2026 年匈牙利房地产市场将如何发展？

匈牙利房地产市场：高力国际的专家们仔细研究了 2025 年最重要的房地产市场趋势。

在新闻发布会上，公司资深专家 Kristóf Tóth（副总监，研究部主管）、Balázs Zelles-Görgey（总监，资本市场部主管）、Miklós Ecsődi（总监，业主服务部主管）、Anita Csörgő（总监，零售部主管）和 Tamás Beck（总监，工业部主管）概述了当前的宏观经济环境和投资趋势，并对办公楼、零售和工业房地产市场的发展进行了深入分析。

2026年宏观经济展望：在经历了缓慢的一年之后，经济是否会加速增长？

匈牙利经济在2025年的表现低于预期；然而，消费的增长和投资活动的增加将为2026年的增长提供一个坚实的起点。Kristóf Tóth指出，与此同时，匈牙利经济仍将在国际市场不确定性和地缘政治风险加剧的环境中继续前行。

增长乏力，劳动力市场紧张

据高力国际研究部主管称，2025 年匈牙利的 GDP 增长率仅为 0.4%左右，明显低于之前的预期。尽管经济放缓，但劳动力市场依然紧张：2025 年 12 月的失业率为 4.4%，而今年前 11 个月的净名义工资增长了 9.4%。2026 年经济增长的主要驱动力可能包括实际工资上涨、消费增强以及投资对经济的积极影响。

通货膨胀：下行趋势，但并非没有风险

2025 年底，通胀环境明显改善。2026 年，通胀率预计在 3.0% 到 3.5% 之间；然而，可能会出现新的风险，尤其是与能源价格和汇率波动有关的风险。货币条件已经开始放宽：在欧元区，关键政策利率已降至 2.15%，从而降低了以欧元计价的融资成本。Kristóf Tóth 指出，预计匈牙利的利率也将下降。

能源与工业：关键风险因素

宏观经济前景受到能源和工业领域发展的重大影响。虽然 2026 年初欧洲天然气价格在 39 欧元/兆瓦时左右波动，但欧盟越来越依赖液化天然气进口，而天然气储存量仍低于上一年。2025 年前 11 个月，工业生产下降了 3.5%，其中电气设备制造业下降了 12.3%，汽车生产下降了 4.5%。一些新项目有望带来潜在的转机（如比亚迪、宝马、CATL）。然而，尽管有大量的工业投资，全球需求的不确定性和地缘政治风险仍对前景构成压力。

2025 年前 11 个月，建筑业增长了 1.6%，主要是受住宅开发的推动。与此同时，公共投资的波动继续对月度产出水平起着决定性作用。建筑业生产者价格的增长在很大程度上受到欧元/匈牙利福林汇率和工资上涨的影响。

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匈牙利投资市场的转折点：跌入谷底

Balázs Zelles-Görgey（董事，资本市场部负责人）介绍了房地产投资市场的情况，他强调去年是一个真正的转折点。继 2024 年出现创纪录的低迷和波动之后，2025 年的投资总额达到 8.81 亿欧元，同比增长 117.5%。

国内投资者继续主导市场，约占总投资额的 64%。在全球、地区和本地因素的共同作用下，国际投资者依然保持谨慎。与地区同行相比，匈牙利目前的国家风险溢价较高。在整个中东欧地区，西欧核心投资者仍以卖方为主。

对于国内和国际投资者来说，如果作为 “无风险 “基准的 10 年期政府债券收益率升高转化为商业地产收益率升高和资本价值降低，那将是至关重要的。去年出现的一个不寻常现象是，黄金地段的收益率与 10 年期政府债券 6.94% 的收益率相比，产生了负收益差。此后，随着 10 年期政府债券收益率降至 6.5%，这种情况已趋于正常。

Balázs Zelles-Görgey 指出，市场深度仍然有限，一些机会只吸引了一两个积极的投标者。2025 年，大部分交易集中在三个领域：写字楼（50.8%）、酒店（18.3%）和工业资产（17.4%）。

去年，主要资产类别的主要收益率保持平稳，预计 2026 年不会出现压缩。从长远来看（2026 年以后），在进一步降息和投资者活动改善的支持下，收益率可能会出现小幅压缩；但是，前景仍然存在很大的不确定性。

