Ungarns Wohnungsmarkt steht vor einem tiefgreifenden Wandel, da die Regierung den sozialen Wohnungsbau fördert

Der ungarische Wohnungsmarkt steht möglicherweise vor einer der bedeutendsten politischen Kurswechsel seit Jahren. Ein kürzlich veröffentlichter Regierungsbeschluss sieht die Ausarbeitung des „Wekerle-Wohnungsbauprogramms“ vor, das mehr bezahlbaren Wohnraum, Mietwohnungen und Studentenunterkünfte verspricht, wobei die Sanierung von Brachflächen im Mittelpunkt der Strategie steht. Doch der Plan wirft auch eine grundlegende Frage auf: Kann Ungarn sich durch den Bau riesiger neuer Stadtviertel aus der Wohnungskrise befreien, oder könnte die Infrastrukturbelastung einen Großteil der Mittel verschlingen, noch bevor die ersten Wohnungen fertiggestellt sind?

Diese Unterscheidung ist wichtig. Die Regierung hat noch kein detailliertes Bauprogramm mit einer endgültigen Liste von Projekten, Preisen und Förderkriterien verabschiedet. Der Regierungsbeschluss 1275/2026, der am 31. August im Ungarischen Staatsanzeiger veröffentlicht wurde, beauftragt den Minister für Verkehr und Investitionen, gemeinsam mit dem Finanzminister das Wekerle-Programm bis zum 30. September auszuarbeiten.

Dennoch ist die politische Ausrichtung bereits klar: Nach Jahren, in denen die ungarische Wohnungspolitik von Maßnahmen zur Förderung des Wohneigentums geprägt war, bereitet sich der Staat darauf vor, dem Mietwohnungsbau, institutionellen Investoren und dem öffentlich geförderten Wohnungsbau eine wesentlich größere Rolle einzuräumen.

Warum der ungarische Wohnungsmarkt zu einem politischen Problem geworden ist

Ausgangspunkt ist die sich verschlechternde Erschwinglichkeit.

Nach Angaben des Ministers für Verkehr und Investitionen, Dávid Vitézy, entsprach eine durchschnittliche ungarische Immobilie im Jahr 2015 etwa 5,9 Jahren des durchschnittlichen Nettoeinkommens. Bis 2025 war dieser Wert auf 7,1 Jahre gestiegen.

In etwa demselben Zeitraum stiegen die inflationsbereinigten Immobilienpreise laut Vitézy um rund 120 %, während die Reallöhne um etwa 60 % zunahmen. Die realen Mieten stiegen unterdessen um rund 30 %.

Besonders schwierig ist die Situation für Menschen, die sich keinen Kauf leisten können oder wollen.

Von Economx zitierte Untersuchungen schätzen, dass in Ungarn ein Mangel von rund 100.000 Wohnungen in Gebieten besteht, in denen bezahlbarer Wohnraum und Arbeitsmobilität zunehmend an Bedeutung gewinnen. In Budapest stellten die Forscher eine erhebliche Kluft zwischen den Mieten, die viele Haushalte als erschwinglich erachten, und den tatsächlichen Marktpreisen fest. ()

Studierende sehen sich mit einer anderen Ausprägung desselben Problems konfrontiert. Den vom Minister vorgelegten Zahlen zufolge bewerben sich landesweit etwa 320.000 Studierende um lediglich 49.000 Wohnheimplätze. Wer sich keine Unterkunft sichern kann, wird in den privaten Mietsektor gedrängt, was insbesondere in Universitätsstädten zu einer zusätzlichen Nachfrage führt.

Auch die Bautätigkeit war schwach.

Nach Angaben des Ungarischen Zentralamts für Statistik (KSH) wurden im Jahr 2025 lediglich 12.062 neue Wohnungen fertiggestellt, 9,3 % weniger als im Vorjahr. Zum Vergleich: Beim letzten Höchststand im Jahr 2020 waren es rund 28.000 neue Wohnungen.

