Le risorse idriche in Ungheria: 3 motivi per cui il loro valore rimane nascosto

Da decenni il mercato immobiliare di prestigio opera sulla base di un unico presupposto: il terreno è valore. Ciò è vero, ma risulta sempre più incompleto. Il capitale naturale dell’Ungheria si estende ben oltre i terreni agricoli. Sotto il Bacino dei Carpazi giace una risorsa rara in Europa, che attira un’attenzione crescente da parte degli investitori globali e che è ancora scarsamente riflessa nei prezzi degli immobili: l’acqua. Le risorse idriche in Ungheria non sono acqua nel senso comune del termine, bensì acque termali, energia geotermica, acque medicinali e sorgenti minerali il cui valore è determinato dalla geologia, protetto dalla legge e reso commercialmente distintivo attraverso procedure di autorizzazione e riconoscimento.

Autrice: Emese Széll, consulente immobiliare privata per clienti premium in Ungheria

Il Bacino dei Carpazi: una rarità naturale

Il potenziale geotermico dell’Ungheria è eccezionale nel contesto europeo. A causa della crosta terrestre sottile sotto il bacino dei Carpazi, il gradiente geotermico – ovvero la velocità con cui la temperatura aumenta con la profondità – è in media di circa 45–50 °C per chilometro in Ungheria, rispetto a una media dell’Europa continentale di 25–30 °C per chilometro. A seconda delle condizioni locali, è quindi spesso possibile raggiungere temperature economicamente sfruttabili comprese tra 50 e 100 °C, o anche superiori, a profondità comprese tra 1.000 e 2.000 metri, mentre in gran parte dell’Europa occidentale potrebbero essere necessarie perforazioni fino a 3.000–4.000 metri. Una maggiore profondità comporta costi più elevati e una maggiore complessità tecnica. Il vantaggio strutturale dell’Ungheria è reale e duraturo, eppure né i mercati dei capitali né il mercato immobiliare lo hanno ancora pienamente valutato.

Il potenziale geotermico non è solo una questione energetica. Le risorse di acque termali dell’Ungheria sono alla base della sua cultura termale, del riscaldamento agricolo e del turismo della salute. I sistemi di teleriscaldamento geotermico di Szeged e Debrecen, nonché le località termali quali Hévíz, Egerszalók e Zalakaros, si avvalgono tutti di una risorsa nazionale che non dipende dalle importazioni, è relativamente resistente alle fluttuazioni climatiche stagionali e non può essere facilmente sostituita. Per un investitore esperto, quest’ultima caratteristica è determinante: una fonte geotermica è un bene strutturalmente scarso.

Dal punto di vista giuridico, tuttavia, l’estrazione di acque termali e l’utilizzo dell’energia geotermica non rientrano sempre nello stesso regime autorizzativo. Ai sensi della legge sulle attività minerarie, l’autorità mineraria autorizza generalmente la prospezione, l’estrazione e l’utilizzo dell’energia geotermica tramite l’estrazione di acque termali, salvo nei casi in cui l’estrazione sia destinata principalmente a fini terapeutici o agricoli.

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Acqua minerale: una categoria giuridica e commerciale a sé stante

Le risorse idriche in Ungheria non si limitano alle acque termali. L’acqua minerale naturale destinata all’imbottigliamento e alla vendita come prodotto alimentare costituisce una categoria giuridica distinta. Ai sensi del Decreto congiunto 65/2004 (IV. 27.) FVM–ESzCsM–GKM, l’Ufficio governativo della capitale Budapest (Budapest Főváros Kormányhivatala) riconosce l’acqua come acqua minerale naturale previa richiesta. Il richiedente deve dimostrare la conformità ai requisiti chimici, microbiologici e di altro tipo prescritti e presentare la documentazione richiesta. Il quadro normativo dell’UE è stabilito dalla direttiva 2009/54/CE. Tale regime è distinto dal riconoscimento delle acque medicinali e di altri fattori terapeutici naturali ai sensi del decreto governativo 509/2023 (20 novembre).

La distinzione commerciale è reale, ma le categorie non formano una semplice gerarchia giuridica. L’acqua minerale naturale deve provenire da una falda acquifera sotterranea protetta, essere naturalmente esente da contaminazioni, mantenere una composizione e una temperatura pressoché costanti entro i limiti delle fluttuazioni naturali e soddisfare i requisiti microbiologici applicabili. La disinfezione è vietata, sebbene la normativa consenta una gamma limitata di trattamenti specifici. L’acqua di sorgente costituisce una categoria giuridica distinta, con propri requisiti di imbottigliamento e di qualità; non è equiparabile all’acqua minerale naturale ufficialmente riconosciuta. Tale distinzione può favorire una significativa differenziazione del prodotto e il valore del marchio, ma di per sé non crea un monopolio legale né trasforma la composizione dell’acqua in un marchio registrato.

La silice come fattore di differenziazione di alta gamma a livello globale

Alcune delle risorse termali profonde e di acque minerali dell’Ungheria presentano un elevato contenuto di acido silicico, espresso come biossido di silicio (SiO₂). Questo costituente è diventato un elemento di differenziazione commerciale nei segmenti globali delle «acque di bellezza» e delle «acque ricche di silice». Dal punto di vista giuridico, tuttavia, il contenuto di silice non costituisce di per sé un’indicazione sulla salute autorizzata. Qualsiasi indicazione commerciale relativa agli alimenti che colleghi la silice a benefici per la pelle, i capelli o il tessuto connettivo è soggetta al Regolamento (CE) n. 1924/2006 e può essere utilizzata solo nei casi consentiti dal regime UE applicabile in materia di indicazioni sulla salute. Fiji Water, il cui contenuto di silice è comunemente riportato a circa 93 mg/l, viene spesso citata come punto di riferimento del settore e utilizza questa caratteristica come parte del proprio posizionamento di fascia alta.

