Die „Zártkert“-Falle: Wenn eine ungarische Immobilie auf dem Land nicht das ist, was sie zu sein scheint

Es gibt einen Begriff, den fast jeder auf dem ungarischen Markt für ländliche Immobilien kennt, dessen wahre Bedeutung jedoch vielen erst nach dem Kauf bewusst wird: „zártkert“. Ein attraktives Ferienhaus an einem Weinberghang, ein Herrenhaus im Weinbaugebiet oder ein Dorfhaus mit Garten – all dies kann diese Einstufung verbergen; und ein Käufer, der sich lediglich die Fotos in der Immobilienanzeige angesehen hat, anstatt den Grundbuchauszug zu prüfen, könnte eine unangenehme Überraschung erleben. Eine gründliche rechtliche Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf lässt sich in der Regel innerhalb weniger Tage abschließen; wird sie versäumt, kann dies zu einer jahrelangen rechtlichen Sackgasse führen.

Gastbeitrag für die Leser der „Daily News Hungary“ – von Emese Széll, private Immobilienberaterin für Premium-Kunden in Ungarn

Was ist ein „zártkert“ und warum ist er nicht dasselbe wie eine Wohnimmobilie?

„Zártkert“ ist eine historische Kategorie, doch lässt sich ihr gegenwärtiger rechtlicher Status nicht auf die einfache Formel „Außengebiet + landwirtschaftliche Nutzungskategorie“ reduzieren. Nach dem geltenden Grundbuchgesetz ist ein „Zártkert“ eine besondere Einheit innerhalb eines Außengebiets. Die eingetragene Bewirtschaftungskategorie – wie beispielsweise Weinberg, Garten, Ackerland, Grünland oder „aus der Bewirtschaftung genommene Fläche“ – ist ein eigenständiger Aspekt, und die Flächennutzungsklassifizierung gemäß den örtlichen Bauvorschriften (HÉSZ) stellt wiederum eine separate Kategorie dar. Diese drei Ebenen bestimmen gemeinsam den rechtlichen Rahmen für den Erwerb, die Nutzung und die Bebauung. Seit 2025 ist es, sofern dies durch einen kommunalen Erlass genehmigt wurde, möglich, für eine im Grundbuch als „zártkert“ eingetragene Immobilie zu beantragen, dass ihre Bewirtschaftungskategorie als „aus der Bewirtschaftung genommene Fläche“ eingetragen wird; dies führt jedoch nicht automatisch dazu, dass die Immobilie zu einer innerörtlichen Immobilie wird oder bebaubar ist.

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Was Sie sehen und was das Gesetz sieht: Was in der Auflistung nicht erscheint

In der Praxis bedeutet dies Folgendes: Ein attraktives, vielleicht teilweise renoviertes Ferienhaus, ein Haus in Hanglage oder ein Weingutgebäude wird möglicherweise als „Einfamilienhaus“ oder „Weingut“ beworben. Anhand der Fotos stellt sich der Käufer eine Wohn- oder Ferienimmobilie vor. Im Grundbuchauszug kann das Grundstück jedoch als „Weinberg“ oder „Garten“ mit dem Status „zártkert“ oder „außerortlich“ eingetragen sein. Die physische Realität allein hat keinen Vorrang vor dem grundbuchrechtlichen und baurechtlichen Status der Immobilie. Die Möglichkeit der Anmeldung eines ständigen Wohnsitzes, die rechtmäßige Nutzungsart des Gebäudes und dessen Eignung als gewöhnlicher Wohnsitz müssen gesondert geprüft werden: Der Status als „zártkert“ bedeutet an sich weder, dass das Gebäude zu Wohnzwecken genutzt wird, noch dass eine Adressanmeldung automatisch untersagt ist. Es kann auch vorkommen, dass das bestehende Gebäude auf dem Katasterplan nicht ordnungsgemäß verzeichnet ist oder dass seine baurechtliche Konformität noch nicht geklärt wurde.

