在匈牙利农村房地产市场，有一个词几乎人人皆知，但许多人直到购房后才真正理解其深意：zártkert。 无论是坐落在葡萄园山坡上的迷人度假屋、葡萄酒产区的庄园宅邸，还是带花园的乡村房屋，都可能隐藏着这一分类——如果买家只看了房源照片而未查阅土地登记权属表，可能会面临不愉快的意外。 购买前进行彻底的法律尽职调查通常可在几天内完成；若未进行，可能会陷入持续数年的法律僵局。

本文为《匈牙利每日新闻》读者撰写的特约文章——作者：埃梅塞·塞尔（Emese Széll），匈牙利高端客户私人房地产顾问

什么是“zártkert”，它为何与住宅房产不同？

“Zártkert”是一个历史概念，但其当前的法律地位并不能简单归结为“郊区+农业耕作类别”这一公式。根据现行的《土地登记法》，“Zártkert”是郊区内的一个特殊单元。 登记在案的耕作类别——例如葡萄园、花园、耕地、草地或“休耕地”——是一个独立的问题，而根据当地建筑法规（HÉSZ）进行的分区分类又是另一个独立的问题。这三个层面共同决定了该地块在收购、使用和开发方面的法律框架。 自2025年起，经市政法令授权，可申请将土地登记簿中登记为“zártkert”的地产，将其耕作类别登记为“已停止耕作的土地”；但这并不意味着该地产自动成为内城区地产，也不意味着其可进行开发。

您可能还对以下内容感兴趣：匈牙利水法许可：只有内行才知道的3个隐藏陷阱

您所见与法律所见：房产信息中未显示的内容

实际上，这意味着以下情况：一处外观吸引人、可能已部分翻新的度假屋、山坡住宅或酒庄建筑，可能会被宣传为“家庭住宅”或“葡萄园庄园”。 买家通过照片会将其想象成住宅或度假房产。然而，土地登记簿上的产权页可能将该地块登记为“葡萄园”或“花园”，并具有“zártkert”（封闭式花园）或“外围区域”的法律地位。 仅凭物理现实并不能凌驾于该房产在土地登记和建筑法中的法律地位之上。是否可以注册永久住址、建筑物的合法用途分类及其作为常住居所的适宜性，必须分别进行审查：“zártkert”地位本身既不意味着该建筑物具有居住用途，也不意味着自动禁止注册住址。 此外，也可能出现现有建筑在地籍图上未被正确标注，或者其根据建筑法的合法性尚未得到规范的情况。

最常见的三大陷阱

第一个也是最常见的陷阱是建筑状况未解决。在“zártkert”土地上，地块上实际存在的建筑、地籍图以及建筑主管部门的记录不一致的情况很常见。 根据建筑物的建造时间和方式，相关文件可能是建筑许可、简易通知、入住证明、保留许可或其他官方文件。如果无法证明建筑物的合法性，可能会启动行政程序，并根据具体情况，要求采取合规措施、进行改建甚至拆除。

第二个陷阱是“重新分类”的错觉。扎尔特克特地产的法律地位由几个不同的层面构成。 根据《城市规划条例》（HÉSZ）变更分区类别属于市政规划程序：由市议会通过法令决定，且该程序受现行规划和咨询规则约束。耕作类别则是另一回事。如果该地产登记在农业耕作类别下，停止耕作通常属于农业用地保护法的范畴； 然而，自2025年6月26日起，《土地登记法》第72/E条提供了一条独立途径：经市政法令授权，可将“zártkert”房产的耕作类别登记为“已退出耕作的土地”。 此项登记不会自动改变土地用途、将其纳入市中心区域，也不会赋予开发权。因此，在购买前，必须分别核查该地产的登记位置状态、耕作类别以及HÉSZ分区分类。

第三个陷阱是农业用地转让规则所施加的限制。 如果一块“zártkert”地块在土地登记权属表上被记录为葡萄园、花园、耕地、草地或《土地交易法》所指的其他农业或林业耕作类别，从而符合该法对“土地”的定义，则适用法定土地收购规则。 一般而言，不符合该法所定义的“成员国国民”资格的外国自然人不得取得此类土地的所有权；未注册为农民的成员国国民，通常只有在已拥有土地与拟收购土地的总面积不超过一公顷的情况下才能取得该土地，但法定例外情况除外。 该分类取决于土地登记数据，而非该地块上是否实际存在房屋或何时停止耕作。 如果当地市政府已根据《土地登记法》第 72/E 条启动相关程序，则可通过单独的程序申请将该土地登记为“停止耕作的土地”；在该登记完成之前，必须根据现有的土地登记条目来评估该农业用地的转让状况。