Es gibt jedoch ein wichtiges Anzeichen für eine Verbesserung: Im ersten Halbjahr 2026 wurden 6.278 neue Wohnungen fertiggestellt, 22 % mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2025, so das KSH. Die Zahl der Wohnungen, für die neue Baugenehmigungen erteilt oder vereinfachte Anmeldungen eingereicht wurden, stieg ebenfalls um 29 % auf 16.588. Der ungarische Wohnungsmarkt erholt sich somit von einem sehr niedrigen Niveau, anstatt ununterbrochen weiter zu schrumpfen.

Falls Sie es verpasst haben – Über den Quadratmeterpreis hinausblicken: Wie sich die Märkte für Neubauwohnungen in Budapest, Warschau und Bukarest unterscheiden

Was das Wekerle-Programm ändern würde

Der Regierungsbeschluss macht die Sanierung von Brachflächen zu einer der Prioritäten des Programms.

Darüber hinaus sieht sie vor, den Anteil an erschwinglichem Wohnraum zu erhöhen, institutionellen Mietwohnungsbau und Studentenwohnheime auszubauen, Planungs- und Genehmigungsverfahren zu vereinfachen, die Verkehrsanbindung zu verbessern, energieeffizientes Bauen zu fördern und langfristige institutionelle Investoren zu gewinnen.

Der Beschluss geht über den reinen Bau hinaus. Die Minister müssen steuerliche Maßnahmen prüfen, die das Angebot an Wohnraum und Studentenwohnheimen erweitern könnten, während bis Ende 2026 ein neues System finanzieller und regulatorischer Anreize für bezahlbaren Mietwohnraum eingeführt werden soll.

Von vielleicht größter Bedeutung ist, dass die Regierung zudem die Ausarbeitung eines Regulierungskonzepts für eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft mit einer Frist bis zum 31. Dezember angeordnet hat.

Separate Regierungsankündigungen haben einen Hinweis auf das potenzielle finanzielle Ausmaß gegeben.

Nach Angaben der Regierung könnten 550 Millionen Euro aus Mitteln der EU-Fazilität für Wiederaufbau und Resilienz entnommen werden. Mit einer Kofinanzierung durch Banken und den privaten Sektor könnte das Investitionsvolumen 2 Milliarden Euro übersteigen, während eine mögliche Beteiligung der Europäischen Investitionsbank den Gesamtbetrag schließlich auf 3 Milliarden Euro anheben könnte.

Große, ungenutzte oder ehemalige Industriegebiete werden voraussichtlich eine wichtige Rolle spielen. Vitézy nannte Standorte wie Rákosrendező und das geplante „Diákváros“(Studentenstadt) in Budapest als Beispiele für die Art von Entwicklung, die in Betracht gezogen wird.

Das erklärte Ziel sei es, jungen Menschen hochwertigen Mietwohnraum für etwa 130.000 bis 180.000 HUF (ca.352 bis 487 Euro) pro Monat zur Verfügung zu stellen, berichtete Portfolio.hu.

Dies wäre nach aktuellen Budapester Maßstäben äußerst wettbewerbsfähig.

Allerdings sind weder diese Mietpreise noch konkrete Standorte wie Rákosrendező in dem Regierungsbeschluss vom 31. August festgeschrieben. Sie sind daher eher als politische Zielvorstellungen zu verstehen, die derzeit diskutiert werden, und nicht als garantierte Bestandteile des endgültigen Programms.

Die Erschließung von Brachflächen könnte Budapest verändern – doch zu welchem Preis?

Auf dem Papier ist die Logik des Baus auf Brachflächen überzeugend.

Anstatt Städte weiter in Grünflächen hinein auszudehnen, können Kommunalverwaltungen stillgelegte Bahnhöfe, Fabriken und Industriegebiete in neue Stadtviertel verwandeln. Große, zusammenhängende Grundstücke können zudem den Bau von Tausenden von Wohnungen zusammen mit Schulen, Parks, Geschäften und öffentlichen Verkehrsmitteln erleichtern.