Le sorgenti termali profonde ungheresi, in particolare nella Grande Pianura e nella regione del Tisza, possono contenere livelli notevolmente più elevati di acido silicico, espresso come SiO₂. Secondo la documentazione di progetto a mia disposizione, le analisi di laboratorio condotte su una sorgente termale nella contea di Heves, a quasi 950 metri di profondità e con una temperatura superiore ai 50 °C, hanno registrato un valore di 341 mg/l, quasi quattro volte il valore di riferimento citato per l’acqua Fiji. Un pozzo di acqua minerale profondo 149 metri nelle colline del Börzsöny ha registrato un contenuto di acido metasilicico pari a 112 mg/l, anch’esso superiore a tale valore di riferimento. Questi dati specifici del progetto dovrebbero essere valutati alla luce dei rapporti di laboratorio originali e dei registri delle autorità competenti.

Perché le risorse idriche in Ungheria non si riflettono nei prezzi degli immobili?

Se questi dati sono così convincenti, perché non si riflettono nei prezzi degli immobili? Parte della risposta risiede nella normativa, che sarà oggetto dei prossimi due articoli di questa serie. Una risorsa idrica da sola non è sufficiente: il percorso giuridico per lo sfruttamento dipende dall’uso previsto, dal metodo di prelievo e dall’impianto in questione.

Per le opere idriche, gli impianti idrici e gli usi dell’acqua, la necessità di un’autorizzazione ai sensi della normativa sulle acque (vízjogi engedély) deve essere generalmente valutata in base alla Legge sulla gestione delle risorse idriche, fatte salve le modalità di notifica previste dalla legge e le esenzioni. Il decreto governativo n. 72/1996 (22 maggio) e il decreto del Ministro dell’Interno n. 41/2017 (29 dicembre) contengono le principali norme procedurali e documentali. Per le risorse idriche destinate alla produzione di acqua potabile, acqua minerale o acqua medicinale, può risultare rilevante anche la designazione di una zona di protezione del sottosuolo, di un’area di protezione superficiale o di una fascia di protezione ai sensi del Decreto governativo n. 123/1997 (18 luglio) può risultare rilevante, mentre il decreto governativo n. 219/2004 (21 luglio) disciplina la protezione delle acque sotterranee.

L’autorizzazione ai sensi della normativa mineraria può risultare determinante anche nei casi in cui l’energia geotermica venga recuperata tramite l’estrazione di acque termali. Una valutazione di impatto ambientale è richiesta solo nei casi specificati dal Decreto governativo n. 314/2005 (25 dicembre). Qualora un progetto possa incidere su un sito Natura 2000, può essere richiesta una valutazione iniziale ai sensi del decreto governativo n. 275/2004 (8 ottobre); una valutazione completa e adeguata è necessaria qualora non si possa escludere la possibilità di un effetto significativo. La designazione di una zona di protezione, una dichiarazione relativa alle acque riceventi o una valutazione di impatto ambientale non costituiscono quindi un requisito automatico in ogni caso di autorizzazione ai sensi della normativa sulle acque.

Ciò offre due opportunità distinte per un acquirente informato.

  • La fonte autorizzata. L’acquisto di un immobile la cui risorsa idrica disponga già delle autorizzazioni previste dalla normativa sulle acque e/o dalle autorità minerarie necessarie per l’uso previsto e, ove pertinente, del riconoscimento ufficiale come acqua minerale naturale o acqua medicinale. Tali beni sono rari e hanno generalmente un prezzo commisurato.
  • La fonte documentata ma non autorizzata. L’individuazione di terreni in cui la risorsa geologica è documentata, ma il processo necessario per l’ottenimento delle autorizzazioni e del riconoscimento non è ancora stato completato; pertanto, il prezzo di ingresso non riflette ancora appieno il valore potenziale della risorsa idrica. È in questo ambito che il capitale paziente può creare valore, con il processo legale e normativo che diventa parte integrante della creazione di valore anziché un semplice ostacolo alla stessa.

Cosa succederà in seguito

Le risorse idriche in Ungheria, dalle acque termali e dalle sorgenti minerali all’energia geotermica e alle acque medicinali riconosciute, rappresentano una forma di capitale naturale il cui valore di mercato è fortemente influenzato dall’utilizzabilità giuridica e tecnica, nonché dalla complessità del processo normativo. I prossimi articoli esamineranno in che modo le norme di tutela delle risorse idriche possano influire sulla posizione catastale e sul valore di mercato di un immobile, nonché come un investitore possa passare dal potenziale geologico a una fonte legalmente sfruttabile e in grado di generare valore.

Normativa citata

Il presente articolo fornisce esclusivamente informazioni generali di natura commerciale e giuridica e non costituisce una consulenza individuale in materia di diritto, diritto delle acque, diritto minerario, diritto ambientale o diritto alimentare. Prima di qualsiasi investimento, è necessario valutare i requisiti autorizzativi e normativi applicabili in relazione al sito specifico, alla risorsa idrica e all’uso previsto. I titoli in lingua inglese della legislazione ungherese sono traduzioni descrittive; fa fede il testo giuridico in lingua ungherese. Legislazione verificata al 3 settembre 2026.

L’immagine in evidenza è illustrativa. Foto: Bükfürdő Thermal & Spa

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