Mineralwasserquellen: 3 Stufen, die den Immobilienwert bestimmen

In meinem vorherigen Artikel habe ich erläutert, warum Ungarns Geothermie- und Mineralwasserressourcen ungenutztes Naturkapital darstellen und warum die Immobilienpreise ihr volles Potenzial noch nicht widerspiegeln. Dieser Artikel geht noch einen Schritt weiter: Er untersucht, wie sich eine wasserrechtliche Genehmigung und die offizielle Anerkennung als natürliches Mineralwasser auf den Wert einer bestimmten Immobilie auswirken können und warum zwei benachbarte Grundstücke, die identisch erscheinen, sehr unterschiedliche Preise erzielen können, einfach weil das eine mit einer offiziell anerkannten, rechtmäßig nutzbaren Quelle verbunden ist und das andere nicht. Der Wert einer Immobilie mit Mineralwasserquellen wird nicht nur von der Marktnachfrage bestimmt, sondern auch von der Kombination aus Genehmigungen, behördlicher Anerkennung und Nutzungsbeschränkungen.

Autorin: Emese Széll, private Immobilienberaterin für Premium-Kunden in Ungarn

Anerkennung als natürliches Mineralwasser: eine Voraussetzung für den Marktzugang

Naturmineralwasser ist nicht bloß eine Qualitätskategorie, sondern eine gesetzlich geregelte Bezeichnung. In Ungarn erkennt das Regierungsamt der Hauptstadt Budapest Wasser auf Antrag gemäß dem gemeinsamen Erlass 65/2004 (IV. 27.) FVM–ESzCsM–GKM als Naturmineralwasser an. Nur Wasser, das im Rahmen dieses Verfahrens anerkannt wurde, darf unter der Bezeichnung „natürliches Mineralwasser“ vermarktet werden. Die Anerkennung setzt den Nachweis der Einhaltung der vorgeschriebenen chemischen und mikrobiologischen Anforderungen sowie der Auflagen hinsichtlich Quellschutz, Gewinnung und Abfüllung voraus.

Es handelt sich dabei weder um ein ausschließliches Marktrecht noch um ein gesetzliches Monopol. Vielmehr ist die Anerkennung eine Voraussetzung für die rechtmäßige Verwendung der Bezeichnung und für das Inverkehrbringen des Produkts, während die geologischen Eigenschaften der Quelle und die standortspezifischen Genehmigungen zu einer kommerziellen Knappheit führen können.

Den mir vorliegenden Akten zufolge zeigte die hydrodynamische Modellierung für eine der untersuchten Quellen einen angemessenen Schutzgrad für die Wasserbasis, während die Tritiumanalyse die Schlussfolgerung stützte, dass das Wasser aus tieferen Schichten stamme. Die Regierungsbehörde der Hauptstadt Budapest hat das Wasser als natürliches Mineralwasser anerkannt. Diese Anerkennung kann zusammen mit den entsprechenden wasserrechtlichen Genehmigungen und Schutzmaßnahmen einen erheblichen Marktwert haben, begründet jedoch kein gesetzliches Monopol.

Der Fall Börzsöny: Mineralwasserquellen, 150 Meter und ein jahrzehntelanger Prozess

Ich bin mit dem Fall einer Mineralwasserquelle im Börzsöny-Gebirge gut vertraut. Den mir vorliegenden Unterlagen zufolge wurde der Brunnen 1979 bis zu einer Tiefe von etwa 150 Metern gebohrt und fördert hochwertiges Grundwasser. Für die Betriebsgenehmigung wurde eine hydrodynamische Modellierung erstellt, bei der mittels numerischer Simulation die Anfälligkeit des Grundwasserspeichers und die Herkunft des Wassers untersucht wurden. Über den 50-jährigen Bewertungszeitraum hinweg zeigte das Modell keine Grundwasserneubildung aus Oberflächenquellen an; die Berechnung ging von einer Grundwasserneubildungszone mit einem Radius von 448 Metern aus, und der Tritiumgehalt war vernachlässigbar.

Die offizielle Anerkennung des Wassers als natürliches Mineralwasser sowie der Abschluss des damit verbundenen Genehmigungsverfahrens stärkten die Marktposition der Immobilie erheblich. Der Zeitpunkt, zu dem die Anerkennungsentscheidung rechtskräftig wurde, stellte den entscheidenden rechtlichen Meilenstein dar, der sich auf den Wert auswirkte.