Es gibt noch einen weiteren Vorteil: Ein erfolgreiches Brachflächenprojekt kann Teile des städtischen Gefüges sanieren, die jahrzehntelang vernachlässigt wurden.

Doch genau hier liegt auch das größte finanzielle Risiko.

Ehemalige Industrie- und Bahngelände können umfangreiche Bodensanierungsmaßnahmen erfordern. Schwermetalle, Ölverschmutzungen und andere Verunreinigungen müssen möglicherweise beseitigt werden, bevor mit dem Wohnungsbau begonnen werden kann. Straßen, Abwassersysteme, Wasser- und Stromnetze, Schulen, Gesundheitsdienste und öffentliche Verkehrsmittel müssen unter Umständen fast von Grund auf neu errichtet werden.

Der Stadtentwicklungsberater János Dienes, ehemaliger Chefarchitekt des Budapester Stadtteils Zugló, hat darauf hingewiesen, dass die Infrastrukturkosten für einen hypothetischen neuen Stadtteil mit rund 10.000 Wohnungen bis zu 700 Milliarden HUF (etwa 1,90 Milliarden Euro) betragen könnten.

Seiner Schätzung zufolge könnten die Baukosten für die Wohnungen selbst weitere760 Milliarden HUF (rund 2,06 Milliarden Euro) betragen.

Bei diesen Zahlen handelt es sich um Schätzungen und nicht um einen offiziellen Haushaltsplan; zudem könnten die Kosten für einzelne Brachflächen erheblich variieren.

Dennoch veranschaulichen sie das Problem, mit dem die politischen Entscheidungsträger konfrontiert sind. In diesem Szenario würden allein die Baugrundvorbereitung und die Infrastruktur mehr als das Dreifache der derzeit für das Wekerle-Programm vorgesehenen EU-Fördermittel in Höhe von 550 Millionen Euro kosten.

Ein Projekt kann daher Tausende von nominell erschwinglichen Wohnungen schaffen und dennoch für den Staat extrem teuer werden, wenn die Steuerzahler faktisch die Grundstücke, die Sanierung, die Verkehrsinfrastruktur sowie die Differenz zwischen Baukosten und subventionierten Mieten finanzieren.

Falls Sie es verpasst haben: Wie viel kostet eine Wohnung in Budapest im Jahr 2026? Alle Stadtbezirke im Ranking – und was man für 200.000 € tatsächlich bekommt

Wäre es kostengünstiger, Lücken in bestehenden Stadtvierteln zu schließen?

Kritiker des Megaprojekt-Ansatzes argumentieren, dass es in Budapest bereits zahlreiche leerstehende oder ungenutzte Grundstücke in etablierten Stadtvierteln gibt.

Die Erschließung dieser sogenannten Nachverdichtungsflächen würde ein alternatives Modell bieten.

Viele davon sind bereits von Straßen, öffentlichen Verkehrsmitteln, Strom- und Wasserversorgung, Schulen, Geschäften und medizinischen Einrichtungen umgeben. Anstatt einen völlig neuen Stadtbezirk zu schaffen, könnten Wohnräume schrittweise in die bestehende Stadt integriert werden.

Dies hat sowohl soziale als auch finanzielle Gründe.

Wenn sich Tausende von geförderten Mietwohnungen an einem isolierten Standort konzentrieren, müssen die politischen Entscheidungsträger verhindern, dass die neue Siedlung zu einer abgetrennten Mietwohnsiedlung wird. Die Verteilung von bezahlbarem Wohnraum auf bestehende Stadtviertel könnte zu einem gemischteren städtischen Umfeld führen.

Doch auch die Nachverdichtung hat ihre Grenzen.