一些中欧和东欧国家，尤其是波兰和捷克共和国出现了积极的信号，2024 年这两个国家的年交易量接近 45 亿欧元。在捷克共和国，国内投资者和基金在市场上占据主导地位，而在波兰，本地投资者基础才刚刚开始形成。约 85-90% 的买家仍然是外国投资者，主要是地区投资者，包括匈牙利人。高力国际资本市场团队认为，预计 2026 年跨境地区投资将继续主导中欧和东欧地区。如果围绕欧盟基金的问题得到解决，经济环境得到改善，那么这一趋势可能会在今年晚些时候导致更多资本流入匈牙利。

核心加防御型收入战略可能会占据主导地位，如杂货零售、租期较长的优质物流资产以及租户契约性较强的优质写字楼。次级资产（尤其是写字楼）可能会继续提供有吸引力的收益率，而改建和重新利用活动预计会加剧。在布达佩斯，地理位置优越的办公楼可能会越来越多地被改造成住宅或住宿用途。远东公司预计将继续活跃于物流和工业领域，主要是作为自用业主。

零售业：实际收入增长和旅游业可提供支持

零售业总监 Anita Csörgő 在市场概述中强调，实际收入的增长和国际旅游业的发展对零售业的营业额产生了积极影响。

零售市场数字

2025 年 1 月至 11 月间，在实际工资增长 4.9% 的同时，零售总额增长了 2.6%。服装和鞋类的增长落后于平均水平（1.5%），而保健和美容产品以及电子商务则是主要的增长动力（分别为 5.9% 和 7.6%）。2025 年，人均购买力增至 12,323 欧元，同比增长 6.5%，超过 4.4%的平均通胀率，部分原因是欧元/匈牙利福林汇率走强。

国际旅游业为零售消费提供了支持，尤其是在市中心的繁华地段。值得注意的是，2025 年国际游客的住宿天数同比增长了 7.5%。

高街零售

由于需求旺盛，2025 年主要商业街的租金大幅上涨，尤其是在瓦奇街和时尚街，100-200 平方米单位的平均租金达到 160 欧元/平方米/月，有些甚至高达 200 欧元/平方米/月。与 2023-2024 年相比，租金增长了 20%。

Andrássy 大街签订了 10 份新租赁协议，其中大部分计划于 2026 年夏季开业（包括 Samsonite 旗舰店、Missoni、浪琴表、WKruk、Massika、搬迁的 MaxMara 以及两家奢侈多品牌店）。空置率进一步下降，表明租金持续增长。租户在延长租约方面越来越积极主动，通常会提前 2-3 年到期。

继 2024 年异常火爆的餐饮业之后，2025 年的餐饮业活动有所放缓，经营者主要集中在提高效率方面。汽车快餐店（肯德基、汉堡王、星巴克、Simon’s Burger、Bellozzo、Popeye’s）的需求依然强劲。二级主干道（格兰德大道和瓦西街周边街道）的空置率也在下降，服务型租户、运动装品牌和折扣时装零售商正在这些地区扩张。然而，Airbnb 监管对 VI-VII 区酒店业经营者的影响仍不确定。

零售园区

2025 年 9 月对 Plaza Stop 法规的修订给零售公园市场带来了巨大的不确定性，导致一些开发项目暂停，直至 2026 年议会选举。尽管如此，零售公园的需求仍然很大，尤其是折扣店和杂货连锁店、快速消费品品牌以及医疗保健和健身服务提供商。

利润上限和特殊行业税使商业规划复杂化，导致可实现的租金降低，业主优惠增加。2025 年，仅有一个零售公园开业（位于 Szentendre 的 Dera Park），预计 2026-2027 年布达佩斯以外地区将有四个新开发项目。由 OtthonStart 计划支持的住宅开发项目可能会进一步促进郊区对零售公园的需求。

零售公园的主要优势仍然是租金和运营成本较低、建筑成本较低、运营成本效率高以及在经济衰退期间具有弹性。

购物中心

2025 年底，占地 11,000 平方米的 Zenit Corso 购物中心在祖格洛开业，该购物中心更像是一个邻里中心。2025 年底，Time Out Market餐饮概念店在翻新后的科尔文宫成功开业。目前，除了杜纳广场（Duna Plaza）预计在 2029 年左右完成重建外，没有新的大型开发项目，尽管存在很大的不确定性。

