匈牙利的边境村庄：罗马尼亚房产寻求者的新热点
罗马尼亚加入申根区为匈牙利东部的房地产市场注入了新的动力。边境居民点之间的自由流动便利化使得以前吸引力较低的匈牙利村庄和小城镇的房产越来越受到罗马尼亚买家的青睐。这种日益增长的需求现在甚至扩展到以前完全被排除在匈牙利国内房地产繁荣之外的村庄。
虽然匈牙利的房地产价格普遍较高，但边境附近村庄的低价却为罗马尼亚买家创造了新的机会，他们往往将这些定居点视为购买经济适用房的机会。
根据G7 的数据，罗马尼亚的房价与收入水平相比仍然较高，在欧盟国家中名列前茅。然而，并非所有地方都是如此。近年来，克卢日-纳波卡等城市的房价明显上涨，甚至超过了布加勒斯特的房价。奥拉迪亚和蒂米什瓦拉也出现了类似的趋势，自 2015 年以来，这两个城市每平方米的房价上涨了 2.5 至 3 倍。
由于这些城市靠近匈牙利边境，房价的大幅上涨使人们更加关注边境另一侧更实惠的匈牙利房产。
是什么吸引罗马尼亚买家来到匈牙利的边境村庄？
在匈牙利一侧，特别是在哈伊杜-比哈尔、贝凯斯和松格拉德-恰纳德县，有几个定居点的每平方米房价几乎低得令人难以置信。例如，Nagykereki 距奥拉迪亚不到半小时车程，其房产价格约为每平方米 70 欧元，与罗马尼亚城市相比几乎低得离谱。
在 Magyarcsanád 和附近的其他村庄也有类似的价格水平，每平方米的价格在 30,000 至 40,000 福林之间。这些地方被视为匈牙利住房市场地图上的 “白点”：它们错过了全国房地产市场的繁荣，而附近城镇的房价却上涨了四到五倍。
关键的吸引力在于价格。在克卢日-纳波卡或奥拉迪亚等罗马尼亚大城市，许多人都买不起房，而附近的匈牙利村庄提供的房屋价格仅为这些城市的几分之一。此外，许多买家还被宁静的乡村环境所吸引，这里是周末度假甚至长期居住的理想之地。取消边境检查和行动自由只会加强这种趋势。
另一个重要因素是匈牙利乡村大量空置待售房产，主要原因是人口老龄化和移民趋势。因此，罗马尼亚买家并不一定会赶走当地居民，在许多情况下，他们只是占用了原本空置的房屋。
德布勒森和重大投资：新的动力
德布勒森在该地区具有独特的地位。经济的发展，尤其是宝马工厂和 CATL 电池厂，对当地房地产市场产生了重大影响。自 2015 年以来，该市的房价已经翻了三倍，到 2024 年，每平方米的平均价格将达到 890,000 福林（约合 2,200 欧元）。
然而，这种城市繁荣并没有自动蔓延到周边的村庄。虽然德布勒森的需求在飙升，但附近农村地区的住宅价格仍然相对低廉。这种鲜明的对比使得较小的居住区越来越吸引被大城市中心挤出的罗马尼亚购房者。
这种现象并非首次出现。斯洛伐克-匈牙利边境地区也出现了类似的趋势：在科希策的房地产价格大幅上涨之后，许多斯洛伐克买家将目光转向了匈牙利博尔索德-阿鲍伊-泽姆普勒恩县的村庄。最初，他们购买的是周末住房，但后来许多人选择永久搬迁，最终影响了当地的住房市场。
匈牙利政府的回应
据Infostart 报道，随着跨境购房者兴趣的增长，匈牙利政府并没有袖手旁观。一项拟议的 “地方身份保护 “法案将允许市政当局通过各种措施，如优先购买权或征收特别税，来影响向非本地人出售房产。
虽然彻底禁止的可能性不大，但这些政策可能有助于减缓外国买家的购房速度，尤其是在罗马尼亚买家数量迅速增加的德布勒森和塞格德周边地区。
市场前景
匈牙利的房价继续大幅上涨，2024 年底的年增长率为 15.1%，2025 年第一季度布达佩斯的年增长率更高达 19.2%。
与此同时，贷款购房变得越来越困难，特别是对于那些没有资格获得补贴贷款的人来说。虽然住房贷款金额在增加，市场利率保持稳定，但不断上涨的房价使信贷融资购房变得越来越不容易。
尽管如此，需求不断增长的农村地区，特别是跨境购房者，仍然提供了负担得起的选择，尤其是对于那些想避开城市住房市场高房价的人来说。
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