Plaza Stop 2.0：匈牙利零售业在新法规计划下面临危机
匈牙利政府正准备通过新法规从根本上改变匈牙利商业地产市场。该提案不仅会增加启动新投资的难度，还会大幅限制现有购物中心和商店的租赁。该修正案在经济经营者中引起了轩然大波，而政府部门尚未对收紧政策的目的做出任何实质性解释。
新的规则草案意味着大中型商业地产在没有政府许可的情况下不得再出售或出租。按照目前的规定，即使是租用面积超过 400 平方米的商业楼宇，也需要获得所谓的 “用途变更许可”，这不仅适用于新投资项目，也适用于现有物业。这本身就是一个重大的行政障碍，但草案更进一步规定：如果租户离开租约，新租户必须重新申请许可证。由于购物中心的承租人经常更换，这种不确定性将导致物业价值的严重损失。
完全控制在匈牙利政府手中？
许多人认为，该条例的目的并非真正为了规范城市景观或商业结构，而是为了扩大国家对商业地产市场的控制。毕竟，如果所有的销售和租赁都要经过官方批准，那么只有那些能够 “说服 “决策者其业务 “适合目的 “的企业才能有效地继续经营下去。这种制度对那些与政府关系密切的企业特别有利，而对其他企业来说则无法经营。HVG 的一篇文章称，草案的解释性备忘录也极为含糊，这绝非巧合：该部表示 “在某些情况下需要澄清”。
对修改建议的初步反应
专家称，这可能会使市场环境变得难以预测，以至于很少有投资者愿意开始建设新的商业地产。目前的监管环境已经给开发商造成了巨大障碍。在房地产开发和国际品牌开设方面，匈牙利落后于波兰和罗马尼亚等中欧竞争对手。这在匈牙利房地产市场刚刚开始从去年的低谷中复苏的时候尤为痛苦。外国投资者也刚刚开始对零售业重新表现出兴趣。
国内零售商几乎一致感到困惑。他们认为收紧政策在经济、法律或城市规划方面都没有道理，尤其是在政府本身已设定了鼓励投资的目标的情况下。全国商业联合会（NCC）表示，这一规定不仅对新项目，而且对日常运营都构成了巨大风险。例如，”店中店 “概念（即多个企业在一个较大的商店内经营独立的零售空间）也可能受到影响。
由于销售区域的划分也需要单独的许可证，这将使类似的合作变得几乎不可能。此外，许可证将不与物业挂钩，而是与具体承租人挂钩。换句话说，例如，如果同一场所被用于销售技术产品而不是鞋子，那么许可程序将重复。
该条例的最初目的及其对商店日常经营的潜在影响
尽管冻结购物的最初目标是大型食品跨国公司，但新规定的打击对象远不止这些公司。内资企业和小型企业也可能陷入困境。例如，一个农村店主决定将自己的店面卖给一家大型连锁店，如果新规定生效，他将来就没有机会这样做了。在政府宣传强调支持匈牙利小企业家的时候，这种情况尤其不正常。而目前的法规草案则会降低市场自由度。
根据一些商业消息来源，对该提案的极端解释甚至可能导致重新摆放货架需要单独的许可证，因为这将改变销售区的结构。这不仅荒谬，而且会使日常经营完全无法进行。贸易商的担忧是可以理解的：在这种制度下，他们甚至连最基本的商业决策都无法自由做出。日常的库存计划、优化供应，甚至是引入新的商业伙伴，都可能成为一个冗长的官僚程序。
以前的漏洞和国际比较
前些年仍存在一些漏洞：例如，如果新店搬进老店的空间，无需政府特别许可即可经营。新条例也将消除这种可能性。此外，还将对如何分隔销售区域做出规定，例如，在大卖场的一部分开设技术商店。
国际比较也描绘了一幅糟糕的图景。在过去十年中，匈牙利不仅在房地产投资额上，而且在新商业开发项目的规模上，都远远落后于该地区的其他国家。捷克共和国、波兰和罗马尼亚的表现一直较好。
因此，目前的法规草案不仅仅是技术上的收紧，而是从根本上改变匈牙利商业地产市场运作方式的一揽子措施。在匈牙利经济需要投资的时候，不透明的许可程序、不可预测性和潜在的政治影响会严重阻碍投资者。
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