Immobilien in Budapest kaufen: ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Investoren?
Der ungarische Immobilienmarkt war im Mai durch eine Verlangsamung des Preiswachstums und erhebliche regionale Unterschiede gekennzeichnet. Dies geht aus dem jüngsten Immobilienpreisindex hervor, der vom Immobilienportal Ingatlan.com veröffentlicht wurde, teilte das Unternehmen am Dienstag der MTI mit.
Immobilien in Budapest
Im landesweiten Durchschnitt lagen die Immobilienpreise im Mai um 12,1% höher als ein Jahr zuvor, verglichen mit einer jährlichen Wachstumsrate von 12,5% im April. Der monatliche Preisanstieg verlangsamte sich im Mai auf 0,8% gegenüber 2% im April.
In Budapest lag das jährliche Preiswachstum im Mai bei 19%, ein leichter Rückgang gegenüber 19,2% im April. Derweil verlangsamte sich der monatliche Preisanstieg im Mai auf 1,2%, nach 2% im April und 4,5% im Februar.
Laut László Balogh, führender Wirtschaftsexperte bei Ingatlan.com, stagnierte die Wohnungsnachfrage in Budapest von April bis Mai, so dass die Verlangsamung des Preiswachstums zu erwarten war. Allerdings treiben die hohen Immobilienpreise in der Hauptstadt die Käufer weiterhin in die Vororte.
Neue Daten zeigen, dass die Preise für Wohnimmobilien in den Städten und Dörfern des Komitats Pest im Mai im Vergleich zum Vormonat um 1,6% gestiegen sind und damit schneller als die Preise in Budapest.
Landesweit führte der bescheidene Anstieg der Nachfrage im Mai zu einem verhaltenen monatlichen Preisanstieg im Vergleich zum April, aber es gibt weiterhin erhebliche Unterschiede zwischen den Regionen.
Der Experte merkte an, dass Käufer im Sommer eine bessere Verhandlungsposition haben könnten, da die Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt in dieser Jahreszeit traditionell nachlassen. Dieser saisonale Effekt in Verbindung mit dem derzeit hohen Preisniveau in Budapest deutet darauf hin, dass in nächster Zeit keine größeren Veränderungen auf dem Verkaufsmarkt der Hauptstadt zu erwarten sind.
Außerhalb von Budapest
Außerhalb von Budapest könnten die lokalen Wohnungsmärkte in Gebieten mit niedrigeren Immobilienpreisen aktiver werden.
Er fügte hinzu, dass der Mietmarkt in der Sommerzeit typischerweise einen Aufschwung erlebt, der einer grundlegend anderen Dynamik folgt als das Immobilienverkaufssegment.
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Junge Leute werden aus dem ungarischen Immobilienmarkt verdrängt
Die Präsenz jüngerer Altersgruppen auf dem Budapester Immobilienmarkt ist zurückgegangen, während der Anteil der Umzüge in kleinere Immobilien und der Käufe zum Zwecke der Generationentrennung ebenfalls gesunken ist, so eine aktuelle Analyse von Duna House. Obwohl diese Effekte in Budapest stärker ausgeprägt sind, zeichnen sich in den ländlichen Gebieten ähnliche Trends ab. Infolgedessen hat sich die Aktivität in den dynamischeren Segmenten des inländischen Immobilienmarktes, die früher von jungen Menschen angetrieben wurden, verlangsamt.
Die Daten für den Budapester Immobilienmarkt aus dem Jahr 2025 deuten auf einen spektakulären Umschwung in der Aktivität jüngerer Käufer hin, ein Phänomen, das die Struktur der Nachfrage und die Wohntrends längerfristig neu gestalten könnte.
Besonders auffällig ist der Rückgang in der Altersgruppe der 20- bis 30-Jährigen: Während diese Altersgruppe im Jahr 2024 noch 17% aller Immobilienkäufer in Budapest ausmachte, hat sich dieser Anteil bis 2025 auf 9% fast halbiert.
“Die Präsenz jüngerer Käufer auf dem Immobilienmarkt ist nicht nur eine statistische Zahl, sondern auch ein wichtiger Indikator für den Zustand des Marktes. Ihr Rückgang signalisiert nicht nur das Fehlen einer Altersgruppe, sondern kann auch auf ein bedauerliches soziales Phänomen neben der Verlangsamung des Immobilienmarktes hinweisen”, sagt Péter Szegő, PR- und Analyseexperte bei Duna House. “Steigende Immobilienpreise und höhere Zinsen in Verbindung mit der Inflation machen es schwierig, die notwendigen Mittel aufzubringen und Kredite aufzunehmen. Das macht es immer schwieriger, eine unabhängige Wohnung zu finden”, sagt der Analyst.
Dieser Wandel wirkt sich auch dramatisch auf die Nachfrage nach kleineren Wohnungen aus: Im Jahr 2024 entschieden sich 10 % der Käufer für einen Umzug in kleinere Wohnungen, 2025 waren es nur noch 5 %. Studio-Apartments und andere kleinere, erschwinglichere Immobilien sind besonders bei jungen Erstkäufern beliebt. Wenn diese Altersgruppe vom Markt verschwindet, wird die Nachfrage nach dieser Art von Immobilien wahrscheinlich zurückgehen. Dieses Phänomen könnte auch darauf hindeuten, dass diese Immobilien für Erstkäufer immer unerschwinglicher werden.
Weniger junge Ungarn verlassen das Land
Eine interessante Parallele lässt sich auch bei der Trennung der Generationen beobachten. Im Jahr 2024 standen 8% aller Transaktionen im Zusammenhang mit dieser Art von Lebenswandel (typischerweise verlassen junge Erwachsene ihr Elternhaus), während dieser Anteil im Jahr 2025 auf 3% sank.
Auch wirtschaftliche Gründe können hier eine Rolle spielen: Der Kauf eines Hauses oder die Finanzierung einer Miete ist für viele Menschen schwieriger geworden. “Dieser Trend steht auch in engem Zusammenhang mit dem Rückgang der Zahl der jungen Käufer. Wenn junge Menschen nicht in den Markt eintreten und kein Eigenheim kaufen, wird sich auch die Kluft zwischen den Generationen verzögern”, sagte Péter Szegő.
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