Sorgenti di acqua minerale: 3 livelli che determinano il valore degli immobili

Nel mio precedente articolo ho spiegato perché le risorse geotermiche e di acque minerali dell’Ungheria rappresentano un capitale naturale non sfruttato e perché i prezzi degli immobili non ne riflettono ancora appieno il potenziale. Il presente articolo compie un ulteriore passo avanti: esamina in che modo un’autorizzazione ai sensi della normativa sulle acque e il riconoscimento ufficiale come acqua minerale naturale possano influire sul valore di uno specifico immobile, e perché due lotti adiacenti che appaiono identici possano raggiungere prezzi molto diversi semplicemente perché uno è associato a una sorgente ufficialmente riconosciuta e legalmente sfruttabile, mentre l’altro no. Il valore di un immobile dotato di sorgenti di acqua minerale è determinato non solo dalla domanda di mercato, ma anche dalla combinazione di autorizzazioni, riconoscimento ufficiale e restrizioni d’uso.

Autrice: Emese Széll, consulente immobiliare privata per clienti premium in Ungheria

Il riconoscimento come acqua minerale naturale: una condizione per l’accesso al mercato

L’acqua minerale naturale non è semplicemente una categoria di qualità, bensì una denominazione regolamentata dalla legge. In Ungheria, l’Ufficio governativo della capitale Budapest riconosce l’acqua come acqua minerale naturale, su richiesta, ai sensi del Decreto congiunto 65/2004 (IV. 27.) FVM–ESzCsM–GKM. Solo l’acqua riconosciuta tramite questa procedura può essere commercializzata con la denominazione «acqua minerale naturale». Il riconoscimento richiede la dimostrazione della conformità alle condizioni prescritte in materia chimica, microbiologica, di tutela della sorgente, di estrazione e di imbottigliamento.

Non si tratta di un diritto di mercato esclusivo né di un monopolio legale. Il riconoscimento costituisce piuttosto una condizione per l’uso legittimo della denominazione e per l’immissione del prodotto sul mercato, mentre le caratteristiche geologiche della sorgente e le autorizzazioni specifiche per il sito possono determinare una scarsità commerciale.

In base agli atti del caso a mia disposizione, la modellizzazione idrodinamica relativa a una delle sorgenti esaminate ha dimostrato un adeguato livello di protezione del bacino idrico, mentre l’analisi del trizio ha avvalorato la conclusione che l’acqua provenisse da strati più profondi. L’Ufficio governativo della città capitale Budapest ha riconosciuto l’acqua come acqua minerale naturale. Tale riconoscimento, unitamente alle relative autorizzazioni previste dalla normativa sulle acque e alle misure di tutela, può avere un notevole valore di mercato, ma non crea un monopolio legale.

Il caso Börzsöny: sorgenti di acqua minerale, 150 metri e un iter decennale

Conosco bene il caso di una sorgente di acqua minerale sulle colline del Börzsöny. Secondo la documentazione a mia disposizione, il pozzo è stato perforato nel 1979 a una profondità di circa 150 metri e produce acqua di falda di alta qualità. Ai fini dell’autorizzazione all’esercizio è stata elaborata una modellazione idrodinamica, che ha utilizzato la simulazione numerica per esaminare la vulnerabilità della falda acquifera e l’origine dell’acqua. Nell’arco dei 50 anni considerati per la valutazione, il modello non ha indicato alcuna ricarica da fonti superficiali; il calcolo ha utilizzato una zona di ricarica con un raggio di 448 metri e il contenuto di trizio era trascurabile.

Il riconoscimento ufficiale dell’acqua come acqua minerale naturale, unitamente al completamento del relativo iter autorizzativo, ha rafforzato in modo significativo la posizione di mercato della proprietà. Il momento in cui la decisione di riconoscimento è diventata definitiva ha rappresentato la pietra miliare giuridica fondamentale che ha influito sul valore.

Il sistema di tutela come fattore di valore e, al contempo, come vincolo

La tutela delle risorse idriche è disciplinata dal Decreto governativo n. 123/1997 (18 luglio). Il sistema prevede zone di tutela sotterranee interne ed esterne, zone idrogeologiche A, B e C, nonché le corrispondenti aree di tutela superficiali laddove una zona sotterranea raggiunga la superficie. La zona di protezione interna deve essere designata. La necessità di designare anche le aree di protezione superficiali esterne e le zone idrogeologiche A e B dipende in parte dal fatto che le corrispondenti zone sotterranee raggiungano o meno la superficie, mentre una zona idrogeologica C non è obbligatoria in ogni caso.

Non tutte le restrizioni figurano nel foglio catastale. Le aree di protezione superficiali interne ed esterne devono essere iscritte nel catasto, mentre i diritti, gli obblighi e i divieti associati alle zone di protezione idrogeologiche sono registrati anche nel registro delle acque (vízikönyvi nyilvántartás). Il sistema di protezione può limitare determinati utilizzi dei terreni circostanti, riducendo al contempo il rischio di contaminazione delle risorse idriche.