Die drei häufigsten Fallstricke

Die erste und häufigste Falle ist ein ungeklärter baurechtlicher Status. Auf „zártkert“-Grundstücken kommt es häufig vor, dass das tatsächlich auf dem Grundstück befindliche Gebäude, die Katasterkarte und die Unterlagen der Baubehörde nicht übereinstimmen. Je nachdem, wann und wie das Gebäude errichtet wurde, kann es sich bei dem maßgeblichen Dokument um eine Baugenehmigung, eine einfache Anzeige, eine Nutzungsgenehmigung, eine Aufbewahrungsgenehmigung oder eine andere behördliche Urkunde handeln. Kann die Rechtmäßigkeit des Gebäudes nicht nachgewiesen werden, können Verwaltungsverfahren eingeleitet werden, und je nach den Umständen können Anpassungsmaßnahmen, Umbauten oder sogar ein Abriss erforderlich werden.

Die zweite Falle ist die Illusion einer Umwidmung. Der rechtliche Status eines „Zártkert“-Grundstücks setzt sich aus mehreren unterschiedlichen Ebenen zusammen. Die Änderung der Flächennutzungsklassifizierung gemäß HÉSZ ist ein kommunaler Planungsprozess: Der Gemeinderat entscheidet per Verordnung, und das Verfahren unterliegt den geltenden Planungs- und Anhörungsvorschriften. Die Bewirtschaftungskategorie ist eine gesonderte Angelegenheit. Ist die Immobilie in einer landwirtschaftlichen Bewirtschaftungskategorie eingetragen, unterliegt die Aufgabe der Bewirtschaftung in der Regel dem Gesetz zum Schutz landwirtschaftlicher Flächen; seit dem 26. Juni 2025 sieht § 72/E des Grundbuchgesetzes jedoch einen gesonderten Weg vor, wonach die Bewirtschaftungskategorie einer „Zártkert“-Immobilie – sofern durch einen kommunalen Erlass genehmigt – als „aus der Bewirtschaftung entzogenes Land“ eingetragen werden kann. Diese Eintragung führt nicht automatisch zu einer Umwidmung des Grundstücks, zu seiner Einbeziehung in das innerstädtische Gebiet oder zur Erteilung von Bebauungsrechten. Vor dem Kauf müssen daher der eingetragene Standortstatus, die Bewirtschaftungskategorie und die HÉSZ-Zoneneinteilung gesondert geprüft werden.

Die dritte Falle ist die Beschränkung durch die Vorschriften zur Übertragung landwirtschaftlicher Flächen. Ist ein „Zártkert“-Grundstück im Grundbuchauszug als Weinberg, Garten, Ackerland, Grünland oder einer anderen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzungskategorie im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes eingetragen und gilt somit nach diesem Gesetz als „Grundstück“, finden die gesetzlichen Vorschriften zum Grundstückserwerb Anwendung. Grundsätzlich darf eine ausländische natürliche Person, die kein „Staatsangehöriger eines Mitgliedstaats“ im Sinne des Gesetzes ist, das Eigentum an solchen Grundstücken nicht erwerben; ein Staatsangehöriger eines Mitgliedstaats, der nicht als Landwirt registriert ist, darf es in der Regel nur erwerben, wenn die Gesamtfläche der bereits im Besitz befindlichen Grundstücke und der zu erwerbenden Grundstücke einen Hektar nicht überschreitet, vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen. Die Einstufung richtet sich nach den Daten des Grundbuchs und nicht danach, ob sich tatsächlich ein Haus auf dem Grundstück befindet oder wann die Bewirtschaftung eingestellt wurde. Hat die zuständige Gemeinde das Verfahren gemäß § 72/E des Grundbuchgesetzes eingeleitet, kann die Eintragung als „aus der landwirtschaftlichen Nutzung genommene Fläche“ in einem gesonderten Verfahren beantragt werden; bis zum Abschluss dieser Eintragung muss der Status der landwirtschaftlichen Grundstücksübertragung auf der Grundlage des bestehenden Grundbucheintrags beurteilt werden.

Fünf Überprüfungen, die Sie vor dem Kauf einer „Zártkert“-Immobilie durchführen sollten

Die Sorgfaltsprüfung ist nicht kompliziert, doch deren Unterlassung kann schwerwiegende Folgen haben. Es gibt fünf Überprüfungen, die jeder Käufer vor dem Erwerb einer „Zártkert“-Immobilie durchführen lassen sollte.

