Warum haben Käufer aus diesen Ländern nach der Wahl plötzlich ein Auge auf ungarische Immobilien geworfen?

Das Interesse am ungarischen Immobilienmarkt aus dem Ausland ist seit den ungarischen Parlamentswahlen 2026 aus bestimmten westeuropäischen Ländern stark angestiegen, so die neuen Daten von Duna House. Laut dem Unternehmen gibt es jedoch noch keine Anzeichen für eine große Auswanderungs- oder Rückwanderungswelle, die sich auf den Wohnungsmarkt auswirkt.

Das Immobilienunternehmen analysierte seine eigenen Website-Verkehrs- und Marktzahlen aus den sechs Wochen nach der Wahl und stellte fest, dass der Markt insgesamt stabil bleibt. Der Anteil ausländischer Käufer liegt weiterhin bei etwa 5-7% des Marktes und ist damit im Vergleich zu den Vorjahren weitgehend unverändert.

Den Daten zufolge kamen 94,2 % der Besucher der Website von Duna House im Monat nach der Wahl aus Ungarn, während nur 5,8 % aus dem Ausland kamen.

“Das ausländische Interesse war je nach Land sehr unterschiedlich”, sagte Péter Szegő, Chefanalyst bei Duna House. Während Deutschland und Österreich – traditionell die stärksten Märkte, die mit der ungarischen Diaspora verbunden sind – nahezu unveränderte Aktivität zeigten,

stieg das Interesse aus dem Vereinigten Königreich um 26%, während der Verkehr aus der Schweiz um 63% gegenüber dem monatlichen Durchschnitt der drei Monate vor der Wahl anstieg.

Auch die Slowakei und Italien sind unter den Top Ten der Länder, die Interesse an ungarischen Immobilien zeigen.

Keine Wiederholung des “Exodus-Narrativs”

Duna House stellte fest, dass ähnliche öffentliche Diskussionen nach den Wahlen in Ungarn 2022 aufkamen, als viele über eine mögliche Auswanderungswelle spekulierten. Die damaligen Marktdaten haben diese Behauptungen jedoch nicht bestätigt.

Das Unternehmen erklärte, dass die Abschwächung der Nachfrage nach der Wahl 2022 in erster Linie auf die steigende Inflation, den Krieg in der Ukraine und die starken Zinserhöhungen zurückzuführen war und nicht auf die politische Migration.

Dieses Mal ist das Marktumfeld jedoch deutlich anders.

Anstatt dass steigende Kreditkosten die Nachfrage unterdrücken, wird der Markt jetzt durch das neue Otthon-Start-Programm der Regierung und einen der stärksten Immobilienpreisbooms des letzten Jahrzehnts geprägt. Die Preise für Wohnimmobilien sind im vergangenen Jahr landesweit um etwa 18-21% gestiegen, in einigen Quartalen lag das jährliche Wachstum sogar bei 30%.

Gleichzeitig scheinen die Käufer nach der Wahl vorsichtiger zu agieren. In Budapest gingen die Immobilienanfragen im ersten Monat nach der Wahl um 11% zurück, während die durchschnittliche Verkaufsdauer landesweit von 84 auf 95 Tage anstieg.

Laut Duna House ist der Markt derzeit von Abwarten und überlegteren Entscheidungen geprägt.

Wohnungsangebot könnte mit größerer Rückwanderung zu kämpfen haben

In dem Bericht wird auch davor gewarnt, dass das derzeitige Wohnungsangebot in Ungarn Schwierigkeiten haben wird, eine größere Welle von Ungarn, die aus dem Ausland zurückkehren, zu absorbieren.

Im Jahr 2025 wurden landesweit nur etwa 12.000 neue Wohnungen fertiggestellt, was einen Rückgang im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Obwohl die Zahl der neuen Baugenehmigungen im letzten und in diesem Jahr deutlich gestiegen ist, wird das zusätzliche Angebot voraussichtlich erst 2027 oder 2028 auf den Markt kommen.

Das Angebot an Gebrauchtimmobilien hat sich etwas ausgeweitet, aber die Preisobergrenzen im Zusammenhang mit dem Otthon-Start-Programm schränken den verfügbaren Bestand weiterhin ein, insbesondere in Budapest.

Duna House schätzt, dass eine Rückwanderungswelle von 10.000 bis 20.000 Menschen pro Jahr einen zusätzlichen Aufwärtsdruck auf die Preise ausüben würde, insbesondere in den Budapester Mittelklasse- und Premiumbezirken, in den Vororten um die Hauptstadt und in den großen Universitätsstädten.

“Bei der derzeitigen Marktstruktur würde eine starke Rückwanderungswelle vor allem die Preise kurzfristig nach oben treiben, vor allem in Budapest und in den Premiumlagen”, fügte Szegő hinzu. “Die Ausweitung des Angebots reagiert langsamer als die Nachfrage.”

Airbnb-Verbot verändert den Markt in Budapests Bezirk VI

Eine der auffälligsten Entwicklungen auf dem Budapester Immobilienmarkt im Stadtzentrum in diesem Jahr waren die Auswirkungen des im Januar eingeführten Airbnb-Verbots in Terézváros, dem Bezirk VI der Hauptstadt.

In nur vier Monaten stieg das Angebot an Mietwohnungen in diesem Bezirk um 28%, während die Mietpreise leicht zurückgingen. Die Zahl der zum Verkauf angebotenen Wohnungen stieg um 33%, und die Preise von Immobilien, die zuvor für Airbnb-Vermietungen optimiert waren, fielen um etwa 5%.

Nach Ansicht von Duna House könnten die größten Gewinner dieser Veränderungen die Eigenheimbesitzer sein. Dank des Otthon-Start-Programms können Käufer nun Zugang zu zentral gelegenen Wohnungen erhalten, die zuvor von Investoren, die auf Kurzzeitvermietung abzielten, dominiert wurden.

Die strengere Regulierung der Kurzzeitvermietung und die daraus resultierende Umschichtung des Angebots haben auch den Anstieg der Mietpreise im gesamten Bezirk verlangsamt – und mancherorts sogar ganz gestoppt.