Wasserressourcen in Ungarn: 3 Gründe, warum ihr Wert verborgen bleibt

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Seit Jahrzehnten basiert der Markt für Premium-Immobilien auf einer einzigen Prämisse: Grund und Boden ist Wert. Das ist zwar richtig, wird aber zunehmend unvollständig. Ungarns Naturkapital reicht weit über landwirtschaftliche Flächen hinaus. Unter dem Karpatenbecken verbirgt sich eine Ressource, die in Europa selten ist, wachsende Aufmerksamkeit von globalen Investoren auf sich zieht und sich in den Immobilienpreisen noch kaum widerspiegelt: Wasser. Bei den Wasserressourcen in Ungarn handelt es sich nicht um Wasser im herkömmlichen Sinne, sondern um Thermalwasser, geothermische Energie, Heilwasser und Mineralquellen, deren Wert durch die Geologie bestimmt, gesetzlich geschützt und durch Genehmigungs- und Anerkennungsverfahren wirtschaftlich profiliert wird.

Autorin: Emese Széll, private Immobilienberaterin für Premium-Kunden in Ungarn

Das Karpatenbecken als natürliche Rarität

Ungarns geothermisches Potenzial ist im europäischen Vergleich außergewöhnlich. Aufgrund der dünnen Erdkruste unter dem Karpatenbecken liegt der geothermische Gradient – also die Geschwindigkeit, mit der die Temperatur mit zunehmender Tiefe ansteigt – in Ungarn im Durchschnitt bei etwa 45–50 °C pro Kilometer, verglichen mit einem kontinentaleuropäischen Durchschnitt von 25–30 °C pro Kilometer. Je nach den örtlichen Gegebenheiten lassen sich daher in Tiefen von 1.000–2.000 Metern oft wirtschaftlich nutzbare Temperaturen von 50–100 °C oder mehr erreichen, während in weiten Teilen Westeuropas Bohrungen bis in Tiefen von 3.000–4.000 Metern erforderlich sein können. Größere Tiefen bedeuten höhere Kosten und eine größere technische Komplexität. Der strukturelle Vorteil Ungarns ist real und dauerhaft, doch weder die Kapitalmärkte noch der Immobilienmarkt haben ihn vollständig eingepreist.

Das geothermische Potenzial ist nicht nur eine Energiefrage. Ungarns Thermalwasserressourcen bilden die Grundlage für seine Kurkultur, die Beheizung landwirtschaftlicher Betriebe und den Gesundheitstourismus. Die geothermischen Fernwärmesysteme in Szeged und Debrecen sowie Kurorte wie Hévíz, Egerszalók und Zalakaros stützen sich alle auf eine heimische Ressource, die nicht von Importen abhängig ist, vergleichsweise widerstandsfähig gegenüber saisonalen Wetterschwankungen ist und nicht ohne Weiteres ersetzt werden kann. Für einen versierten Investor ist diese letzte Eigenschaft entscheidend: Eine geothermische Quelle ist ein strukturell knapper Vermögenswert.

Rechtlich gesehen fallen die Thermalwassergewinnung und die Nutzung geothermischer Energie jedoch nicht immer unter dieselbe Genehmigungsregelung. Nach dem Bergbaugesetz genehmigt die Bergbehörde in der Regel die Erkundung, Gewinnung und Nutzung geothermischer Energie durch Thermalwassergewinnung, es sei denn, die Gewinnung dient in erster Linie medizinischen oder landwirtschaftlichen Zwecken.

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Mineralwasser: eine eigenständige rechtliche und wirtschaftliche Kategorie

Die Wasserressourcen in Ungarn beschränken sich nicht auf Thermalwasser. Natürliches Mineralwasser, das zur Abfüllung und zum Verkauf als Lebensmittel bestimmt ist, stellt eine eigene rechtliche Kategorie dar. Gemäß dem gemeinsamen Erlass 65/2004 (IV. 27.) FVM–ESzCsM–GKM erkennt die Regierungsbehörde der Hauptstadt Budapest (Budapest Főváros Kormányhivatala) Wasser auf Antrag als natürliches Mineralwasser an. Der Antragsteller muss die Einhaltung der vorgeschriebenen chemischen, mikrobiologischen und sonstigen Anforderungen nachweisen und die erforderlichen Unterlagen einreichen. Der EU-Rechtsrahmen wird durch die Richtlinie 2009/54/EG festgelegt. Diese Regelung ist unabhängig von der Anerkennung von Heilwasser und anderen natürlichen Heilmitteln gemäß dem Regierungserlass 509/2023 (20. November).