Die Grundstücke sind kleiner und das Eigentumsverhältnis ist zersplittert. Grundstücke in etablierten Stadtvierteln können teuer sein, während lokaler Widerstand gegen Neubauten die Entwicklung verlangsamen kann. Es ist wesentlich schwieriger, 10.000 Wohnungen durch Dutzende oder Hunderte kleiner Projekte zu realisieren als auf einem einzigen großen Grundstück unter koordinierter Eigentümerschaft.

Die eigentliche Entscheidung liegt daher möglicherweise nicht zwischen der Bebauung von Brachflächen und der Nachverdichtung.

Ein erfolgreiches Programm könnte beides erfordern: große strategische Stadterneuerungsprojekte, bei denen die Wirtschaftlichkeit gegeben ist, sowie kleinere Bauvorhaben, die die bestehende Infrastruktur nutzen.

Der Bau neuer Wohnungen ist nicht die einzige Option

Das Angebot ist nur ein Teil der Wohnungsgleichung.

Budapest hat bereits Erfahrungen mit Beschränkungen für Kurzzeitunterkünfte gesammelt. Vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026 dürfen in der Hauptstadt keine neuen privaten oder sonstigen Kurzzeitunterkünfte registriert werden. Bestehende, ordnungsgemäß registrierte Anbieter sind grundsätzlich von diesem Moratorium ausgenommen.

Der VI. Bezirk, Terézváros, ist noch deutlich weiter gegangen und hat die zulässige Anzahl von Tagen für private Kurzzeitunterkünfte ab 2026 praktisch auf null reduziert.

Weitere Einschränkungen für Unterkünfte vom Typ Airbnb könnten theoretisch dazu führen, dass einige Immobilien wieder auf den Markt für Langzeitmieten zurückkehren; allerdings ist das Ausmaß dieses Effekts ungewiss, und eine strengere Regulierung hätte auch Konsequenzen für den Tourismus und die Immobilienbesitzer.

Verpassen Sie es nicht: Ein weiterer Budapester Bezirk könnte die Airbnb-Regeln verschärfen, da Kurzzeitvermietungen mit zunehmenden Einschränkungen konfrontiert sind

Ein weiteres häufig diskutiertes Instrument ist die Besteuerung von dauerhaft leerstehenden Anlageimmobilien. Die Theorie ist einfach: Anstatt jahrelang auf Neubauten zu warten, können die Behörden versuchen, den bestehenden, aber ungenutzten Wohnungsbestand wieder in den Markt zu bringen.

Allerdings werfen solche Maßnahmen eigene Fragen auf, darunter, wie eine tatsächlich leerstehende Immobilie definiert werden sollte, wie Ausnahmeregelungen funktionieren sollten und wie die Vorschriften durchgesetzt werden könnten.

Der Wekerle-Beschluss selbst lässt steuerpolitische Maßnahmen offen, legt jedoch noch nicht fest, wie diese Maßnahmen konkret aussehen sollen.

Warum dies für Ausländer in Ungarn von Bedeutung ist

Die Debatte über den ungarischen Wohnungsmarkt ist nicht nur eine innenpolitische sozialpolitische Frage.

Für Ausländer, die in Ungarn leben, studieren, arbeiten oder investieren, könnte das Wekerle-Programm letztendlich mehrere Bereiche des Budapester Immobilienmarktes verändern.

Internationale Studierende könnten die Auswirkungen als Erste spüren. Sollte Ungarn deutlich mehr Wohnheimplätze schaffen, könnten Tausende von Studierenden, die derzeit privat zur Miete wohnen, den freien Markt verlassen. Dies könnte den Wettbewerb um kleinere Wohnungen in Budapest verringern, insbesondere während der traditionellen Miethochsaison an den Hochschulen im Spätsommer.

Ausländische Studierende sollten jedoch nicht davon ausgehen, dass die geplanten subventionierten Mietwohnungen automatisch für sie verfügbar sein werden. Die Zulassungsbedingungen wurden noch nicht veröffentlicht.

