在这个危机时期,租户如何向自己倾斜

如果他们的房地产战略采取灵活的方法,并且对新的解决方案持开放态度,我们可以帮助他们在与房东谈判时提出正确的策略,并总结了办公室、零售和物流租户目前的机会 VLK Cresa,在他们五月的研究中。

主要观察和预测:

• 目前,15% 至 20% 的办公室租户要求减租
• 在某些情况下,办公室租赁期限可能会从五年缩短至三年
• 办公空间相对较大的租户(例如 2000 m)²) 可能会转租其部分前提
• 由于新的健康安全措施,办公空间规模甚至可能会增加
• 与社交和娱乐领域相比,非常适合工作场所(例如餐桌和近距离周围环境)将享受更多的关注

由于冠状病毒,在家工作的员工导致办公楼的大部分和部分购物中心被清空,只有杂货店在营业时间限制下仍然营业。

VLK Cresa 房地产顾问在 5 月份的评估研究中回忆道,这波强制关闭导致了严重的流动性问题,大量零售商向房东和国家寻求帮助。

“然而,该研究概述了使用办公空间的公司无法使用该参考库,因为大多数房产自大流行开始以来就一直开放。相反,办公楼内的零售商(餐厅、咖啡店、健身中心等)有理由要求宽松的租赁条款,因为他们的商业模式是基于主要来自大楼本身的客人。由于大部分办公室租户都在家里,这些零售单位仍然空无一人。但即便如此,办公室租户也可以找到摆脱这种困境的选择”确认 瓦尔特·卡劳斯VLK Cresa 董事总经理。

他预计谈判不一定会变得更加艰难,而是需要采取更具适应性的态度。 “即使在大流行之前,我们的目标始终是达成妥协的解决方案,这是不变的。作为仅限租户的代表,我们始终努力为客户获得尽可能最好的交易,而不会将谈判过程变成战场。

房东和租户有一个共同点:提供业务连续性,要实现这一点更加灵活是必须的,租户承受着很大的压力,需要重新评估当前和未来的办公空间需求,还需要有关和适当的信息,了解当前的市场趋势、折扣可能性等。此类信息只能由独立的房地产专家提供。租户应该专注于自己的业务,预计不会对房地产问题有深入的了解,以做出有效和安全的决策。 工业高管说。

展示租户如何导航的两个示例:

第一种情况:三年内终止五年租赁合同

Renegotiation会非常困难,因为在剩下的时间里,租户的业务可能会出现更多的困难,这会导致更多的修改,立即,或短期终止会造成更多的财务和法律麻烦,同时还需要另一个更便宜的空间,后者将需要大量的时间,金钱和精力来寻找。

Valter Kalaus还没有经历过大量的办公室租户向房东寻求经济帮助,正如他所说:只有大约15%到20%的租户与房东接触过,延迟支付租金可以帮助租户的现金流,但不是决定性的,而是重新思考如何使用办公空间可以很方便。

另一种解决方案是回馈某些部分的空间并留下来购买折扣套餐,该研究的作者概述了这一点。

“转租办公室的一小部分也可以是一种出路,这意味着租户的成本降低。我相信这实际上是未来几个月的常见做法,特别是对于租用几千平方米的组织而言。
需要像此选项这样更小区域的租户,因为与承诺成为主要租户相比,这是更具成本效益的解决方案。因此,他们需要接受房东(主要租户)不会在办公室装修上花费,而是会按原样移交空间。”概述了瓦尔特·卡劳斯的情况。

第二种情况:一年内结束五年租赁合同

由于租户更愿意搬迁或重新谈判租约,情况变得更容易一些。 留下来 如果现任房东提供另一份五年期合同并大幅折扣,这是合理的. 请注意,这实际上是一份 1+5 年的合同.
到移动 如果实际房东不提供进一步折扣,那么其他建筑物可以提供更低的租金或更高的装修费用,以获得更现代、位置更好的空间,这是正确的选择。

2种情况下,如果合同条款尽可能保持灵活性,租户将受益最大,例如,从共同的五年租赁合同将租赁期限减少到三年,VLK Cresa的专家有信心在未来几年中,我们将在许多情况下看到这一点。

显然,整个工作策略需要重新考虑,包括在家工作和办公室工作之间建立适当的平衡。

他们认为,过去几年,人们过于关注社会领域,与未来应该关注的实际工作领域相比,在这些空间上花费了大量资金。

谈到这一点,瓦尔特·卡劳斯说:“5%到10%甚至15%的办公室,在家工作有可能获得自由,但由于新的健康安全措施,我们最终可能需要更多的厨房或更大的工作区域,以保持适当的社交距离,现代通风解决方案也将重新评估,paravanes和封闭的办公室结构可能会回来,以打破一个大的开放办公空间,最终我们可能会看到在某些情况下租户最终需要更多的办公空间,比大流行之前那些具有挑战性的决定,拥有外部房地产专业人士的帮助至关重要.”