Erstens: Besorgen Sie sich das vollständige, beglaubigte Grundbuchauszug – nicht lediglich einen unbeglaubigten Auszug, der einem Immobilienangebot beigefügt ist. Teil I enthält identifizierende und beschreibende Angaben zur Immobilie, darunter unter anderem den eingetragenen Standort, die Fläche, die Bewirtschaftungsklasse oder die Kennzeichnung „aus der Bewirtschaftung genommen“, und kann die Hauptnutzungsklasse des Gebäudes enthalten; Teil II enthält Angaben zum Eigentumsverhältnis; Teil III verzeichnet Rechte und Sachverhalte, die die Immobilie betreffen oder belasten. Wichtig ist, dass die Flächennutzungsklassifizierung gemäß HÉSZ nicht in Teil I des Grundbuchauszugs vermerkt ist; sie muss separat in den örtlichen Bauvorschriften und im Bebauungsplan überprüft werden.

Zweitens: Prüfen Sie die örtlichen Bauvorschriften (HÉSZ) und den Gemeindeplan, gegebenenfalls einschließlich des Regulierungsplans. Diese Dokumente legen die zulässige Bebauungsdichte, die auf dem Grundstück zulässigen Nutzungen, sonstige örtliche Baubedingungen sowie die Frage fest, ob eine realistische Aussicht auf eine spätere Änderung der planerischen Einstufung besteht.

Drittens: Überprüfen Sie den grundbuchrechtlichen und baurechtlichen Status des Gebäudes. Befindet sich ein Gebäude auf dem Grundstück, prüfen Sie, ob es in der Katasterdatenbank des staatlichen Grundbuchs korrekt verzeichnet ist und – je nachdem, wann und wie es errichtet wurde – welche Genehmigung, einfache Anzeige, Nutzungsgenehmigung, Aufrechterhaltungsgenehmigung oder welches andere amtliche Dokument seine Rechtmäßigkeit belegt. Die erforderlichen Unterlagen variieren von Fall zu Fall; die bloße physische Existenz oder die in einer Anzeige verwendete Beschreibung beweisen nicht, dass das Gebäude rechtmäßig ist.

Viertens: Prüfen Sie die im Grundbuch eingetragene Bewirtschaftungskategorie und ob das Grundstücksverkehrsgesetz Anwendung findet. Der Status des Käufers als Staatsangehöriger eines Mitgliedstaats, ein etwaiger Status als eingetragener Landwirt, die bereits im Besitz befindliche Grundstücksfläche sowie etwaige gesetzliche Ausnahmen müssen berücksichtigt werden, um festzustellen, ob der Erwerb überhaupt möglich ist und welche Vorkaufs-, behördlichen Genehmigungs- oder sonstigen Verfahrensvorschriften gelten.

Fünftens: Prüfen Sie die Bestimmungen der Gemeinde gemäß Gesetz XLVIII von 2025. Das Gesetz ermächtigt eine Gemeinde, durch Verordnung lokale Schutzmaßnahmen einzuführen – beispielsweise ein Vorkaufsrecht, ein Verbot oder Auflagen für die Wohnsitznahme oder die Verpflichtung zur Entrichtung eines „Ansiedlungsbeitrags“ (betelepülési hozzájárulás). Diese Maßnahmen gelten nicht automatisch in jeder Gemeinde, und es bestehen auch gesetzliche Ausnahmen; daher sollten die aktuelle Verordnung der Gemeinde und die persönlichen Umstände des Käufers geprüft werden, bevor eine Anzahlung geleistet wird. Bei „zártkert“-Grundstücken müssen möglicherweise die Vorschriften zur Übertragung landwirtschaftlicher Flächen und die lokalen Vorschriften zum Schutz der Identität gemeinsam geprüft werden.

