欧盟委员会已提出旨在解决欧洲住房危机的新规，为各城市提供更明确的框架，以限制短期租赁和投资驱动的房产使用。不过，该提案不会自动禁止爱彼迎。在严格条件下，限制措施的决定权仍将由各国政府及地方当局掌握。
据房产网站ingatlan.com的分析，匈牙利的布达佩斯以及若干主要大学城可能会受到特别大的影响。
实施限制措施需提供住房危机的证明
欧盟委员会于9月初提出了关于经济适用房的法规草案。该一揽子方案旨在为面临住房可负担性问题的城市提供更大的行动空间，同时鼓励建造更多住房。
根据该提案，限制措施只能在经具体认定的、处于所谓“住房压力”状态的地区实施。
必须同时满足以下三个条件：
- 房价与收入之比持续处于高位，平均房价至少相当于八年平均净收入；
- 该状况已恶化，且该比率在过去十年间持续上升；以及
- 预计未来三年住房压力不会缓解。
任何限制措施的实施期限最长为五年，且必须定期进行审查。
布达佩斯可能成为受影响的地区之一
据ingatlan.com统计，根据当前官方收入数据和每平方米挂牌价计算，布达佩斯一套60平方米的公寓价格大致相当于11至13年的净收入。这一比例在全国范围内较低，而各县首府的住房价格则相当于约8至9年的平均收入。
不过，未来相关规定将涵盖的具体区域目前尚无法确定。ingatlan.com首席经济专家拉兹洛·巴洛格指出，这在很大程度上将取决于欧盟采用的计算方法以及用于计算的收入水平。
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布达佩斯已收紧短期租赁规定
布达佩斯市中心的多个区已经出台或正在考虑出台针对短期租赁的限制措施。
在特雷兹瓦罗斯（第六区），自1月起已禁止短期住宿。在约瑟夫瓦罗斯（第八区），从明年起，可供短期租赁的公寓数量将被限制在该区住房存量的3.5%以内，而第一区也在考虑实施更严格的监管措施。
ingatlan.com 的数据显示，特雷兹瓦罗斯区采取的措施已对当地租赁市场产生了显著影响。限制措施实施后，该区可供长期租赁的公寓供应量增长了34%，而市场对这类房产的关注度也上升了32%。 与此同时，月均租金从300,000福林降至280,000福林。
这些数据表明，尽管限制措施本身无法解决更广泛的住房短缺问题，但确实能够显著重塑当地租赁市场格局。
“最重要的变化之一可能是，欧盟法规将为那些希望通过限制短期租赁或投资驱动型房产购买来缓解住房压力的城市，建立一个更清晰的法律框架，”巴洛格·拉斯洛表示。
他补充道，仅靠限制措施无法解决住房短缺问题，需要更多新建住房、加快开发速度并增加供应量，才能应对这一更广泛的问题。
布鲁塞尔方面也希望建造更多住房
因此，欧盟的一揽子计划在可能实施限制措施的同时，也特别强调增加住房供应。
欧盟委员会将鼓励加快规划和审批程序、开发棕地、建设租赁住房和学生宿舍、建立土地储备以及利用空置住房。
匈牙利可能也存在巨大的未开发潜力。根据2022年人口普查数据，全国范围内有近57.2万处住宅被归类为空置，其中布达佩斯就有超过16万处。
不过，ingatlan.com 指出，这些房产并不一定全部处于空置状态。其中部分被用于其他用途，另一些则不适合居住或需要大规模翻新。但其中一部分在经过投资和翻新后，仍有潜力重返住房市场。
欧盟资金可为住房计划提供支持
该提案还包含重要的财政内容。它计划通过欧盟和欧洲投资银行的资金，为经济适用房计划筹集数百亿欧元。
据ingatlan.com报道，此举还可助力匈牙利正在推进的部分住房政策目标。
巴洛格·拉斯洛表示，从匈牙利住房市场的角度来看，增加经济适用新房的供应，从长远来看可能比个别限制措施更为重要。
匈牙利仍面临新建经济适用房短缺的问题，而交通便利的城市地区需求依然强劲。新建住房的持续增加也有助于更新该国的住房存量并提高其能源效率。
该提案尚未最终确定
据ingatlan.com报道，欧盟委员会的提案仍处于初期阶段。该提案必须获得欧洲议会和欧盟理事会的批准，立法过程可能需要18个月至两年时间。如果获得通过，该法规也将直接适用于匈牙利。
