Der Mietmarkt in Budapest zeigt Anzeichen einer Stabilisierung: Doch erstklassige Lagen treiben die Preise weiterhin in die Höhe

Der Budapester Mietmarkt zeigt in diesem Jahr deutliche Anzeichen einer Stabilisierung, da sich sowohl die Preise als auch das Angebot nach den jüngsten Schwankungen allmählich einpendeln. Gleichzeitig ist die Zahl der verfügbaren Mietobjekte leicht zurückgegangen, wie eine Analyse auf Basis der Angebote in der Datenbank des führenden ungarischen Immobilienentwicklers Cordia und des Immobilienportals ingatlan.com zeigt.

Bis Mitte Mai lag die mittlere Monatsmiete für ältere Wohnungen in Budapest bei 270.000 HUF, während neu gebaute Immobilien 308.000 HUF erreichten. Insgesamt lag die Durchschnittsmiete in der Hauptstadt bei rund 275.000 HUF. (1 Euro = 357 Forint)

Weniger Mietangebote auf dem Markt

Das Angebot hat sich leicht entspannt: Bis Mitte des vergangenen Monats wurden in Budapest rund 9.500 Mietobjekte ausgeschrieben, gegenüber etwa 10.000 im ersten Quartal. Die Zahl der zur Vermietung stehenden Neubauwohnungen blieb mit rund 1.000 Einheiten stabil.

Fast zwei Drittel des gesamten Mietbestands bestehen aus kleinen Wohnungen (Studios oder Einzimmerwohnungen), während etwas mehr als ein Viertel aus Zweizimmerwohnungen besteht.

Neue und größere Wohnungen erzielen höhere Renditen

Laut Iván Tettamanti, stellvertretender Vertriebsleiter bei Cordia, verbergen sich hinter den durchschnittlichen Mietpreisen erhebliche Unterschiede, die in erster Linie von der Lage, dem Alter des Gebäudes und der Wohnungsgröße sowie von der Infrastruktur und der Verkehrsanbindung bestimmt werden.

Auch die Nähe zu Universitäten und Bürozentren spielt eine wichtige Rolle, da diese Gebiete eine stärkere Mietnachfrage generieren.

Es überrascht nicht, dass neu gebaute Wohnungen deutlich höhere Mieten erzielen. Im Durchschnitt können Vermieter für Neubauobjekte mit rund 6.700 HUF pro Quadratmeter und Monat rechnen, verglichen mit etwas mehr als 5.500 HUF für ältere Wohnungen.

Studio-Wohnungen weisen den höchsten Quadratmeterpreis auf

Während größere Wohnungen naturgemäß höhere Gesamtmieten erzielen, ergibt sich ein gemischtes Bild, wenn man die Preise pro Quadratmeter betrachtet.

So weisen beispielsweise neu gebaute Einzimmerwohnungen eine mittlere Monatsmiete von 230.000 HUF auf, was mehr als 7.100 HUF pro Quadratmeter entspricht. Dies liegt etwa 10 % über dem Quadratmeterpreis größerer, neu gebauter Wohnungen mit zwei oder drei Schlafzimmern.

Am anderen Ende des Spektrums weisen Wohnungen mit drei oder mehr Schlafzimmern die höchsten Gesamtmieten auf, mit einem mittleren Monatsmietpreis von 723.000 HUF und einem Quadratmeterpreis von über 7.500 HUF, was zum Teil durch ihre begrenzte Verfügbarkeit auf dem Markt erklärt wird.

Die Lage innerhalb der Stadtbezirke macht einen großen Unterschied

Innerhalb von Budapest gewinnt die Mikrolage für Investoren und Vermieter zunehmend an Bedeutung.

Im Corvin-Viertel im 8. Bezirk kostet die Miete für ein Standard-Studio etwa 240.000–250.000 HUF. An der begehrteren Corvin-Promenade können neu gebaute Kompaktwohnungen mit besserer Raumaufteilung jedoch fast 300.000 HUF pro Monat erreichen.

Bei Zweizimmerwohnungen liegen die Mieten etwa 30.000 HUF über dem Bezirksdurchschnitt, während bei größeren Dreizimmerwohnungen eine noch größere Differenz zu verzeichnen ist: über 515.000 HUF an der Promenade im Vergleich zu knapp über 400.000 HUF im weiteren Umfeld.

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Panorama- und Premium-Lagen erzielen einen hohen Preisaufschlag

Prestige-Merkmale wie Panoramablick oder direkter Zugang zum Donauufer steigern den Mietwert erheblich.

Im Stadtteil Marina im Norden Budapests erzielen Wohnungen am Flussufer mit Blick auf die Donau Durchschnittsmieten von 9.000–10.000 HUF pro Quadratmeter – etwa 1,5-mal so viel wie vergleichbare Objekte in der Gegend, die jedoch keinen Panoramablick bieten.

Es wird erwartet, dass dieses Premiumsegment mit den ersten Bauabschnitten des nahegelegenen Marina-City-Projekts weiter wachsen wird, bei dem die meisten Wohnungen einen dauerhaften Blick auf die Donau und die Budaer Hügel bieten werden.

Airbnb-Beschränkungen verändern den Markt im VI. Bezirk

Neben Lage und Ausstattung der Immobilien beeinflussen auch regulatorische Änderungen das Angebot. Im VI. Bezirk hat das ab 2026 geltende Verbot von Kurzzeitvermietungen bereits spürbare Auswirkungen gezeigt.

Wie erwartet sind viele Immobilien, die zuvor für Airbnb optimiert waren, wieder auf den Markt für Langzeitmieten zurückgekehrt, was das Angebot deutlich erhöht hat. Zu Beginn des Jahres standen fast 1.600 solcher Wohnungen zur Langzeitmiete zur Verfügung – der höchste Stand seit vier Jahren.

Bemerkenswert ist, dass es sich bei rund 75 % dieser Immobilien um neu gebaute oder kürzlich renovierte Wohnungen handelt.

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