Auch ausländische Fachkräfte und Expatriates, die in Budapest zur Miete wohnen, könnten indirekt davon profitieren. Selbst wenn öffentlich geförderte Wohnungen in erster Linie ungarischen Einwohnern oder jüngeren Haushalten vorbehalten sind, könnte ein zusätzliches Angebot im unteren und mittleren Preissegment den Druck in anderen Bereichen der Mietkette verringern.

Für Immobilieninvestoren ergibt sich ein komplexeres Bild. Ein stärkerer institutioneller Mietwohnungssektor würde einen neuen Wettbewerber für den überwiegend privaten ungarischen Mietmarkt schaffen. Gleichzeitig könnte die ausdrückliche Absicht der Regierung, langfristiges institutionelles Kapital anzuziehen, Investitionsmöglichkeiten in professionell verwaltete Wohnbauprojekte eröffnen.

Investoren im Bereich der Kurzzeitvermietung müssen zudem den separaten regulatorischen Trend zu strengeren Airbnb-Vorschriften in Budapest berücksichtigen.

Schließlich könnten große Brachflächenprojekte die Stadtgeografie der Hauptstadt selbst verändern. Rákosrendező und ähnliche Gebiete sind nicht einfach nur Wohnbaustandorte. Bei erfolgreicher Entwicklung könnten sie zu völlig neuen Stadtvierteln mit Verkehrsanbindung, Einzelhandel, Dienstleistungen und öffentlichen Räumen werden, was sich weit über die Grenzen der Projekte hinaus auf die Immobilienwerte auswirken würde.

Der ungarische Wohnungsmarkt steht nun vor der Frage der Umsetzung

Die politische Ausrichtung hat sich eindeutig gewandelt. Die ungarische Regierung erkennt an, dass die Steigerung der Kaufkraft allein durch subventionierte Hypotheken die Wohnungsknappheit nicht lösen kann, solange das konkrete Angebot an Wohnraum begrenzt bleibt.

Das Wekerle-Programm stellt daher potenziell etwas Bedeutenderes dar: einen Schritt in Richtung Wohnungsbau, Mietwohnungen, Wohnheime, institutionelle Investitionen und eine aktivere Rolle des Staates auf dem Wohnungsmarkt.

Doch die schwierigsten Entscheidungen stehen noch aus.

Das Programm muss noch festlegen, wer Anspruch auf geförderten Wohnraum erhält, wie die niedrigen Mieten langfristig finanziert werden, wie viel öffentliche Mittel pro fertiggestelltem Wohnraum aufgewendet werden, wer Eigentümer der Immobilien ist und für deren Instandhaltung zuständig ist sowie wie die Risiken zwischen Steuerzahlern, Banken, Bauträgern und institutionellen Investoren aufgeteilt werden.

Vor allem muss die Regierung nachweisen, dass die von ihr bevorzugten Brachflächenprojekte ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

Die erste wichtige Frist istder 30. September 2026, bis zu dem das Wekerle-Wohnungsbauprogramm ausgearbeitet sein muss. Im Oktober folgt eine Überprüfung der großen Wohnungsbauinvestitionen, während Vorschläge zur Finanzierung von erschwinglichem Mietwohnungsbau und zur staatlichen Wohnungsbaugesellschaft bis Ende Dezember vorliegen müssen.

Solange diese Einzelheiten nicht vorliegen, sollte das Wekerle-Programm weder als garantierte Rettung des ungarischen Wohnungsmarktes noch als unvermeidlicher finanzieller Misserfolg betrachtet werden.

Seine Ziele zielen auf echte Schwachstellen ab: zu wenig Wohnraum, hohe Mieten, unzureichende Studentenunterkünfte und ein Mietsektor mit geringer institutioneller Tiefe. Die entscheidende Frage ist, ob Ungarn diese Ziele in Wohnraum umsetzen kann, dessen Kosten ihn wirklich erschwinglich machen – nicht nur für die Mieter, sondern auch für die öffentlichen Finanzen.

Lesen Sie hier weitere Nachrichten zum Immobilienmarkt in Ungarn.