匈牙利住房市场可能正迎来近年来最重要的政策转变之一。政府新颁布的一项决议要求制定《韦克勒住房建设计划》，承诺提供更多经济适用房、租赁住房和学生宿舍，并将棕地再开发作为该战略的核心。 然而，该计划也引发了一个根本性问题：匈牙利能否通过建设庞大的新城区来摆脱住房危机？还是说，在首批公寓竣工之前，基础设施建设费用就会吞噬大部分资金？
这一区别至关重要。 政府尚未批准包含最终项目清单、价格及资格规则的详细建设计划。8月31日刊登于《匈牙利公报》的第1275/2026号政府决议指示，交通与投资部长应与财政部长共同于9月30日前制定《韦克勒计划》。
尽管如此，政策方向已十分明确：在匈牙利住房政策长期以鼓励购房为主导的数年之后，政府正准备赋予租赁住房、机构投资者以及政府支持的建设项目更大的作用。
为何匈牙利的住房市场已成为一个政治问题
问题的根源在于住房可负担性不断恶化。
根据交通与投资部长达维德·维特齐（Dávid Vitézy）公布的数据，2015年，匈牙利一套普通住房的价格相当于约5.9年的平均净收入。到2025年，这一数字已上升至7.1年。
维特齐表示，在大致同一时期内，经通胀调整后的房价上涨了约120%，而实际工资仅增长了约60%。与此同时，实际租金上涨了约30%。
对于那些无力或不愿购房的人来说，处境尤为艰难。
Economx援引的一项研究估计，在经济适用房和劳动力流动性日益重要的地区，匈牙利面临着约10万套住房的短缺。在布达佩斯，研究人员发现，许多家庭认为可负担的租金与实际市场价格之间存在巨大差距。()
大学生面临着同一问题的另一种表现形式。根据部长提供的数据，全国约有32万名大学生争夺仅有的4.9万个宿舍名额。无法获得宿舍的大学生被迫转向私人租赁市场，这尤其增加了大学城的需求。
建筑业也表现疲软。
据匈牙利中央统计局（KSH）数据显示，2025年仅竣工12,062套新住宅，较上年减少9.3%。相比之下，在2020年最近一次高峰期，新房竣工量约为28,000套。
不过，也有一个重要的好转迹象：KSH表示，2026年上半年竣工的新房6,278套，比2025年同期增长了22%。 新颁发建筑许可和简化申报所涵盖的住房数量也增长了29%，达到16,588套。因此，匈牙利住房市场正在从极低的基数上复苏，而非持续不断地萎缩。
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“韦克勒计划”将带来哪些变化
政府决议将棕地再开发列为该计划的优先事项之一。
该决议还呼吁提高经济适用房的比例，开发机构租赁住房和学生宿舍，简化规划和审批程序，改善交通连接，鼓励节能建筑，并吸引长期机构投资者。
该决议的范围不仅限于建筑领域。各部部长必须研究能够扩大住房和宿舍供应的税收措施，同时，针对经济适用租赁住房的新一轮财政和监管激励机制预计将于2026年底前出台。
或许最重要的是，政府还下令制定国家住房机构监管框架草案，截止日期为12月31日。
政府发布的其他公告已透露了该计划潜在的资金规模。
政府表示，可从欧盟“复苏与韧性基金”中调拨5.5亿欧元。在银行和私营部门的共同融资支持下，投资总额可能超过20亿欧元，而欧洲投资银行的潜在参与最终可能使总投资额接近30亿欧元。
大型闲置或原工业区预计将发挥重要作用。维特齐提到了布达佩斯的拉科什伦德佐（Rákosrendező）以及规划中的“迪亚克瓦罗斯”（Diákváros，即“学生城”）等项目，作为正在考虑的开发类型的范例。
据Portfolio.hu报道，该计划的目标是为年轻人提供每月租金约为13万至18万福林（约合352至487欧元）的高品质租赁住房。
按当前布达佩斯的标准来看，这一价格极具竞争力。
然而，无论是这些租金水平，还是拉科斯伦德佐（Rákosrendező）等具体地块，均未写入8月31日的政府决议。因此，这些内容应被视为正在讨论中的政策目标，而非最终计划中已确定的内容。
棕地开发或许能改变布达佩斯——但代价几何？
从理论上讲，棕地开发的逻辑极具说服力。
政府无需将城市进一步向绿地扩张，而是可以将废弃的铁路货场、工厂和工业区改造为新的居住区。大片连片的土地也有助于集中建设数千套住房，并配套学校、公园、商铺和公共交通设施。
还有另一个优势：一个成功的棕地开发项目可以修复那些被忽视了几十年的城市肌理。
但这也正是最大的财务风险所在。
原工业用地和铁路用地可能需要进行大规模的土壤修复。在开始住宅建设之前，可能必须先清除重金属、石油污染及其他污染物。道路、污水处理系统、水电网络、学校、医疗服务和公共交通设施，可能都需要几乎从零开始建设。
城市发展顾问雅诺什·迪内斯（János Dienes）曾担任布达佩斯祖格洛区首席建筑师，他警告称，一个假设中包含约10,000套住房的新城区，其基础设施建设费用可能高达7,000亿福林（约合19亿欧元）。
据他估算，仅住宅本身的建设成本就可能再耗资7600亿福林（约合20.6亿欧元）。
这些数字仅为估算，并非官方预算，且各个棕地项目的成本可能存在巨大差异。
然而，这些数字生动地说明了政策制定者面临的问题。在此情境下，仅土地平整和基础设施建设一项，所需费用就超过了目前为韦克勒计划划拨的5.5亿欧元欧盟资金的三倍。
