premium- und Luxusmarkt unterliegt anderen Regeln

Das obere Marktsegment – Premium- und Luxusimmobilien – unterscheidet sich nach wie vor erheblich vom Massenmarkt.

„Jede Immobilie im Wert von mehr als 300 Millionen HUF ist einzigartig, was bedeutet, dass auch jede Transaktion einzigartig ist“, sagte Tamás Viola, Leiter von Duna House Prime. „Dies ist kein Massenmarkt; der Erfolg hängt davon ab, den richtigen Käufer mit der richtigen Immobilie zusammenzubringen.“

Schon die Preisgestaltung erfordert Fachwissen. Keine zwei Immobilien sind gleich, und die Festlegung eines realistischen Angebotspreises erfordert beträchtliche Erfahrung. Die Festlegung eines falschen Preises kann den Verkaufsprozess leicht um mehrere Monate verlängern.“

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