Was kann geregelt werden – und was nicht

Nicht jede „Zártkert“-Immobilie ist eine Sackgasse. Eine tragfähige Lösung kann beispielsweise vorliegen, wenn die Rechtmäßigkeit des Gebäudes und die katasterrechtliche Darstellung in Ordnung sind; die gemäß HÉSZ zulässige Nutzung mit der vom Käufer beabsichtigten Nutzung übereinstimmt; die Gemeinde die Eintragung als „aus dem landwirtschaftlichen Betrieb entzogenes Grundstück“ gemäß § 72/E des Grundbuchgesetzes ermöglicht hat und die geltenden Voraussetzungen erfüllt werden können; oder der Käufer beabsichtigt, das Grundstück für landwirtschaftliche Zwecke zu nutzen und erfüllt die Erwerbsvoraussetzungen gemäß dem Grundstücksverkehrsgesetz. Die vereinfachte Eintragung als „aus dem landwirtschaftlichen Betrieb genommene Fläche“ behebt jedoch für sich genommen weder baurechtliche Mängel, noch ändert sie die HÉSZ-Zoneneinteilung, noch führt sie die Immobilie in den Innenbereich. Wenn weder der rechtmäßige Baustatus, die beabsichtigte Nutzung noch ein rechtlich verfügbarer Weg zum Erwerb landwirtschaftlicher Flächen regularisiert werden können, können eine spektakuläre Aussicht und ein alter Weinkeller die fehlenden rechtlichen Grundlagen nicht ausgleichen.

Die Lehre, die jeder Käufer beachten sollte

Der Markt für hochwertige ländliche Immobilien in Ungarn ist wirklich attraktiv. Ebenso attraktiv ist jedoch das Risiko, das ein Käufer eingeht, wenn er die Due-Diligence-Prüfung erst nach Leistung einer Anzahlung durchführt. Beim Kauf einer „Zártkert“-Immobilie müssen das Grundbuchblatt, die HÉSZ-Flächennutzungsplanung, die staatliche Katasterkarte und der baurechtliche Status des Gebäudes mit der beabsichtigten Nutzung im Einklang stehen. Im Vergleich zum einfacheren Kauf einer städtischen Wohnung besteht der wesentliche Unterschied darin, dass Vorschriften zur Übertragung landwirtschaftlicher Flächen, zum Schutz landwirtschaftlicher Flächen, zur kommunalen Raumordnung und in einigen Fällen auch zum Schutz des lokalen Identitätscharakters gemeinsam berücksichtigt werden müssen. Ein attraktives „Zártkert“-Ferienhaus ist genau so viel wert, wie die zugrunde liegenden rechtlichen Grundlagen zulassen – nicht mehr.

Bezugene Rechtsvorschriften

• Gesetz CXXII von 2013 über Transaktionen mit land- und forstwirtschaftlichen Flächen (Landtransaktionsgesetz)
• Gesetz CXXIX von 2007 über den Schutz landwirtschaftlicher Flächen
• Gesetz C von 2021 über das Grundbuch (Grundbuchgesetz), insbesondere die §§ 3 und 72/E
• Regierungsverordnung Nr. 179/2023 (vom 15. Mai) zur Durchführung des Grundbuchgesetzes, insbesondere die §§ 17/A–17/C und 23
• Gesetz C von 2023 über die ungarische Architektur (Ungarisches Architekturgesetz), insbesondere § 81
• Regierungsverordnung 419/2021 (15. Juli) über den Inhalt, die Erstellung und die Verabschiedung von kommunalen Bebauungsplänen
• Regierungsverordnung Nr. 281/2024 (30. September) über die Verfahren und Kontrollen der Baubehörden
• Gesetz LXVI von 1992 über die Erfassung der personenbezogenen Daten und Wohnadressen der Bürger
• Gesetz XLVIII von 2025 über den Schutz der lokalen Identität
• Regierungsverordnung Nr. 240/2025 vom 31. Juli über die Durchführungsbestimmungen zu den Schutzmaßnahmen gemäß dem Gesetz zum Schutz der lokalen Identität

Dieser Artikel dient der allgemeinen Markt- und Rechtsinformation und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Die Verweise auf Rechtsvorschriften wurden anhand der am 20. August 2026 geltenden Rechtslage überprüft. Vor jeder konkreten Transaktion sollten die aktuelle Rechtslage der Immobilie, die Situation des Käufers sowie die geltenden lokalen Vorschriften von einem ungarischen Rechtsanwalt geprüft werden.