匈牙利房地产市场的好消息：随着价格战的消退，买家重新占据上风

在经历了 2025 年的惊人反弹和价格上涨后，匈牙利房地产市场在进入 2026 年后明显趋于平静。新年伊始，市场更加稳定，购房者更加谨慎。

虽然大多数房地产交易仍以低于要价的价格成交，但竞标战并没有完全消失，只是变得更有选择性。现在，买家只愿意为品质卓越的房屋或具有独特功能的房产支付高于要价的价格。

根据Duna House 最新的交易数据，2026 年 1 月，每 10 个买家中就有近 8 个（78%）以低于挂牌价的价格购房。这比 2025 年初的 74% 有所上升。与此同时，涉及出价过高的交易比例略有下降，从去年的 6.2% 降至 5.8%。

“Duna House 首席分析师 Péter Szegő 表示：”前一年是市场的转折点，回归的投资者和政府补贴经常引发竞标。”2026 年伊始，这些影响已有所缓和。现在的买家更加深思熟虑，也更注重价格。

由于市场价格已经提前上涨，例如佩斯（Pest）的板式公寓价格普遍超过每平方米 100 万福林，因此购房者对性价比的要求更加严格。谈判已经恢复，尤其是在供应量较大的地方。现在，竞标主要针对拎包入住、维护良好的住宅。

地区趋势：布达保持坚挺，乡村地区议价增多

各区之间存在显著差异。在布达区，业主依然信心十足，折扣最小，平均仅为 3.4%。然而，在佩斯一侧，购房者的谈判更为强硬，平均降幅为 4.8%。

在首都以外地区，一般来说议价空间更大，平均折扣接近 7%。

在米什科尔茨和德布勒森等东部城市，典型的议价幅度在4%-8%之间。在匈牙利西部，尤其是居尔（Győr）附近，状况良好的砖砌公寓降价幅度很小，而房屋的销售折扣通常超过 10%。

在所分析的城市中，佩奇是议价能力最强的城市之一。无论是 2025 年还是 2026 年 1 月，绝大多数交易都以低于要价成交，仅今年 1 月就达到 88%。

对于板式公寓来说，两位数的折扣并不罕见。在一个案例中，一位买家通过谈判将原价降低了近 13%，从 3900 万福林降至 3400 万福林。

塞格德（Szeged）和德布勒森（Debrecen）的市场似乎更为平衡，平均议价率稳定在 4-5%。在居尔（Győr），卖家继续坚守砖房公寓，买家通常只能获得 1-2% 的降价，这反映了该城市的持久受欢迎程度。

交易数据还凸显了不同房产类型之间的明显差异：

板式公寓
谈判空间有限。在布达佩斯，折扣通常只有 1-3%，而在农村地区，折扣很少超过 4%，佩奇除外。由于维护成本较低，需求依然强劲。

砖砌公寓
位置优越、条件良好的市中心住宅仍能引发竞价。不过，需要翻新的房产售价往往比要价低 5-8%。

住宅
这部分房产的差异最大。郊区的现代住宅可能会吸引竞拍者，而过时的农村家庭住宅则经常以 10-15% 的折扣出售。在 Kiskunfélegyháza 的一个极端例子中，一位买家通过谈判获得了超过 25% 的折扣。

如果您错过了

“Szegő 总结道：”就谈判能力而言，目前的市场有利于买方。”买家不再急于参与竞标战，而卖家的定价则更加现实。竞价仍然是市场的’调味剂’，但仅限于优质住宅稀缺的地方。”