因此，如果纳税人实际上承担了土地、场地修复、交通基础设施以及建设成本与补贴租金之间的差额，那么一个项目虽然名义上可以建造数千套可负担住房，但对国家而言仍将极其昂贵。
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在现有社区中填补空缺是否更经济？
批评大型项目模式的人士认为，布达佩斯现有的成熟社区中，已经存在大量空置或未充分利用的地块。
开发这些所谓的“填充用地”将提供一种不同的模式。
其中许多地块周围已有道路、公共交通、电力、供水、学校、商店和医疗设施。与其打造一个全新的城区，不如将住宅逐步融入现有城市中。
这既具有社会意义，也具有经济意义。
如果数千套受补贴的租赁住房集中于一个孤立的地点，政策制定者必须防止该新开发项目演变成一个隔离的租赁住宅区。将经济适用房分布在现有社区中，可以营造出更加多元化的城市环境。
但填充式开发也存在局限性。
地块较小，产权分散。成熟社区的土地价格可能较高，而当地居民对新建项目的反对可能会拖慢开发进度。通过数十或数百个小型项目来交付10,000套住房，远比在产权统一的大型地块上进行开发要困难得多。
因此，真正的选择或许并不在于棕地开发还是填充式开发。
一个成功的计划可能需要两者兼备：既要在经济上可行的大型战略性城市更新项目，也要有利用现有基础设施的小型开发项目。
建造新房并不是唯一的选择
供应只是住房问题方程式中的一部分。
布达佩斯此前已对短期住宿实施过限制措施。从2025年1月1日起至2026年12月31日止，首都范围内不得注册任何新的私人或其他类型的短期住宿单位。已按规定完成注册的现有经营者通常可免于受此禁令限制。
第六区（特雷兹瓦罗斯）则采取了更为严厉的措施，从2026年起，将私人短期住宿的允许天数实质上降至零。
对爱彼迎（Airbnb）类住宿的进一步限制，理论上可能会使部分房产回归长期租赁市场，尽管这一影响的程度尚不确定，而且更严格的监管也会对旅游业和房产所有者产生影响。
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另一个常被讨论的手段是对长期空置的投资性房产征税。其理论依据很简单：与其等待数年新建住房，政府不妨尝试将现有但未被利用的住房存量重新投入市场。
然而，此类措施也引发了一系列问题，包括如何界定真正空置的房产、豁免条款应如何实施，以及相关规定如何得到执行。
韦克尔决议本身为税收政策措施留有余地，但尚未明确这些措施的具体内容。
这对在匈牙利的外国人为何重要
关于匈牙利住房市场的争论不仅仅是一个国内社会政策问题。
对于在匈牙利生活、学习、工作或投资的外国人而言，“韦克勒计划”最终可能会改变布达佩斯房地产市场的多个方面。
国际学生可能会最先感受到这种影响。如果匈牙利大幅增加宿舍名额，目前在私人市场租房的数千名学生可能会退出公开市场。这可能会减轻布达佩斯小型公寓的租房竞争压力，特别是在每年夏末大学租房高峰期。
不过，外国留学生不应认为计划中的补贴型租赁房源会自动向他们开放。相关资格规定尚未公布。
在布达佩斯租房的外国专业人士和外籍人士也可能间接受益。即使政府支持的公寓主要保留给匈牙利居民或年轻家庭，但市场中低端房源的增加，可能会缓解租赁链其他环节的压力。
房地产投资者面临的形势则更为复杂。机构租赁市场的壮大将为匈牙利以私营为主的租赁市场带来新的竞争对手。与此同时，政府明确表示希望吸引长期机构资本，这可能会在专业管理的住宅开发项目中创造投资机会。
短期租赁投资者还必须考虑布达佩斯针对爱彼迎（Airbnb）收紧监管的独立趋势。
最后，大型棕地开发项目可能会改变首都本身的地理格局。拉科斯伦德佐（Rákosrendező）及类似区域不仅仅是住宅用地。如果开发成功，它们可能会成为拥有交通网络、零售设施、服务设施和公共空间的全新城市社区，其对房产价值的影响将远超项目边界。
匈牙利住房市场目前面临着一个执行层面的问题
政策方向已发生明显转变。匈牙利政府认识到，如果住房的实体供应仍然受限，仅靠补贴抵押贷款来提高购买力，无法解决住房短缺问题。
因此，“韦克勒计划”可能具有更深远的意义：它标志着政策正转向住房建设、租赁住房、学生宿舍、机构投资，以及国家在住房市场中发挥更积极的作用。
但最艰难的决策尚未作出。
该计划仍需确定：谁有资格获得补贴住房；长期低租金的资金将如何筹措；每套竣工住房将耗费多少公共资金；房产的所有权和维护责任由谁承担；以及纳税人、银行、开发商和机构投资者之间将如何分担风险。
最重要的是，政府必须证明其首选的棕地项目能够物有所值。
第一个重要截止日期是2026年9月30日，届时需完成《韦克勒住房建设计划》的编制工作。10月将对重大住房投资项目进行审查，而关于经济适用租赁住房融资方案及国家住房管理局的提案则须在12月底前提交。
在这些细节公布之前，不应将韦克勒计划视为拯救匈牙利住房市场的万全之策，也不应将其视为注定会失败的金融计划。
该计划的目标旨在解决实际存在的薄弱环节：住房短缺、租金高昂、学生住宿不足，以及租赁行业缺乏制度深度。关键问题在于，匈牙利能否将这些目标转化为住房，且其成本不仅对租户而言真正负担得起，对公共财政同样如此。
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