外国资本准备重返匈牙利房地产市场

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在经历了近四年的停滞之后，匈牙利的房地产市场可能即将迎来一场决定性的变革。市场专家称，新政府的上台可能会释放出期待已久的外国投资，并重塑该国的房地产格局。

据《投资组合》引述的分析师称，近年来，匈牙利的房地产市场一直远低于其潜力，低迷的交易量掩盖了大量积聚的未满足需求。现在，随着对投资者更加友好的政策导向、经济前景的改善以及加入欧元区的雄心，资本可能会重新流入匈牙利，尤其是来自捷克共和国等地区参与者的资本。

近年来，匈牙利约 80% 的房地产交易是由国内投资者推动的，这主要是由于西方资本的撤退。这一趋势很快就会逆转。

信心重建，外国投资者蜂拥而至

专家强调，信心的恢复将在很大程度上取决于经济的稳定、欧盟资金的进入以及更明确的监管条件。采用欧元的可能举措（通过 ERM II）也可能成为降低收益率和提高投资者兴趣的关键因素。

业内人士认为，第一波回流资金可能更具有机会主义色彩，之前将目光投向国外的匈牙利投资者可能会重新进入国内市场。紧随其后的可能是地区性基金，特别是来自捷克和波兰的基金，因为这两个国家的资本募集仍然较为强劲。

不过，大型机构投资者预计会更加谨慎地回归，主要关注高质量、符合环境、社会和公司治理标准的资产。

行业前景：从工业繁荣到酒店潜力

匈牙利房地产市场的不同部分预计将以不同的方式发展：

工业和物流：仍然领先

匈牙利已成功地将自己定位为东西方外国直接投资的交汇点。工业房地产市场仍然是最活跃的部分，尽管未来的政策重点可能会从大型项目转向支持中小企业。

办公楼市场：有弹性但不确定

布达佩斯继续吸引高价值服务业和共享服务中心。然而，约 45 万平方米的国家计划开发项目的命运仍不明朗，这给该行业增添了不确定性。

酒店：增长潜力强劲

尽管旅游需求不断增长，布达佩斯在酒店接待能力方面仍落后于维也纳和布拉格等城市。布达佩斯的酒店业拥有约 24000 间客房，预计在未来几年内将大幅扩张。

零售业：受监管限制

匈牙利的零售业面临着沉重的监管负担，导致其零售密度在中欧和东欧最低。发展尤其有限，在过去十年中仅有适度扩张。

住宅：供应短缺推动价格上涨

住房仍然是最受限制的领域之一。匈牙利每年为每百万居民提供的新住宅不足 2,000 套，远远低于波兰或斯洛伐克等地区的同类国家，从而导致了持续的价格压力。

法律改革可释放市场

虽然匈牙利的法律框架基本健全，但专家们强调，提高透明度、可预测性和咨询实践可以迅速恢复投资者的信心。

新政府在宪法上占多数，因此可以迅速进行改革，解决长期存在的问题，例如：

• 复杂的优先购买权，包括布达佩斯市中心的国家优先购买权
• 允许豁免标准法规的特殊投资制度
• 限制大型零售开发的有争议的 “广场停止 “规则

简化这些框架并确保以规则为基础的管理可能是重振交易活动的关键。

流动性仍是关键信号

专家们一致认同一个关键指标：实际交易量。流动性的恢复，而不仅仅是政策的宣布，将决定信心重建的速度。

一些投资者已经表示有兴趣进入匈牙利市场，但由于买方预期和卖方定价之间的不匹配以及监管方面的不确定性，许多交易此前已经停滞不前。

考虑到现有等待买家的资产，资金的重新流入，哪怕是部分资金的流入，也会极大地促进市场活动。

布达佩斯房价飙升，负担能力差距扩大

在投资者展望未来的同时，当前的住宅市场也在讲述一个更直接的故事：价格与需求之间的差距在不断扩大。

根据Telex 的数据，在布达佩斯，价格在 1 亿福林（27.5 万欧元）左右的房产曾经被认为是一个心理门槛，但现在已成为一种常态。大约 40% 的挂牌房源属于这一类别，但只有四分之一的买家在这一价位进行搜索。

在某些地区，包括巴拉顿湖周边地区以及韦斯普雷姆和索莫日等县，这种不匹配现象更为明显。在某些地区，高价房产的比例远远超过了实际需求。

与此同时，对国家补贴计划之外的房屋的需求也有所减弱，导致销售期延长，价格谈判增多。

在豪宅领域，门槛进一步提高：布达佩斯的优质房产现在的起价通常超过 2 亿福林，尤其是在二区、五区和一区等著名区域。

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前景：谨慎乐观，面临结构性挑战

匈牙利房地产市场似乎正在进入一个谨慎乐观的新阶段。政治变革、潜在的欧元区调整以及被压抑的投资需求，这些因素的结合可能会推动匈牙利房地产市场出现有意义的复苏。

然而，结构性问题依然存在。经济承受能力的限制、监管的复杂性以及供应短缺（尤其是住房供应短缺）将继续影响市场的发展轨迹。

目前，所有的目光都集中在一个问题上：交易是否会强势回归？如果是这样，匈牙利期待已久的房地产复兴可能最终会开始。

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