几个现有购物中心的美食广场翻新工程正在进行中，而旧有计划的翻新和重新定位工作也在继续。2025 年的零售营业额停滞不前，给租金带来了压力，而劳动力和能源成本的上升继续侵蚀着零售商的盈利能力。

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写字楼市场：空置率下降，需求复苏

Miklós Ecsődi （总监，业主服务部负责人）强调，2025 年写字楼市场的特点是空置率下降，需求增强。

布达佩斯写字楼市场的积极转变体现在空置率下降、净吸纳量和净占用率增加。目前，写字楼总存量为 446 万平方米，平均空置率降至 12.5%。纯投机性写字楼的空置率目前为 15.9%。

2025 年的净承租面积超过 21.7 万平方米，同比增长超过 14%。需求增长主要集中在地理位置优越的高品质绿色认证建筑。

租金基本保持稳定：黄金地段的租金为 25.5 欧元/平方米/月，而 A 级建筑的平均租金为 17.1 欧元/平方米/月。

供应仍然紧张，计划到 2028 年进行的投机性开发有限，这支持了中期的市场平衡。高力国际认为，2026 年的写字楼市场将继续受质量驱动型需求、新增供应受限以及租户谨慎决策的影响。

因此，空置率呈下降趋势，而净需求和净吸纳量则同比增长。以下子市场和类别的投机性空置率低于平均水平：中央商务区、中央布达、北布达、南布达、瓦西走廊、绿色认证建筑、甲级写字楼以及楼龄在 10 年以下的建筑。

2024-2025 年，投机性写字楼竣工总面积达 80,730 平方米，其中 26,029 平方米（32.2%）在 2025 年底仍然空置。

2025 年，布达佩斯的总交易量同比增长了 0.7%，主要由公共部门（杜勒公园）的自用交易驱动。净吸纳量占总需求的 43%，比 2024 年高出 5 个百分点。

投机性写字楼的供应量仍然极为有限，总计 138,900 平方米，其中 47,906 平方米预计将于 2026 年底交付。89%的开发项目集中在瓦奇路办公走廊沿线，这清楚地反映了风险规避。

匈牙利工业房地产市场：近一半的租赁活动发生在第四季度

2025 年的最后一个季度为强劲的一年画上了句号。塔马斯-贝克（Tamás Beck，董事，工业部负责人）强调说，这一时期的租赁活动异常活跃，第四季度实现了全年净租赁量的 45%。

从这个角度来看，2025 年匈牙利工业和物流房地产市场的整体需求实力就更加引人注目了。全国的净占用率大幅上升，而新竣工项目则推高了布达佩斯的空置率。布达佩斯的工业与物流业总存量超过 400 万平方米，净占用面积增至近 44.8 万平方米。

目前，布达佩斯的工业与物流总存量为 408.2 万平方米，区域市场为 205 万平方米。布达佩斯的总体空置率为 12.8%，地区市场的空置率为 8.6%，与去年年底相比分别增加了近 5 个百分点和 2 个百分点。

2025 年，布达佩斯达成了 12 项新的租赁交易，每项交易超过 10,000 平方米，总计 238,160 平方米。

Tamás Beck 还指出，虽然近几十年来国内工业投资主要集中在汽车行业，但供应商生态系统将产生几十万平方米额外需求的预期并未完全实现。许多制造商选择了具有快速周转时间的即时物流解决方案，或将供应商直接纳入其生产基地。因此，预期的投机性需求要么没有出现，要么仅在汽车厂周围部分实现。

2025 年，工业竣工总面积达到 476 794 平方米，其中 37% 为空置交付。其中，69% 在布达佩斯完成，31% 在地区市场完成。只有 10.5% 的地区竣工项目位于匈牙利西部。从南北方向来看，工业物流发展主要集中在匈牙利北部（M7 和 M3 高速公路以北），而从多瑙河东西方向来看，匈牙利东部的发展占了很大比例。

已知的开发项目总面积为 551,458 平方米，其中 43% 已预租（布达佩斯：300,681 平方米，53% 已预租）：布达佩斯：300,681 平方米，预租 53%；地区市场：250,777 平方米，预租 60%）。在建项目以大型开发项目为主，城市物流和小型项目所占比例较小。

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常见问题：2026 年匈牙利房地产市场详解