Die kommerzielle Unterscheidung ist real, doch bilden die Kategorien keine einfache rechtliche Hierarchie. Natürliches Mineralwasser muss aus einem geschützten unterirdischen Grundwasserleiter stammen, von Natur aus frei von Verunreinigungen sein, in seiner Zusammensetzung und Temperatur innerhalb der Grenzen natürlicher Schwankungen nahezu konstant bleiben und die geltenden mikrobiologischen Anforderungen erfüllen. Eine Desinfektion ist verboten, obwohl die Gesetzgebung eine begrenzte Bandbreite spezifischer Aufbereitungsmaßnahmen zulässt. Quellwasser ist eine eigenständige rechtliche Kategorie mit eigenen Abfüll- und Qualitätsanforderungen; es ist nicht mit offiziell anerkanntem natürlichem Mineralwasser gleichzusetzen. Diese Unterscheidung kann eine erhebliche Produktdifferenzierung und einen hohen Markenwert unterstützen, begründet jedoch für sich genommen kein gesetzliches Monopol und macht die Zusammensetzung des Wassers nicht zu einem Markenzeichen.

Kieselsäure als globales Premium-Unterscheidungsmerkmal

Einige der ungarischen Tiefenthermal- und Mineralwasserressourcen weisen einen hohen Gehalt an Kieselsäure auf, ausgedrückt als Siliziumdioxid (SiO₂). Dieser Inhaltsstoff hat sich in den globalen Segmenten „Beauty-Wasser“ und „Kieselsäurewasser“ zu einem kommerziellen Unterscheidungsmerkmal entwickelt. Rechtlich gesehen stellt der Siliziumdioxid-Gehalt jedoch für sich genommen keine zulässige gesundheitsbezogene Angabe dar. Jede kommerzielle Angabe für Lebensmittel, die Siliziumdioxid mit positiven Wirkungen auf Haut, Haar oder Bindegewebe in Verbindung bringt, unterliegt der Verordnung (EG) Nr. 1924/2006 und darf nur verwendet werden, sofern dies nach den geltenden EU-Vorschriften für gesundheitsbezogene Angaben zulässig ist. Fiji Water, dessen Siliziumdioxidgehalt üblicherweise mit etwa 93 mg/l angegeben wird, wird häufig als Branchenmaßstab herangezogen und nutzt diese Eigenschaft als Teil seiner Premium-Positionierung.

Ungarische Tiefenthermalquellen, insbesondere in der Großen Tiefebene und in der Tisza-Region, können wesentlich höhere Gehalte an Kieselsäure, ausgedrückt als SiO₂, enthalten. Laut der mir vorliegenden Projektdokumentation ergaben Laboruntersuchungen einer fast 950 Meter tiefen und über 50 °C heißen Thermalquelle im Komitat Heves einen Wert von 341 mg/l – fast das Vierfache des angeführten Referenzwerts von Fiji Water. Ein 149 Meter tiefer Mineralwasserbrunnen in den Börzsöny-Hügeln wies einen Metakieselsäuregehalt von 112 mg/l auf, der ebenfalls über diesem Richtwert lag. Diese projektspezifischen Zahlen sollten anhand der ursprünglichen Laborberichte und behördlichen Aufzeichnungen überprüft werden.

Warum spiegeln sich die Wasserressourcen in Ungarn nicht in den Immobilienpreisen wider?

Wenn diese Zahlen so überzeugend sind, warum spiegeln sich sie dann nicht in den Immobilienpreisen wider? Ein Teil der Antwort liegt in der Regulierung, die Gegenstand der nächsten beiden Artikel dieser Reihe ist. Eine Wasserressource allein reicht nicht aus: Der rechtliche Weg zur Nutzung hängt von der beabsichtigten Verwendung, der Entnahmemethode und der damit verbundenen Anlage ab.