购买“zártkert”房产前需进行的五项核查

尽职调查并不复杂，但若未进行，可能会造成严重后果。每位购房者在购买zártkert房产前，都应完成以下五项核查。

第一：获取完整的经认证土地登记产权表——而非仅凭房产广告中附带的未经认证的摘要。第一部分包含房产的识别和描述性数据，包括（但不限于）其登记地址、面积、耕地类别或“退耕”标注，并可能包含建筑物的主要用途分类； 第二部分载有所有权数据；第三部分记录了影响或设定该房产负担的权利及事实。需要特别注意的是，HÉSZ规定的分区分类并非产权登记表第一部分所记载的内容；必须通过当地建筑法规和市政规划单独核查。

其次：审查当地建筑法规（HÉSZ）和市政规划，包括适用的监管规划。这些文件规定了允许的开发强度、地块上可设置的用途、其他当地建筑条件，以及未来规划分类是否存在实际变更的可能性。

第三：核实建筑物的地籍登记及建筑法合规状况。若地块上已有建筑物，需核查其在国家地籍登记数据库中的标注是否准确；并根据其建造时间及方式，确认是哪份许可、简易申报、入住许可、保留许可或其他官方文件证明其合法性。 所需文件因案而异；仅凭建筑物的物理存在或广告中的描述，并不能证明该建筑是合法的。

第四：核查土地登记簿中记录的耕地类别，以及《土地交易法》是否适用。必须考虑买方作为成员国国民的身份、任何已登记的农民身份、已拥有的土地面积以及任何法定例外情况，以确定该收购是否可行，以及适用哪些优先购买权、主管部门批准或其他程序规则。

第五：根据2025年第XLVIII号法案调查相关市镇的情况。该法案授权市镇通过法令出台地方性保护措施——例如，优先购买权、设立居所的禁令或相关条件，或“定居贡献金”（betelepülési hozzájárulás）的要求。 这些措施并非自动适用于每个市镇，且存在法定豁免情形，因此在支付任何定金之前，应核查该市镇的现行法令及买方的个人情况。对于“zártkert”土地，可能需要同时审查农业用地转让规则和地方身份保护规则。

哪些问题可以解决——哪些无法解决

并非每处“zártkert”房产都走投无路。例如，在以下情况下可能存在可行的解决方案：该建筑的合法性及地籍图表均符合规定； 《HÉSZ》允许的用途与买方的预期用途相符；市政当局已根据《土地登记法》第72/E条允许将该地块登记为“退出耕作的土地”，且能够满足相关条件；或者买方打算将该房产用于农业用途，并符合《土地交易法》规定的收购要求。 然而，简化的“退耕还林”登记本身并不能纠正建筑法规方面的缺陷，也不能改变《城市规划条例》（HÉSZ）的分区分类，更无法使该房产纳入市中心区域。 如果既无法使建筑的合法地位、预定用途得到规范，也无法通过合法途径获得农用地，那么壮丽的景色和古老的酒窖都无法弥补缺失的法律基础。

每位买家都应知晓的教训

匈牙利的优质乡村房产市场确实极具吸引力。 但对于那些将尽职调查推迟到支付定金之后才进行的买家来说，所承担的风险同样不容小觑。在购买“zártkert”房产时，土地登记权属表、HÉSZ分区分类、国家地籍图以及建筑法下的建筑法律地位，都必须与预期用途保持一致。 与流程更为简单的城市公寓购买相比，关键区别在于必须综合考虑农用地转让、农用地保护、市政规划，以及某些情况下当地特色保护规定。一处极具吸引力的“zártkert”度假屋，其价值完全取决于其背后的法律基础所允许的范围——绝不会超过这个范围。

相关法规

本文旨在提供一般性市场及法律信息，并不构成个别法律建议。文中引用的法律条文已根据2026年8月20日生效的法律进行核对。在进行任何具体交易之前，应由匈牙利律师对房产的当前法律状况、买方及适用的当地法规进行审查。