Wer erhält das Haus? Erbschaft und ungarische Immobilien für internationale Eigentümer

In meinen früheren Kolumnen ging es darum, wie ausländische Käufer Immobilien in Ungarn erwerben können, welche Budapester Stadtteile das Premium-Segment der Stadt ausmachen, wie ein diskreter Kauf abläuft und was Schritt für Schritt zwischen dem ersten Angebot und der Eintragung des Eigentums geschieht. Es gibt jedoch eine Frage, mit der sich jeder Eigentümer, der in Generationen denkt, früher oder später auseinandersetzen muss: Was geschieht mit einer ungarischen Immobilie, wenn ihr Eigentümer stirbt? Die Antwort ist beruhigender, als viele erwarten – allerdings nur für diejenigen, die rechtzeitig planen. Dieser Beitrag beleuchtet das ungarische Erbrecht aus der Perspektive eines internationalen Eigentümers und beschränkt sich nicht auf Budapest: Alles, was hier beschrieben wird, gilt gleichermaßen für Immobilien im gesamten Land.

Ein Gastbeitrag für Daily News Hungary von Emese Széll, private Immobilienberaterin für Premium-Kunden in Ungarn

Diesmal übernimmt der Notar die Führung

Leser des Schritt-für-Schritt-Leitfadens zum Immobilienkauf werden sich daran erinnern, dass ein Immobilienverkauf in Ungarn vom Rechtsanwalt abgewickelt wird, wobei in der Regel überhaupt kein Notar beteiligt ist. Bei Erbschaften kehren sich die Rollen um. Die Nachlassabwicklung ist ein notarielles, außergerichtliches Verfahren: Nach der Registrierung des Todesfalls erstellt der Gemeindesachbearbeiter ein Nachlassverzeichnis – für die Immobilie wird eine Steuer- und Wertbescheinigung ausgestellt, und das Verzeichnis selbst ist gebührenfrei –, anschließend wird der Fall an den zuständigen Notar weitergeleitet, der eine Anhörung durchführt und das Verfahren mit einem Nachlassübertragungsbeschluss abschließt. Dieser Erlass hat die Rechtskraft eines erstinstanzlichen Gerichtsurteils und ist das Dokument, mit dem der Erbe seinen Anspruch beim Grundbuchamt, bei der Bank und überall sonst nachweist. Der Notar kann nicht frei gewählt werden: Die Zuständigkeit richtet sich nach dem letzten ungarischen Wohnsitz des Verstorbenen, andernfalls nach dem Sterbeort und bei Todesfällen im Ausland nach dem Standort des Nachlassvermögens. Die Bearbeitung durch den Standesbeamten dauert in der Praxis etwa zwei Monate; die Gesamtdauer hängt von der Komplexität des Nachlasses ab.

Wer erbt ohne Testament?

Liegt keine Verfügung vor, gilt die im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegte Erbfolge. Die Kinder des Verstorbenen erben an erster Stelle zu gleichen Teilen. Die Stellung des überlebenden Ehegatten überrascht internationale Leser oft: Neben den Nachkommen erhält der Ehegatte einen lebenslangen Nießbrauch an der mit dem Verstorbenen gemeinsam bewohnten Wohnung und deren Einrichtung sowie den Anteil eines Kindes am restlichen Nachlass. Gibt es keine Nachkommen, erbt der Ehepartner die gemeinsame Wohnung vollständig sowie die Hälfte des verbleibenden Nachlasses – die andere Hälfte geht an die Eltern. Sind weder Nachkommen noch Eltern vorhanden, geht praktisch alles auf den Ehepartner über. Und ein wichtiger Hinweis: Ein Lebenspartner – sofern die Beziehung nicht eingetragen ist – gilt rechtlich nicht als Erbe. Ohne Testament erhält er nichts, nicht einmal Anteile an der gemeinsamen Wohnung. Für internationale Paare, bei denen eine Eheschließung oder deren Eintragung nicht selbstverständlich ist, ist dies allein schon Grund genug für eine sorgfältige Planung.

