Airbnb 限制引发布达佩斯住房市场的意外转变

布达佩斯越来越多的内城区开始收紧 Airbnb 法规，在 Terézváros 已初见成效。

最近几个月，布达佩斯的几个区都提出了规范短期公寓租赁的问题。根据当地政府的说法，Airbnb 公寓的普及极大地重塑了市中心的住房市场，使得当地人寻找长期租房变得越来越困难和昂贵。

最近，布达佩斯第八区宣布将就新法规展开公众咨询。除第九区外，几乎所有内城区都在考虑限制 Airbnb 式租房。此外，布达佩斯还暂停发放新的公寓式酒店许可证，直到 2026 年底。

Airbnb 带来的收入仍远高于长期租赁

尽管计划中的限制措施，Airbnb 在布达佩斯市中心仍是一项利润极高的业务。根据 Ingatlan.com 的一份报告，房东从短期游客租赁中获得的收入仍然远远高于传统的长期租赁。

“收入差距非常明显。在第五区，一套短期出租公寓平均每月可获得约 72.5 万福林的收入，而长期出租公寓的平均月租金约为 35 万福林。在第六区，短租公寓的月租金约为 68.3 万福林，而长期公寓的平均月租金为 28 万福林。在第七区，Airbnb 的收入约为 65 万福林，而长期租金平均为 24.5 万福林。Ingatlan.com首席经济专家拉斯洛-巴洛格（László Balogh）说：”第八区和第九区也显示出类似的差异：短期租赁收入可能是房东长期租赁收入的两倍多。

据这位专家称，较高的收入不断吸引着投资者，但经营 Airbnb 房地产也涉及成本大幅提高、工作量增加以及监管不确定性增加等问题。

目前，布达佩斯中心区几乎每个区都将短租监管作为一个关键问题。一区、五区、六区、七区和八区都在讨论更严格的规定，而布达佩斯暂停发放新公寓酒店许可证的禁令将持续到 2026 年底。这意味着任何新公寓都不能获得住宿服务许可证，从而限制了市场的进一步扩张。

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特雷兹瓦罗斯租赁供应激增，但漏洞依然存在

第六区从今年一月起禁止短期公寓出租。限制措施实施后，长期出租房源数量增加了 34%，使特雷兹瓦罗斯成为市中心出租房源最多的地区。

需求也有所增长。有关 Terézváros 区出租公寓的电话咨询增加了 32%，而布达佩斯的整体租房需求则下降了 11%。

“第六区可见的进程表明，当短期租赁因更严格的法规而变得不那么可行时，其中一些公寓就会回归传统租赁市场。如果有更多的房屋重新进入长期租赁领域，就能缓解供应紧张的局面，并减缓租金上涨的速度，”巴洛格补充道。

Terézváros 目前的平均月租金为 280,000 福林，是布达佩斯内城区中最低的。与去年 9 月相比，租金价格甚至有所下降，当时的平均租金仍在 30 万福林左右。

然而，限制措施并没有完全消除该区的短期租房现象。一些业主利用法律漏洞继续向游客出租公寓。在某些情况下，公寓被重新归类为 “社区住宿”，不受与传统 Airbnb 房地产相同规则的约束。

Terézváros 市长塔马斯-索普罗尼（Tamás Soproni）此前曾表示，相邻的大型公寓可以相对容易地继续以这种形式经营。因此，一些住宅楼仍在努力应对游客流量和持续短期租赁带来的问题。

索普洛尼在接受《Népszava》采访时还透露，当地政府已经开展了数百次检查来执行禁令。该地区的商业部门今年共进行了 633 次现场检查，最终形成了 57 项正式程序，其中 33 项已经结束。

据索普罗尼称，违规者将面临重罚，个人罚款 20 万福林，公司罚款 200 万福林。到目前为止，该区已对违反禁令者处以总计 2800 万福林的罚款。

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