布达佩斯房市震荡：这两个区的房屋销售比以往任何时候都快
进入年底，匈牙利的住宅房地产市场出现了一个明显的变化：在需求放缓的同时，房屋供应量却在以越来越有利于购房者的速度增长。Duna House 和 Ingatlan.com 的最新分析揭示了不同地区之间的动态差异有多大，以及为什么小型、价格合理的公寓仍然是全国范围内流动最快的。
布达佩斯 Ferencváros 和 Kőbánya 的销售速度最快
根据Duna House 的最新报告，今年布达佩斯销售最快的住宅位于第九区（Ferencváros）和第十区（Kőbánya）。
- 九区：平均售出时间为 55 天，为整个首都之最。
- 第十区：平均 63 天，也远远低于全市平均水平。
这两个区都有类似的特点：30-60 平方米、维护良好、价格合理的公寓数量较多，通常售价为 3500-7000 万福林。这些住宅吸引了大量首次购房者和投资者，从而保持了旺盛的成交量。
与此形成鲜明对比的是，一些热门地区的售房时间明显延长。
- 第十九区：78 天
- 第十三区：91 天
- 第七区和第十一区：约 96-97 天
- 二区、三区和八区：114-125 天
分析师认为，速度放缓的主要原因是大型公寓和家庭住宅集中上市，由于运行成本较高、翻新需求较复杂以及决策时间较长，这些住宅通常会在市场上滞留数月之久。
“Duna House 的首席分析师 Péter Szegő 说：”价格合理、条件良好的小型公寓仍然是销售最快的类别，而几乎每个区的住宅都会在市场上滞留很长时间。
米什科尔茨省位居榜首
除首都外，米什科尔茨是最具活力的大城市，平均售房时间达到了令人印象深刻的 86 天。米什科尔茨 40-70 平方米中等或良好条件的房屋成交量最大，通常属于可负担得起的价格范围。
全国排名依次为
- 凯奇凯梅特104 天
- 塞克斯费赫尔瓦尔110天
- 佩奇113 天
- Nyíregyháza & Debrecen：118 天
- 塔塔巴尼亚126 天
- 韦斯普雷姆： 139 天
- 松博特海伊149天
- Zalaegerszeg: 174 天
这种模式是一致的：拥有较多维护良好的小型公寓的城市销售较快，而以大型住宅为主的地区则会出现较长的延迟。
需求缓解而供应扩大：对购房者有利的条件
与此同时，Ingatlan.com 11 月份的数据显示，市场正在进入冬季惯常的放缓期，但其中有一个重要的转折。虽然咨询量下降至 26 万次（月环比下降 7%，年同比下降 15%），但供应量却激增。
这一增长的部分原因是 “奥特森起步计划”（Otthon Start Programme）的推动，自 9 月份以来，该计划已将数万名首次购房者带入市场，促使许多房主将其房产挂牌，希望能够升级换代。这一趋势引发了一系列的连锁反应，扩大了全国范围内的供应量。
- 仅 11 月份就出现了 32,000 个新挂牌房源，年增幅达 14%。
- 目前，活跃挂牌房源已超过 14 万套，而 8 月下旬为 13.1 万套。
只有博尔索德县和扎拉县的挂牌量低于一年前。
布达佩斯仍是热点地区，但旅游项目决定了人们的偏好
布达佩斯的需求仍占主导地位，60% 的当地买家都在寻找符合奥特洪启动计划的房屋。佩斯县占全国需求的 15%，87% 的搜索也符合该计划的标准。
其他关注度较高的县包括
- 哈伊杜-比哈尔 – 92% 的搜索符合项目标准
- 费尔 – 96
- Győr-Moson-Sopron – 95
展望：下一个高峰将在一月到来
Ingatlan.com经济学家拉斯洛-巴洛格（László Balogh）认为，需求放缓和供应扩大的综合效应正在对价格造成下行压力，这对买家来说是一个可喜的发展。
下一个明显的需求高峰预计将出现在 1 月初，届时公共部门的员工将获得 100 万福林的无偿住房补贴。然后，从 2026 年 2 月起，购房者甚至可以使用该计划提供的固定利率为 3% 的贷款，在设计阶段就直接购买新建住房。
布达佩斯销售最快的地区仍然是紧凑型经济适用房，全国供应量逐月扩大，2025 年即将过去，但有一个明确的信号：购房势头正逐渐向准备购房者倾斜。