我之前的专栏探讨了外国买家如何在匈牙利购房、布达佩斯的哪些区属于高端地段、如何低调购置房产，以及从首次报价到完成产权登记的整个流程。 然而，对于那些着眼于代际传承的业主而言，有一个问题迟早必须面对：当业主去世时，匈牙利房产的归属将如何处理？答案比许多人预期的更令人安心——但这仅适用于那些提前做好规划的人。 本文将从国际业主的角度审视匈牙利的继承制度，且不仅限于布达佩斯：文中所述内容同样适用于该国任何地区的房产。
本文为《匈牙利每日新闻》的特约专栏，作者埃梅塞·塞尔（Emese Széll），现任匈牙利高端客户私人房地产顾问
这次，公证人将主导整个过程
阅读过分步购房指南的读者应该还记得，匈牙利的房产买卖通常由律师主导，公证员通常完全不参与其中。而在遗产继承中，角色则发生了逆转。遗产认证是一项由公证员负责的非争议性程序： 死亡登记完成后，市政书记员会编制遗产清单——房产将获得一份税务及估值证明，而遗产清单本身是免费的——随后案件移交至主管的民法公证人，由其举行听证会，并最终通过遗产转移令结束该程序。 该命令具有一审法院判决的效力，继承人凭此文件在土地登记处、银行及其他任何场所证明其所有权。 公证人不能自由选择：管辖权依据逝者生前在匈牙利的最后居所确定，若无法确定则以死亡地为准；若在国外死亡，则以遗产资产所在地为准。实际上，市政书记官的处理阶段大约需要两个月；总时长取决于遗产的复杂程度。
无遗嘱时由谁继承？
在没有遗嘱的情况下，适用《民法典》规定的继承顺序。被继承人的子女优先继承，份额均等。尚存配偶的地位往往会让国际读者感到惊讶：除与后代共同继承外，配偶还可获得与被继承人共同居住的房屋及其家具的终身用益权，以及遗产其余部分中相当于一名子女应得份额的遗产。 若无后代，配偶将全权继承共同居住的房产，并获得剩余遗产的一半——另一半归父母所有。若既无后代也无父母，几乎所有遗产都将归配偶所有。 还有一项重要提醒：在法律上，未登记关系的伴侣不被视为继承人。如果没有遗嘱，他们将一无所获，甚至无法从共同居住的房屋中获得任何份额。对于婚姻或婚姻登记并非理所当然的跨国夫妇而言，仅此一点就足以成为进行周密规划的充分理由。
法定继承份额——以及鲜为人知的相关内容
匈牙利法律遵循大陆法系传统，承认“法定继承份额”：即使遗嘱另有规定，后代、配偶和父母仍有权获得其法定继承份额的三分之一。以下两个细节对此进行了进一步说明。 首先，法定继承份额是一种债权，而非所有权份额：这是针对继承人提出的金钱债权，受五年诉讼时效限制——它并不影响财产的所有权。其次，在跨国遗产中，法定继承份额的存在绝非必然——这也引出了本文最重要的观点。
关键在于：您可以选择适用哪个国家的法律
自2015年起，《欧盟继承条例》（第650/2012号条例，业内称为“布鲁塞尔IV”）一直统一规范着跨境遗产事务。 其默认规则是：无论单项资产（甚至不动产）位于哪个国家，均由被继承人最后惯常居所地的法律管辖整个遗产。因此，一位居住在匈牙利的德国业主的全部遗产将由匈牙利公证人依据匈牙利法律进行管理；而一位居住在伦敦的业主在布达佩斯的公寓，则可能不受此规则约束。 然而，该条例的真正威力在于法律选择权：任何人在死亡财产处置中，均可为其全部遗产选择其国籍所在国的法律——拥有双重国籍者可任选其一。这一规定同样适用于非欧盟公民：一名美国业主可以有效地为其在匈牙利的房产选择其所在州的法律。 所选法律同样涵盖强制继承份额——如果该法律体系中不存在这一概念，匈牙利的强制继承份额规则便不适用。因此，遗嘱中一句措辞得当的表述，便足以决定遗产是按照匈牙利的法律程序进行分配，还是遵循业主本国法律的逻辑。
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遗产税：欧洲最慷慨的税收制度之一
一般遗产税为遗产净值的18%，住宅房产税率则降至9%——但关键在于免税条款。 直系亲属（父母、子女、祖父母、孙子女，包括养子女）、配偶、登记伴侣以及自2020年起新增的兄弟姐妹，均可完全免税继承遗产——即使遗产价值高达数十亿福林。按欧洲标准衡量，这是一项极为慷慨的制度。 不过，免税范围不包括未登记的伴侣，且税务机关会在遗产转移最终确定后通过缴款通知书核定税款，通常设30天缴纳期限。 2026年的一项新规定值得特别关注：如果继承人在一年内开始对列入国家名录或地方保护的建筑进行翻新，并在五年内完成，则可申请退还已缴纳的遗产税——这对历史建筑的继承人而言是一项真正的激励措施。
作为国际业主立遗嘱
如果外国遗嘱符合遗嘱人国籍法或遗嘱订立地法律等形式要求，则在匈牙利有效——针对匈牙利的程序，建议提供翻译件，并在必要时加盖海牙认证。 匈牙利法律承认三种主要形式：完全手写遗嘱、在两名见证人面前签署的遗嘱以及公证遗嘱。 对于国际业主而言，最可靠的解决方案是制定一份明确选择适用法律的遗嘱，且负责管理匈牙利资产的顾问也应知悉该法律选择。若遗嘱认证程序在国外进行，当地签发的《欧洲继承证书》在所有成员国均无需进一步程序即可获得承认，并可用于匈牙利土地登记处的产权转移手续。
当房产归属于公司时
此前专栏曾提及，可通过公司结构来安排所有权。从继承角度来看，这有其独特的运作机制：继承人在成员去世时会自动获得Kft.（有限责任公司）的业务份额，但只有在申请登记入股东名册后，才成为公司的成员——且公司章程可能对此设定附加条件。 在税务方面存在一个鲜为人知但至关重要的区别：继承房产的出售自第五年起可免征个人所得税，而继承的商业份额出售所得，超过其遗产评估价值的部分则需无限期纳税。因此，确保该份额以真实市场价值列入遗产清单至关重要。 结构的选择不仅在购买时重要，在下一代时同样重要。
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结语
一处继承而来的房产也承载着家族的历史，这份分量值得我们予以尊重。 在我看来，最理想的处理结果都有三个共同点：继承人给自己留出时间；在决定如何处置遗产前，他们真正了解自己拥有什么；并且他们善用匈牙利法律中那些不显眼但有效的工具——继承人协议、对产权证的严谨解读，以及对最终出售事宜的周密准备。
遗产继承并非人们乐于讨论的话题——然而，这恰恰是沉默代价最昂贵的领域。 匈牙利的法律体系具有可预测性，对近亲的免税额度十分慷慨，而欧盟的法律选择规则赋予国际业主一种其他法律工具难以匹敌的规划自由度。及时且深思熟虑的财产处置并非关乎死亡：而是为了确保那处精心挑选的家园，能以同样的用心传承下去。
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埃梅塞·塞尔（Emese Széll），匈牙利高端房地产市场专家。premiumingatlanok.com
本文旨在提供一般性的市场和经济信息。
