Die Immobilienpreise am Velence-See trotzen dem Klimawandel – doch können sie auf diesem Niveau bleiben?
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Der Velence-See, Ungarns drittgrößter natürlicher See und eines der beliebtesten Erholungsziele des Landes, steht erneut vor einem kritischen Sommer. Anhaltende Dürre, hohe Verdunstungsraten und das Fehlen einer langfristigen Strategie zur Wasserauffüllung haben den Wasserstand auf besorgniserregende Tiefststände sinken lassen.
Sinkende Wasserstände werfen Fragen zur Zukunft des Sees auf
In einigen Bereichen werden Besucher mittlerweile eher von einer Art schrumpfendem Sumpfgebiet als von einem belebten Urlaubsziel empfangen. Umweltexperten haben wiederholt davor gewarnt, dass sich der ökologische Zustand des Sees ohne entschlossenes Eingreifen weiter verschlechtern könnte, was den Tourismus, die Artenvielfalt und die langfristigen Aussichten der gesamten Region gefährden würde.
Da die Attraktivität des Lebens am Wasser traditionell die lokalen Immobilienwerte stützt, stellt sich eine naheliegende Frage: Beginnen Käufer, die Umweltrisiken in ihre Preisvorstellungen einzubeziehen? Derzeit scheint die Antwort „nein“ zu lauten.
Die Immobilienpreise zeigen sich überraschend widerstandsfähig
Laut Immobilienfachleuten gibt es kaum Anzeichen für Panik, weder bei Käufern noch bei Verkäufern. Die meisten Marktteilnehmer betrachten die Probleme des Sees nach wie vor eher als vorübergehend denn als dauerhaft, schreibt Pénzcentrum.
Péter Futó, Chefanalyst bei Zenga, erklärt, der Immobilienmarkt am Velence-See habe in den letzten zehn Jahren von mehreren günstigen Trends profitiert. Die Region habe von der Ausdehnung des Großraums Budapest, dem steigenden Inlandstourismus und der anhaltenden Nachfrage nach Immobilien am Wasser profitiert.
Trotz wiederholter Phasen extrem niedriger Wasserstände seien die Angebotspreise seiner Aussage nach keiner dramatischen Korrektur unterzogen worden. Die aktuellen durchschnittlichen Angebotspreise bleiben in den Ortschaften am Seeufer weiterhin hoch:
- Velence: ca. 950.000 HUF pro Quadratmeter (rund 2.700 EUR)
- Gárdony: rund 850.000 HUF pro Quadratmeter (2.400 EUR)
- Sukoró: etwa 850.000 HUF pro Quadratmeter
- Pákozd: rund 650.000 HUF pro Quadratmeter (1.835 EUR)
Diese Zahlen deuten darauf hin, dass sich die Bedenken hinsichtlich der ökologischen Zukunft des Sees bislang noch nicht in nennenswerten Preisnachlässen niedergeschlagen haben. Analysten gehen davon aus, dass viele Käufer weiterhin davon ausgehen, dass Lösungen im Bereich der Wasserwirtschaft den See letztendlich wiederherstellen und seinen Status als eines der wichtigsten Naherholungsgebiete Budapests bewahren werden.
Futó warnt jedoch davor, dass sich die Stimmung unter den Investoren ändern könnte, sollte der Wasserstand dauerhaft niedrig bleiben. Käufer von Ferienimmobilien und Investoren im Bereich der Kurzzeitvermietung könnten zunehmend vorsichtiger werden, was sich in den kommenden Jahren möglicherweise auf die Preise auswirken könnte.
Mehr als nur ein Urlaubsziel
Experten von Otthon Centrum argumentieren, dass sich der Velence-See weit über einen traditionellen Urlaubsmarkt hinaus entwickelt hat. Dank hervorragender Autobahn- und Bahnanbindungen pendeln viele Einwohner täglich nach Budapest, wodurch sich die Region zu einem hybriden Markt gewandelt hat, der die Nachfrage nach Dauerwohnraum mit der Freizeitnutzung verbindet.
Das Unternehmen schätzt, dass Immobilien rund um den See im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der umliegenden Region in der Regel einen Preisaufschlag von etwa 50 % erzielen. Immobilien direkt am Ufer können Preise erzielen, die bis zum Doppelten der Preise vergleichbarer Objekte im Landesinneren betragen. Die zunehmende Bedeutung des Gebiets als Wohnstandort könnte sich als entscheidend für die Stützung der Preise erweisen.