Der Pflichtteil – und was darüber weniger bekannt ist

Das ungarische Recht erkennt, der kontinentalen Tradition folgend, einen Pflichtteil an: Nachkommen, der Ehepartner und die Eltern haben Anspruch auf ein Drittel ihres gesetzlichen Erbteils, selbst wenn das Testament etwas anderes vorsieht. Zwei Details präzisieren das Bild. Erstens handelt es sich bei dem Pflichtteil um einen Anspruch, nicht um einen Eigentumsanteil: einen Geldanspruch gegenüber den Erben, der einer Verjährungsfrist von fünf Jahren unterliegt – er unterbricht nicht das Eigentumsrecht an der Immobilie. Zweitens ist das Vorliegen eines Pflichtteils in einem internationalen Nachlass keineswegs unvermeidlich – was uns zum wichtigsten Punkt dieses Artikels führt.

Der entscheidende Punkt: Sie können wählen, welches Landesrecht Anwendung findet

Die Erbschaftsverordnung der Europäischen Union – Verordnung 650/2012, in der Fachwelt als „Brüssel IV“ bekannt – regelt seit 2015 grenzüberschreitende Nachlässe einheitlich. Ihre Standardregel lautet, dass das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthaltsorts des Verstorbenen den gesamten Nachlass regelt, unabhängig davon, in welchem Land sich die einzelnen Vermögenswerte – selbst Immobilien – befinden. Der gesamte Nachlass eines in Ungarn lebenden deutschen Eigentümers wird daher von einem ungarischen Notar nach ungarischem Recht abgewickelt; die Budapester Wohnung eines in London lebenden Eigentümers möglicherweise nicht. Die eigentliche Stärke der Verordnung liegt jedoch in der Rechtswahl: Jeder kann in einer Verfügung über den Nachlass das Recht seiner Staatsangehörigkeit für seinen gesamten Nachlass wählen – Personen mit doppelter Staatsangehörigkeit können zwischen beiden wählen. Dies gilt auch für Nicht-EU-Bürger: Ein amerikanischer Eigentümer kann für seine ungarischen Immobilien rechtswirksam das Recht seines Heimatstaates wählen. Und das gewählte Recht gilt auch für den Pflichtteil – sofern dieses Rechtssystem einen solchen Begriff nicht kennt, finden die ungarischen Pflichtteilregelungen schlicht keine Anwendung. Ein einziger, sorgfältig formulierter Satz in einem Testament kann somit darüber entscheiden, ob ein Nachlass nach ungarischer Rechtsordnung oder nach den Regeln des Heimatlandes des Eigentümers vererbt wird.

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Die Erbschaftssteuer: eines der großzügigsten Systeme Europas

Die allgemeine Erbschaftssteuer beträgt 18 % des Nettowertes des Nachlasses, bei Wohnimmobilien reduziert sich dieser Satz auf 9 % – doch das Wesentliche liegt in den Freibeträgen. Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkelkinder, einschließlich Adoptivkinder), der Ehepartner, der eingetragene Lebenspartner und seit 2020 auch Geschwister erben vollständig steuerfrei – selbst bei Nachlässen in Milliardenhöhe in Forint. Nach europäischen Maßstäben ist dies eine bemerkenswert großzügige Regelung. Die Befreiungen gelten jedoch nicht für nicht eingetragene Lebenspartner, und die Steuerbehörde setzt die Erbschaftsteuer per Zahlungsbescheid fest, nachdem der Nachlassübergang rechtskräftig geworden ist, in der Regel mit einer Frist von 30 Tagen. Eine Neuerung für das Jahr 2026 verdient besondere Beachtung: Die entrichtete Erbschaftssteuer muss auf Antrag erstattet werden, wenn der Erbe innerhalb eines Jahres mit der Renovierung eines denkmalgeschützten oder lokal geschützten Gebäudes beginnt und diese innerhalb von fünf Jahren abschließt – ein echter Anreiz für Erben historischer Gebäude.