Für Wasserwerke, Wasseranlagen und Wassernutzungen muss die Notwendigkeit einer wasserrechtlichen Genehmigung (vízjogi engedély) grundsätzlich gemäß dem Wasserwirtschaftsgesetz geprüft werden, vorbehaltlich gesetzlicher Meldepflichten und Ausnahmen. Die Regierungsverordnung 72/1996 (22. Mai) und die Verordnung des Innenministers 41/2017 (29. Dezember) enthalten wesentliche Verfahrens- und Dokumentationsvorschriften. Bei Wasserquellen, die der Trink-, Mineral- oder Heilwassergewinnung dienen, kann die Ausweisung einer Untergrundschutzzone, eines Oberflächenschutzgebiets oder eines Schutzstreifens gemäß Regierungsverordnung 123/1997 (VII. 18.) ebenfalls von Bedeutung sein, während der Regierungserlass 219/2004 (21. Juli) den Schutz des Grundwassers regelt.

Eine bergbaurechtliche Genehmigung kann ebenfalls entscheidend sein, wenn geothermische Energie durch Thermalwassergewinnung genutzt wird. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist nur in den durch den Regierungserlass 314/2005 (25. Dezember) festgelegten Fällen erforderlich. Sollte ein Projekt Auswirkungen auf ein Natura-2000-Gebiet haben, kann eine vorläufige Prüfung gemäß Regierungsverordnung 275/2004 (8. Oktober) erforderlich sein; eine vollständige angemessene Prüfung ist notwendig, wenn die Möglichkeit einer erheblichen Auswirkung nicht ausgeschlossen werden kann. Die Ausweisung einer Schutzzone, eine Stellungnahme zum aufnehmenden Gewässer oder eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist daher nicht automatisch in jedem Genehmigungsverfahren nach dem Wassergesetz vorgeschrieben.

Dies eröffnet einem gut informierten Käufer zwei konkrete Möglichkeiten.

  • Die genehmigte Quelle. Der Erwerb einer Immobilie, deren Wasserressource bereits über die für die beabsichtigte Nutzung erforderlichen wasserrechtlichen und/oder bergbaulichen Genehmigungen sowie, sofern relevant, über die amtliche Anerkennung als natürliches Mineralwasser oder Heilwasser verfügt. Solche Objekte sind selten und entsprechend hochpreisig.
  • Die dokumentierte, aber noch nicht genehmigte Quelle. Die Identifizierung von Grundstücken, bei denen die geologische Ressource zwar dokumentiert ist, das erforderliche Genehmigungs- und Anerkennungsverfahren jedoch noch nicht abgeschlossen wurde, sodass der Einstiegspreis den potenziellen Wert der Wasserressource noch nicht vollständig widerspiegelt. Hier kann geduldiges Kapital Wert schaffen, wobei der rechtliche und behördliche Prozess Teil der Wertschöpfung ist und nicht lediglich ein Hindernis darstellt.

Wie geht es weiter?

Die Wasserressourcen in Ungarn – von Thermalwasser und Mineralquellen bis hin zu geothermischer Energie und anerkanntem Heilwasser – stellen eine Form von Naturkapital dar, dessen Marktwert stark von der rechtlichen und technischen Nutzbarkeit sowie von der Komplexität des Regulierungsprozesses beeinflusst wird. In den nächsten Artikeln wird untersucht, wie Vorschriften zum Schutz von Wasserressourcen die Eintragung im Grundbuch und den Marktwert einer Immobilie beeinflussen können und wie ein Investor den Weg vom geologischen Potenzial zu einer rechtmäßig nutzbaren, wertschöpfenden Quelle beschreiten kann.

Zitierte Rechtsvorschriften

Dieser Artikel enthält lediglich allgemeine Markt- und Rechtsinformationen und stellt keine individuelle Rechtsberatung in den Bereichen Wasserrecht, Bergbaurecht, Umweltrecht oder Lebensmittelrecht dar. Vor jeder Investition sollten die geltenden Genehmigungs- und Regulierungsanforderungen für den jeweiligen Standort, die Wasserressource und die beabsichtigte Nutzung geprüft werden. Die englischen Titel der ungarischen Rechtsvorschriften sind beschreibende Übersetzungen; maßgeblich ist der ungarischsprachige Gesetzestext. Die Rechtsvorschriften wurden am 3. September 2026 überprüft.

Das Titelbild ist eine Illustration. Foto: Bükfürdő Thermal & Spa

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