In den letzten Jahren sind immer mehr Einwohner Budapests in die Gemeinden am Velence-See gezogen, angezogen von der Aussicht auf einen ruhigeren Lebensstil bei gleichzeitiger Erreichbarkeit der Hauptstadt. Dieser Trend hat sich während der Covid-19-Pandemie beschleunigt und hält seitdem an.
Dennoch sind Anzeichen für eine größere Zurückhaltung zu erkennen. Die Verhandlungsspielräume haben sich leicht vergrößert, wobei Käufer nun Preisnachlässe von durchschnittlich rund 12 % erzielen, was nur geringfügig über dem nationalen Durchschnitt liegt. Immobilien verbleiben zudem länger auf dem Markt, wobei die Verkaufszeiten 200 Tage überschreiten, was jedoch im Großen und Ganzen mit anderen ungarischen Standorten am Wasser übereinstimmt.
Otthon Centrum stellt fest, dass der Velence-See im Wettbewerb mit dem Plattensee allmählich an Boden verliert. Die Durchschnittspreise rund um den Velence-See liegen derzeit bei etwa 580.000 HUF pro Quadratmeter (1.640 EUR) und damit rund 12,5 % unter dem Durchschnitt am Plattensee. Zwischen 2016 und 2022 lag der Velence-See jedoch preislich oft über dem Plattensee.
Sollte sich die ökologische Situation weiter verschlechtern, könnte sich dieser Abstand vergrößern.
Die Menschen wünschen sich nach wie vor bezahlbaren Wohnraum
Laut OTP Ingatlanpont ist die Nachfrage trotz der Bedenken hinsichtlich des Tourismus nicht verschwunden. Die Region hat sich in gewisser Hinsicht angepasst. Während der traditionelle Strandtourismus nachgelassen hat, ziehen Radfahren, Wandern und Freizeitaktivitäten am Wochenende weiterhin Besucher an. In den letzten Jahren sind zudem neue Restaurants und gehobene Gastronomiebetriebe entstanden.
Csaba Komádi, Regionaldirektor bei OTP Ingatlanpont, erklärt, dass der lokale Markt nach wie vor stark segmentiert ist. Neubauten in Premium-Lagen wie Sukoró können Preise von bis zu 1,5 Millionen HUF pro Quadratmeter (4.235 Euro) erzielen, während neu gebaute Immobilien anderswo in der Regel etwa 1,1 Millionen HUF pro Quadratmeter (3.100 Euro) kosten.
Gut gepflegte Gebrauchtimmobilien werden in der Regel für zwischen 950.000 und 1,2 Millionen HUF pro Quadratmeter (zwischen 2.700 und 3.400 Euro) verkauft, während selbst Immobilien der unteren Kategorie oft 800.000 HUF pro Quadratmeter (2.260 Euro). Immobilien mit einem Preis unter 60 Millionen HUF (rund 169.400 Euro) sind nach wie vor besonders gefragt und können innerhalb weniger Tage verkauft werden, sofern sie realistisch bewertet sind. Im Gegensatz dazu können Immobilien im oberen Preissegment zwischen acht und achtzehn Monaten auf dem Markt verbleiben.
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Könnten die Banken ihre Kreditvergabe letztendlich straffen?
Derzeit behandeln die Kreditinstitute Immobilien am Velence-See nicht anders als solche in anderen Urlaubsregionen. József Argyelán, Chefanalyst bei Bankmonitor, sagt, es gebe derzeit keine Anzeichen dafür, dass Banken aufgrund von Umweltbedenken strengere Hypothekenbedingungen auferlegen.
Er warnt jedoch davor, dass sich dies ändern könnte, sollten sich die sich verschlechternden Bedingungen auf die Immobilienwerte, die Marktliquidität und die Nachfrage der Käufer auswirken. Banken berücksichtigen nicht nur den aktuellen Wert einer Immobilie, sondern auch, wie leicht sie sich in Zukunft verkaufen lässt. Sollten Häuser rund um den See für Käufer an Attraktivität verlieren, könnten Kreditgeber darauf reagieren, indem sie höhere Eigenkapitalanteile verlangen oder niedrigere Bewertungen vornehmen.
Derzeit scheint der Markt jedoch eine abwartende Haltung einzunehmen. Die ökologischen Herausforderungen, denen der Velence-See gegenübersteht, lassen sich immer schwerer ignorieren, doch seine Rolle sowohl als Pendlerregion als auch als Freizeitdestination stützt weiterhin einen der widerstandsfähigsten Immobilienmärkte am Wasser in Ungarn.