Erstellung eines Testaments als internationaler Eigentümer

Ein ausländisches Testament kann in Ungarn gültig sein, wenn es die formalen Anforderungen unter anderem des Rechts der Staatsangehörigkeit des Erblassers oder des Ortes, an dem es erstellt wurde, erfüllt – für das ungarische Verfahren sind eine Übersetzung und, falls erforderlich, eine Apostille ratsam. Das ungarische Recht erkennt drei Hauptformen an: das vollständig handschriftliche Testament, das vor zwei Zeugen unterzeichnete Testament und das notarielle Testament. Für einen internationalen Eigentümer ist eine Verfügung mit ausdrücklicher Rechtswahl die zuverlässigste Lösung, über die auch der für die ungarischen Vermögenswerte zuständige Berater informiert ist. Findet die Nachlassabwicklung im Ausland statt, wird das dort ausgestellte Europäische Nachlasszeugnis in jedem Mitgliedstaat ohne weiteres Verfahren anerkannt und kann auch für die Übertragung im ungarischen Grundbuch verwendet werden.

Wenn die Immobilie im Besitz einer Gesellschaft ist

In früheren Beiträgen wurde bereits erwähnt, dass das Eigentum über eine Gesellschaft strukturiert werden kann. Aus erbrechtlicher Sicht hat dies seine eigene Dynamik: Der Erbe erwirbt beim Tod des Gesellschafters automatisch einen Geschäftsanteil an der Kft., wird jedoch erst dann Gesellschafter der Gesellschaft, wenn er die Eintragung in das Gesellschafterverzeichnis beantragt – und die Satzung kann hierfür Bedingungen vorsehen. In steuerlicher Hinsicht gibt es einen wenig bekannten, aber bedeutenden Unterschied: Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist ab dem fünften Jahr von der Einkommensteuer befreit, während der Verkauf eines geerbten Geschäftsanteils auf den Betrag, der über dessen Nachlasswert hinausgeht, auf unbestimmte Zeit steuerpflichtig bleibt. Es ist daher von entscheidender Bedeutung, dass der Geschäftsanteil im Nachlassverzeichnis zum tatsächlichen Marktwert ausgewiesen wird. Die Wahl der Struktur ist nicht nur beim Kauf von Bedeutung, sondern auch eine Generation später.

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Abschließend

Ein geerbtes Haus trägt auch die Geschichte einer Familie in sich, und diese Last verdient Respekt. Die besten Ergebnisse, die ich beobachte, haben drei Dinge gemeinsam: Die Erben nehmen sich Zeit; sie machen sich ein klares Bild davon, was ihnen gehört, bevor sie entscheiden, was damit geschehen soll; und sie nutzen die stillen Instrumente des ungarischen Rechts – die Erbteilungsvereinbarung, die sorgfältige Prüfung der Eigentumsurkunde sowie die gewissenhafte Vorbereitung eines eventuellen Verkaufs.

Das Thema Erbschaft wird von niemandem gerne angesprochen – doch gerade hier kostet Schweigen am meisten. Das ungarische System ist berechenbar, die Freistellung für nahe Familienangehörige ist großzügig, und die Rechtswahlregeln der EU gewähren dem internationalen Eigentümer ein Maß an Planungsfreiheit, das nur wenige Instrumente bieten können. Bei einer wohlüberlegten und rechtzeitig getroffenen Verfügung geht es nicht um den Tod: Es geht darum, sicherzustellen, dass ein mit Sorgfalt ausgewähltes Zuhause mit derselben Sorgfalt weitergegeben wird.

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Emese Széll, Expertin für den ungarischen Premium-Immobilienmarkt. premiumingatlanok.com

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information über Markt- und Wirtschaftsthemen.