匈牙利的建筑噩梦：新数据揭示了匈牙利拥有住房的真实价格！
对许多人来说，拥有一套住房是人生最重要的目标之一，但在匈牙利，这个梦想正变得越来越遥不可及，即使对那些经济条件稳定的人来说也是如此。近年来房价的急剧上涨、施工时间的延长以及地区之间的巨大差异，都意味着建造自己的家园不再是简单的决心和储蓄问题。相反，它已成为一项复杂的挑战，涉及物流、财务和耐心。
根据Pénzcentrum 的数据，2024 年新房的平均建筑成本将升至每平方米 617,000 福林（1,535 欧元），创历史新高。尽管这一数字代表的是全国平均水平，但它表明建造新房的边际成本已经上升到了一个甚至会让更富有的潜在房主望而却步的水平。
尽管涨幅（3.5%）低于前几年的两位数增长，但持续上涨的房价仍然给那些考虑新建房屋的人带来了沉重的负担。2019 年至 2023 年期间，市场价格年涨幅在 10% 至 20% 之间，其中 2022 年的涨幅高达 23.5%。目前的增长放缓似乎表明了市场的疲劳，而不是真正的复苏。
部分县市的市场异常
官方统计数据显示，一些县的建筑成本大幅下降。例如，在 Borsod-Abaúj-Zemplén 县，每套公寓的平均价格下跌了近 30%。这种逆转趋势部分归因于当地劳动力成本的变化，部分归因于需求的减弱。有趣的是，独立式住宅的建造成本保持较为稳定：在布达佩斯，价格上涨了 8.7%，而在 Komárom-Esztergom 郡，平均成本下降了近 9%。
从这些数据来看，当地建筑动态与价格趋势之间的联系日益明显。例如，在松格拉德-萨纳德县，中国汽车制造商比亚迪的到来已经对房地产市场产生了明显的影响。与此同时，在 Szabolcs-Szatmár-Bereg 县，乌克兰买家的积极介入也推动了需求的增长。
针对高收入买家的大型公寓，每平方米的建筑成本约为 65.9 万福林（1640 欧元），而 80-100 平方米的小型公寓，每平方米的建筑成本为 59.8 万福林（1488 欧元）。这表明，投资者为了追求更高的生活标准，往往会选择更昂贵的材料和附加设施，从而进一步抬高了最终成本。
施工时间长，新房数量少
施工时间也大幅增加。2024 年的数据显示，住宅楼的平均竣工时间为 778 天，高于 2023 年的 683 天，延迟了近三个月，是自 2016 年以来平均施工时间最长的一年。多层多户公寓楼耗时最长（平均 937 天），而独户住宅 “仅 “耗时 748 天。
造成这些延误的一个主要原因是熟练劳动力短缺，即使在小型翻新工程中也很明显。需求增加是另一个原因，导致该行业的产能出现瓶颈。
2023 年，匈牙利共有 13,295 套住房完工，这是自 2016 年以来的最低数字。根据中央统计局的数据，这些住宅共建造了6170栋建筑，其中一些建筑包含多个单元。大多数建筑都是底层或单层建筑，只有31栋建筑超过五层。绝大多数建筑（82%）使用砖砌体，混凝土瓦片仍然是常见的屋顶材料，这在一定程度上保证了成本的统一性。尽管有技术创新，但这些趋势表明，传统方法仍然最受欢迎。
地区成本差异依然存在
各地区的建筑成本仍存在显著差异。例如，诺格拉德县新建独立式住宅每平方米的平均价格为 538,000 福林（1,338 欧元），而布达佩斯为 759,000 福林（1,888 欧元），除去土地成本，两者相差超过 40%。造成这种差距的主要原因是劳动力成本和技术标准的不同。
在公寓楼方面，差距更大：诺格拉德县最便宜的公寓楼每平方米的价格为 42.4 万福林（1055 欧元），而布达佩斯的这一数字为 66.1 万福林（1645 欧元）。其他各县的成本也出现了快速增长：例如，在费耶尔和巴兰尼亚，单位成本在过去一年中上涨了 20% 以上，使建筑价格与首都的价格持平，甚至超过了首都的价格。
OTP Ingatlanpont 高级分析师达维德-瓦尔科（Dávid Valkó）指出，建筑成本上升的主要原因不再是材料价格，而是劳动力成本的增加。尽管价格增长放缓，但由于承包商的工资持续上涨，总体支出仍在继续增加。这种趋势不仅抬高了成本，还延误了项目，因为可用于处理不断增长的工作量的专业人员越来越少。
谨慎展望
近年来，匈牙利房价上涨速度放缓，但仍远高于通胀率。与此同时，建筑活动大幅减少，完工时间延长，地区差距扩大。
总之，如今任何考虑在匈牙利建房的人都必须做好准备，不仅要投入大量资金，还要仔细规划并具有超强的耐心。置业之路不再仅仅是财务承诺，更是一场后勤马拉松
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