Das Schutzsystem als Werttreiber und gleichzeitig als Einschränkung

Der Schutz von Wasserquellen wird durch den Regierungserlass 123/1997 (18. Juli) geregelt. Das System sieht innere und äußere unterirdische Schutzzonen, die hydrogeologischen Zonen A, B und C sowie entsprechende oberirdische Schutzgebiete vor, in denen eine unterirdische Zone an die Oberfläche reicht. Die innere Schutzzone muss ausgewiesen werden. Ob auch äußere und hydrogeologische A- und B-Oberflächenschutzgebiete ausgewiesen werden müssen, hängt zum Teil davon ab, ob die entsprechenden unterirdischen Zonen an die Oberfläche reichen, während eine hydrogeologische C-Zone nicht in jedem Fall vorgeschrieben ist.

Nicht jede Einschränkung ist im Grundbuchauszug vermerkt. Innere und äußere Oberflächenschutzgebiete müssen im Grundbuch eingetragen werden, während Rechte, Pflichten und Verbote im Zusammenhang mit hydrogeologischen Schutzzonen zusätzlich im Wasserrechtsregister (vízikönyvi nyilvántartás) erfasst werden. Das Schutzsystem kann bestimmte Nutzungen der umliegenden Flächen einschränken und gleichzeitig das Risiko einer Verunreinigung des Grundwassers verringern.

Eine Quelle mit einem ordnungsgemäß eingerichteten Schutzsystem kann daher zwei Formen von Wert verkörpern. Die erste ist die nachgewiesene Wassernutzung, die durch eine gültige wasserrechtliche Betriebsgenehmigung genehmigt ist. Das Eigentum an der Immobilie und die Berechtigung aus der Genehmigung liegen jedoch nicht zwangsläufig bei derselben Person, und der Erwerb der Immobilie führt nicht automatisch zur Übertragung der Genehmigung. Ein Wechsel des Genehmigungsinhabers oder des Eigentümers kann eine behördliche Überprüfung und eine Änderung der Genehmigung erforderlich machen. Die zweite Wertquelle ist der Schutz des Grundwassers, der bestimmte Nutzungen benachbarter Grundstücke einschränken und dadurch langfristig zur Erhaltung der Wasserqualität beitragen kann.

Der Fall „Great Plain“: Wert in der Schwebe

Eine andere Situation ergibt sich, wenn die Ressource vorhanden ist, der Brunnen gebohrt und das Wasser chemisch untersucht wurde, die Förderung jedoch noch nicht begonnen hat. Ich bin zudem bestens mit einem Thermalbrunnen in der Großen Ungarischen Tiefebene vertraut. Er fördert Thermalwasser aus einer Tiefe von fast 950 Metern mit einer Temperatur von über 50 °C. Laut dem mir vorliegenden Laborbericht beträgt sein Kieselsäuregehalt, ausgedrückt als SiO₂, etwa 341 mg/l – fast das Vierfache des Kieselsäuregehalts von „Fiji Water“, einem weltweit häufig zitierten Premium-Maßstab.

Das chemische Profil allein begründet jedoch weder die Eignung für die Anerkennung als natürliches Mineralwasser oder Heilwasser, noch belegt es die Eignung für den Verzehr oder therapeutische Zwecke. Hierfür sind gesonderte Untersuchungen und behördliche Verfahren erforderlich. Die Quelle ist seit ihrer Bohrung im Jahr 2007 nicht in Betrieb genommen worden, nicht aufgrund ihrer geologischen Eigenschaften, sondern weil sich die parallelen Genehmigungsverfahren in die Länge zogen.

Dies ist ein Fall, in dem der theoretische Wert einer Immobilie im Zusammenhang mit Mineralwasserquellen oder einer Thermalwasserressource hoch sein mag, während der Marktpreis dies noch nicht widerspiegelt. Aus Investitionssicht könnte dies der Einstiegspunkt sein, jedoch nur für einen Käufer, der versteht, was erforderlich ist, um das geologische Potenzial in einen rechtlich nutzbaren Vermögenswert umzuwandeln.

Welchen Wert hat eine Quelle tatsächlich im Immobilienpreis?

