几十年来，高端房地产市场一直基于一个前提运作：土地即价值。这虽属实，但这一观点正变得越来越不全面。匈牙利的自然资本远不止于农田。喀尔巴阡盆地之下蕴藏着一种在欧洲极为稀缺、日益吸引全球投资者关注、却仍鲜少体现在房地产价格中的资源：水。 匈牙利的水资源并非通常意义上的水，而是温泉水、地热能、药用水和矿泉水——这些资源的价值由地质条件决定，受法律保护，并通过许可和认证程序在商业上具有独特性。

作者：埃梅塞·塞尔（Emese Széll），匈牙利高端客户私人房地产顾问

喀尔巴阡盆地——天然的稀有瑰宝

在欧洲范围内，匈牙利的地热资源禀赋堪称卓越。 由于喀尔巴阡盆地下方地壳较薄，匈牙利的地温梯度（即温度随深度增加的速率）平均约为每公里45–50 °C，而欧洲大陆的平均值仅为每公里25–30 °C。 因此，根据当地情况，在 1,000–2,000 米的深度往往就能达到 50–100 °C 或更高的经济利用温度，而西欧的大部分地区可能需要钻探到 3,000–4,000 米深。 钻探深度越大，成本越高，技术难度也越大。匈牙利的结构性优势是真实且持久的，但资本市场和房地产市场均未将其充分计入价格。

地热潜力不仅仅是一个能源问题。匈牙利的热水资源支撑着其温泉文化、农业供暖和健康旅游业。 塞格德和德布勒森的地热区域供热系统，以及赫维兹、埃格沙洛克和扎拉卡罗什等温泉旅游胜地，都依赖于一种不依赖进口、相对不受季节性天气波动影响且难以被替代的国内资源。 对于精明的投资者而言，最后这一特点至关重要：地热资源是一种结构性稀缺资产。

然而，从法律角度来看，温泉水的开采与地热能的利用并不总是属于同一许可制度的范畴。根据《采矿法》，采矿主管部门通常通过温泉水开采许可来批准地热能的勘探、开采和利用，但主要用于医疗或农业目的的开采除外。

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矿泉水：一个独特的法律和商业类别

匈牙利的水资源不仅限于温泉水。作为食品进行瓶装销售的天然矿泉水属于一个独立的法律类别。 根据第65/2004 (IV. 27.) FVM–ESzCsM–GKM号联合法令，布达佩斯首都政府办公室（Budapest Főváros Kormányhivatala）将根据申请认定水为天然矿泉水。 申请人必须证明其符合规定的化学、微生物及其他要求，并提交所需文件。 欧盟的框架由第2009/54/EC号指令确立。该制度与根据第509/2023号政府法令（XI. 20.）对药用水及其他天然治疗因子的认定是相互独立的。

虽然在商业上存在明确区分，但这些类别并不构成简单的法律等级体系。 天然矿泉水必须源自受保护的地下含水层，天然无污染，其成分和温度在自然波动范围内保持基本恒定，并满足适用的微生物学要求。虽然法规允许进行有限范围的特定处理，但禁止进行消毒。 泉水是一个独立的法律类别，有其自身的灌装和质量要求；它与官方认可的天然矿泉水并不相同。这种区分可以支持显著的产品差异化和品牌价值，但其本身并不构成法律垄断，也不会使水的成分成为商标。

二氧化硅作为全球性的高端差异化因素

匈牙利部分深层温泉和矿泉水资源含有高浓度的硅酸（以二氧化硅（SiO₂）形式存在）。这一成分已成为全球“美容水”和“硅酸水”细分市场中的商业差异化因素。 然而，从法律角度而言，二氧化硅含量本身并不构成经授权的健康声明。 任何将二氧化硅与皮肤、头发或结缔组织益处联系起来的食品商业宣称，均须遵守第 1924/2006 号条例（EC），且仅可在欧盟健康宣称制度允许的情况下使用。 斐济水（Fiji Water）的二氧化硅含量通常被报道为约 93 毫克/升，常被视为行业基准，并将其作为高端定位的一部分。

匈牙利的深层温泉，尤其是大平原和蒂萨河地区的温泉，其以SiO₂表示的硅酸含量可能高得多。 根据我掌握的项目文件，对赫维什县一个深度近 950 米、温度超过 50 °C 的热泉进行的实验室测试显示，其硅酸含量为 341 毫克/升，几乎是上述“斐济水”基准值的四倍。 博尔佐尼山脉的一口深度为149米的矿泉水井测得的偏硅酸含量为112毫克/升，同样高于该基准值。这些具体项目的数据应参照原始实验室报告和官方记录进行评估。

为何匈牙利的水资源资产未体现在房地产价格中？

如果这些数据如此令人信服，为何没有反映在房地产价格中？部分答案在于监管政策，这也是本系列接下来两篇文章的主题。仅拥有水资源是不够的：开发利用的法律途径取决于预期用途、取水方式以及涉及的设施。

对于水利工程、供水设施及用水活动，通常必须依据《水资源管理法》评估是否需要取得水法许可（vízjogi engedély），并受法定申报制度和豁免条款的约束。 1996年第72号政府法令（5月22日）和2017年第41号内政部法令（12月29日）规定了关键的程序和文件要求。 对于用于饮用水、矿泉水或药用水的水源地，根据1997年7月18日第123/1997号政府法令划定地下保护区、地表保护区或保护带 关于地下水保护的规定，政府第219/2004号法令（7月21日）则对地下水保护作了规定。

如果通过开采热水来获取地热能，矿业法授权也可能起到决定性作用。仅在政府第314/2005号法令（XII. 25.）规定的情况下，才需要进行环境影响评估。 如果项目可能影响“Natura 2000”保护区，则可能需要根据政府第 275/2004 号法令（10 月 8 日）进行初步评估；如果无法排除产生重大影响的可能性，则必须进行全面的适当评估。 因此，在每一起依据《水法》申请许可的案件中，设立保护区、出具受纳水体声明或进行环境影响评估并非自动要求。

这为知情的买家创造了两个截然不同的机会。

  • 已获许可的水源。收购其水资源已获得水法和/或采矿主管部门针对预期用途所要求的许可，并在相关情况下获得天然矿泉水或药用水官方认证的房产。此类资产十分稀有，价格通常也相应较高。
  • 有记录但未获许可的水源。识别那些地质资源虽有记录，但必要的许可和认证程序尚未完成的土地，因此入市价格尚未完全反映该水资源的潜在价值。这正是“耐心资本”能够创造价值之处——法律和监管流程将成为价值创造的一部分，而非仅仅是阻碍。

下一步

匈牙利的水资源资产——从温泉和矿泉到地热能及经认证的药用矿泉水——都是一种自然资本，其市场价值在很大程度上受到法律和技术可用性以及监管流程复杂性的影响。 后续文章将探讨水资源保护法规如何影响房产在土地登记中的地位及其市场价值，以及投资者如何将地质潜力转化为可合法开发且能创造价值的资源。

引用的立法

本文仅提供一般性市场和法律信息，并不构成针对具体情况的法律、水法、采矿法、环境法或食品法的建议。 在进行任何投资之前，应针对具体场地、水资源及预期用途，评估适用的许可和监管要求。匈牙利法律条文的英文标题仅为描述性翻译；匈牙利语法律文本具有权威性。本立法信息核查截止于2026年9月3日。

特色图片为示意图。照片来源：Bükfürdő Thermal & Spa