Le restrizioni di Airbnb innescano un cambiamento inaspettato nel mercato immobiliare di Budapest

Altri quartieri del centro di Budapest si stanno muovendo per inasprire le norme su Airbnb, e i primi effetti sono già visibili a Terézváros.

Negli ultimi mesi, diversi quartieri di Budapest hanno sollevato la questione della regolamentazione degli affitti di appartamenti a breve termine. Secondo i governi locali, la diffusione degli appartamenti Airbnb ha rimodellato in modo significativo il mercato immobiliare del centro, rendendo sempre più difficile e costoso per i locali trovare affitti a lungo termine.

Di recente, l’8° distretto di Budapest ha annunciato che avrebbe lanciato una consultazione pubblica su nuovi regolamenti. Con l’eccezione del 9° distretto, quasi tutti i distretti del centro città stanno prendendo in considerazione restrizioni sugli affitti in stile Airbnb. Inoltre, una moratoria sul rilascio di permessi per nuovi hotel con appartamenti rimane in vigore in tutta Budapest fino alla fine del 2026.

Airbnb genera ancora molte più entrate rispetto agli affitti a lungo termine

Nonostante le restrizioni previste, Airbnb rimane un’attività estremamente redditizia nel centro di Budapest. Secondo un rapporto di Ingatlan.com, i proprietari di casa possono ancora ottenere ricavi significativamente più elevati dagli affitti turistici a breve termine rispetto ai tradizionali affitti a lungo termine.

“Il divario dei ricavi è impressionante. Nel Distretto V, un appartamento in affitto a breve termine può generare in media circa 725.000 fiorini al mese, mentre l’affitto medio mensile a lungo termine è di circa 350.000 fiorini. Nel Distretto VI, gli affitti a breve termine fruttano circa 683.000 fiorini al mese, rispetto a un affitto medio a lungo termine di 280.000 fiorini. Nel Distretto VII, le entrate di Airbnb sono di circa 650.000 fiorini, mentre gli affitti a lungo termine sono in media di 245.000 fiorini. I distretti VIII e IX mostrano differenze simili: il reddito derivante dagli affitti a breve termine può essere più del doppio di quello che i proprietari guadagnano con gli affitti a lungo termine”, ha dichiarato László Balogh, esperto economico capo di Ingatlan.com.

Secondo l’esperto, le entrate più elevate continuano ad attrarre gli investitori, ma la gestione delle proprietà Airbnb comporta anche costi sostanzialmente più elevati, più lavoro e una crescente incertezza normativa.

La regolamentazione degli affitti a breve termine è diventata una questione chiave in quasi tutti i distretti centrali di Budapest. I distretti I, V, VI, VII e VIII hanno tutti discusso regole più severe, mentre la moratoria di Budapest sui permessi per nuovi appartamenti-albergo rimane in vigore fino alla fine del 2026. Ciò significa che nessun nuovo appartamento potrà ricevere licenze per servizi di alloggio, limitando l’ulteriore espansione del mercato.

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L’offerta di affitti è aumentata a Terézváros, ma rimangono delle lacune

Il Distretto VI ha vietato gli affitti di appartamenti a breve termine a partire da gennaio di quest’anno. In seguito alle restrizioni, il numero di annunci di affitti a lungo termine è aumentato del 34%, rendendo Terézváros il quartiere del centro con la maggiore offerta di affitti.

Anche la domanda si è rafforzata. Le richieste telefoniche relative agli appartamenti in affitto a Terézváros sono aumentate del 32%, mentre la domanda complessiva di immobili in affitto a Budapest è diminuita dell’11%.

“Il processo visibile nel Distretto VI suggerisce che quando gli affitti a breve termine diventano meno redditizi a causa di normative più severe, alcuni di questi appartamenti tornano nel mercato degli affitti tradizionali. Se un maggior numero di case rientra nel settore degli affitti a lungo termine, potrebbe allentare le tensioni sull’offerta e rallentare l’aumento degli affitti”, ha aggiunto Balogh.

L’affitto medio mensile a Terézváros è attualmente di 280.000 fiorini, il più basso tra i quartieri interni di Budapest. I prezzi degli affitti sono addirittura diminuiti rispetto allo scorso settembre, quando gli affitti medi erano ancora intorno ai 300.000 fiorini.

Tuttavia, le restrizioni non hanno eliminato completamente gli affitti a breve termine nel quartiere. Alcuni proprietari continuano ad affittare appartamenti ai turisti sfruttando le scappatoie legali. In alcuni casi, gli appartamenti sono stati riclassificati come “alloggi comunitari”, che non sono soggetti alle stesse regole delle proprietà Airbnb tradizionali.

Il sindaco di Terézváros, Tamás Soproni, ha affermato in precedenza che gli appartamenti più grandi, situati l’uno accanto all’altro, possono continuare a operare in questa forma con relativa facilità. Di conseguenza, diversi edifici residenziali sono ancora alle prese con il traffico turistico e con i problemi associati agli affitti a breve termine continui.

Parlando a Népszava, Soproni ha anche rivelato che il governo locale ha già effettuato centinaia di ispezioni per far rispettare il divieto. Il dipartimento commerciale del distretto ha condotto 633 ispezioni in loco quest’anno, che hanno portato a 57 procedure ufficiali, 33 delle quali sono già state concluse.

Secondo Soproni, i trasgressori possono incorrere in gravi multe che vanno da 200.000 fiorini per i privati fino a 2 milioni di fiorini per le aziende. Finora, il distretto ha imposto un totale di 28 milioni di fiorini in multe per la violazione del divieto.

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