Die Antwort hängt davon ab, in welcher Phase sich der Genehmigungs- und Anerkennungsprozess befindet. Die folgenden drei Stufen sind keine gesetzlich festgelegten Kategorien, sondern ein praktisches Modell für die Due-Diligence-Prüfung.

1. Stufe eins: spekulativ. Das Vorhandensein der Wasserressource wird aus geologischen Gründen vermutet oder ist dokumentiert, es liegt jedoch keine gültige behördliche Genehmigung vor; ein etwaiger Wasseraufschlag ist daher weitgehend spekulativ.
2. Stufe zwei: genehmigt, aber nicht anerkannt. Die Quelle ist fertiggestellt und verfügt über eine gültige wasserrechtliche Betriebsgenehmigung, doch das für die beabsichtigte kommerzielle oder therapeutische Nutzung erforderliche Anerkennungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen.
3. Stufe drei: vollständig geklärt. Der entsprechende Anerkennungsbescheid ist rechtskräftig, die geltende Untergrundschutzzone oder Oberflächen-Schutzzone wurde ausgewiesen, und alle für die beabsichtigte Abfüllung oder sonstige Nutzung erforderlichen Genehmigungen liegen vor.

In dieser dritten Phase kann der Wert der Immobilie nach einer anderen Logik bewertet werden als bei gewöhnlichen Grundstücken oder Gebäuden.

Wie geht es weiter?

Das Erreichen der dritten Stufe erfordert einen komplexen Prozess, an dem mehrere Behörden beteiligt sind und sich verschiedene Rechtsgebiete überschneiden. Der nächste Artikel beleuchtet diesen Weg im Detail, einschließlich der Rollen der regionalen Wasserwirtschafts- und Gewässerschutzbehörde, gegebenenfalls der Bergbaubehörde sowie der Behörden für Naturschutz, Agrarflächenschutz, Bauwesen und Grundbuchwesen; außerdem werden die Auswirkungen auf Natura 2000 sowie die langfristige Nachhaltigkeit von Genehmigungen beleuchtet, wobei auf direkte Erfahrungen aus den beiden hier beschriebenen Projekten zurückgegriffen wird.

Zitierte Rechtsvorschriften

• Gesetz LVII von 1995 über die Wasserwirtschaft (Wasserwirtschaftsgesetz)
• Gemeinsamer Erlass 65/2004 (27. April) FVM–ESzCsM–GKM über die Abfüllung und Vermarktung von natürlichem Mineralwasser, Quellwasser, Trinkwasser, mit Mineralstoffen angereichertem Trinkwasser und aromatisiertem Wasser, insbesondere die §§ 3–6
• Regierungsverordnung Nr. 123/1997 (18. Juli) über den Schutz von Wasserressourcen, potenziellen Wasserressourcen und Wasseranlagen zur Trinkwasserversorgung, insbesondere die §§ 2–3 und 18
• Regierungsverordnung 219/2004 (21. Juli) über den Schutz des Grundwassers
• Regierungsverordnung Nr. 72/1996 (22. Mai) über die Ausübung der Befugnisse der Wasserwirtschaftsbehörde
• Verordnung des Innenministers Nr. 41/2017 (29. Dezember) über den Inhalt der für wasserrechtliche Genehmigungsverfahren erforderlichen Unterlagen
• Regierungsverordnung Nr. 223/2014 (4. September) zur Benennung der für die Wasserverwaltung sowie für die Aufgaben der Wasserwirtschafts- und Gewässerschutzbehörde zuständigen Stellen
• Regierungsverordnung Nr. 509/2023 (20. November) über natürliche Heilfaktoren
• Richtlinie 2009/54/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Gewinnung und Vermarktung von natürlichen Mineralwässern

Dieser Artikel enthält lediglich allgemeine Markt- und Rechtsinformationen und stellt keine individuelle Rechtsberatung, insbesondere nicht im Bereich des Wasserrechts oder des Lebensmittelrechts, dar. Die oben beschriebenen projektspezifischen Angaben sollten anhand der Original-Laborberichte, Genehmigungen und behördlichen Bescheide überprüft werden. Die englischen Titel der ungarischen Rechtsvorschriften sind beschreibende Übersetzungen; maßgeblich ist der ungarischsprachige Gesetzestext. Rechtsvorschriften geprüft am 3. September 2026.