Una sorgente dotata di un sistema di protezione adeguatamente istituito può quindi incarnare due forme di valore. La prima è l’utilizzo verificato dell’acqua autorizzato da un’autorizzazione idrica operativa valida. La proprietà dell’immobile e il diritto derivante dall’autorizzazione non appartengono tuttavia necessariamente alla stessa persona, e l’acquisto dell’immobile non comporta automaticamente il trasferimento dell’autorizzazione. Un cambiamento del titolare dell’autorizzazione o del proprietario può richiedere una revisione da parte delle autorità e una modifica dell’autorizzazione. La seconda fonte di valore è la tutela del bacino idrico, che può limitare determinati utilizzi degli immobili confinanti e contribuire così a preservare la qualità dell’acqua nel lungo periodo.

Il caso della Grande Pianura: valore in sospeso

Si presenta una situazione diversa quando la risorsa esiste, il pozzo è stato perforato e l’acqua è stata sottoposta ad analisi chimiche, ma lo sfruttamento non è ancora iniziato. Conosco molto bene anche un pozzo termale situato nella Grande Pianura Ungherese. Esso preleva acqua termale da una profondità di quasi 950 metri a una temperatura superiore ai 50 °C. Secondo il rapporto di laboratorio di cui dispongo, il suo contenuto di acido silicico, espresso come SiO₂, è di circa 341 mg/l, quasi quattro volte il contenuto di silice dell’acqua Fiji, un punto di riferimento globale di alta gamma spesso citato.

Il profilo chimico, tuttavia, non è di per sé sufficiente a stabilire l’idoneità al riconoscimento come acqua minerale naturale o acqua medicinale, né dimostra l’idoneità all’uso come bevanda o a fini terapeutici. Sono necessarie ulteriori analisi e procedure di autorizzazione. Il pozzo non è più in funzione da quando è stato perforato nel 2007, non a causa delle sue caratteristiche geologiche, ma perché le procedure parallele di autorizzazione si sono protratte a lungo.

Si tratta di un caso in cui il valore teorico di una proprietà associata a sorgenti di acqua minerale o a una risorsa di acqua termale può essere elevato, mentre il prezzo di mercato non lo riflette ancora. Dal punto di vista degli investimenti, questo potrebbe rappresentare il punto di ingresso, ma solo per un acquirente che comprenda cosa sia necessario per trasformare un potenziale geologico in un bene legalmente sfruttabile.

Qual è effettivamente il valore di una sorgente nel prezzo dell’immobile?

La risposta dipende dalla fase raggiunta nel processo di autorizzazione e riconoscimento. I tre livelli seguenti non costituiscono categorie previste dalla legge, ma rappresentano un modello pratico di due diligence.

1. Livello uno: speculativo. La presenza della risorsa idrica è ipotizzata sulla base di dati geologici o è stata documentata, ma non esiste alcuna autorizzazione valida da parte delle autorità; qualsiasi sovrapprezzo legato all’acqua è quindi in gran parte speculativo.
2. Livello due: autorizzato ma non riconosciuto. Il pozzo è stato completato e dispone di una valida autorizzazione ai sensi della normativa sulle acque, ma la procedura di riconoscimento richiesta per l’uso commerciale o terapeutico previsto non è ancora stata completata.
3. Livello tre: completamente risolto. La relativa decisione di riconoscimento è diventata definitiva, è stata designata la zona di protezione del sottosuolo o l’area di protezione superficiale applicabile e sono in vigore tutte le autorizzazioni necessarie per l’imbottigliamento o altro uso previsto.

In questa terza fase, il valore dell’immobile può essere valutato secondo una logica diversa da quella applicata ai normali terreni o edifici.

Cosa succede in seguito

Il raggiungimento del terzo livello richiede un processo complesso che coinvolge diverse autorità e ambiti giuridici che si sovrappongono. Il prossimo articolo esamina in dettaglio questo percorso, compresi i ruoli dell’autorità regionale per la gestione e la tutela delle risorse idriche, dell’autorità mineraria, ove applicabile, nonché degli enti preposti alla conservazione della natura, alla tutela dei terreni agricoli, all’edilizia e al catasto; esamina inoltre le implicazioni relative alla rete Natura 2000 e la sostenibilità a lungo termine delle autorizzazioni, attingendo all’esperienza diretta dei due progetti qui descritti.

Normativa citata

• Legge LVII del 1995 sulla gestione delle acque (Legge sulla gestione delle acque)
• Decreto congiunto n. 65/2004 (27 aprile) FVM–ESzCsM–GKM relativo all’imbottigliamento e alla commercializzazione di acqua minerale naturale, acqua di sorgente, acqua potabile, acqua potabile arricchita di minerali e acqua aromatizzata, in particolare gli articoli da 3 a 6
• Decreto governativo n. 123/1997 (18 luglio) relativo alla tutela delle risorse idriche, delle risorse idriche potenziali e degli impianti idrici destinati all’approvvigionamento di acqua potabile, in particolare gli articoli 2–3 e 18
• Decreto governativo n. 219/2004 (21 luglio) relativo alla tutela delle acque sotterranee
• Decreto governativo n. 72/1996 (22 maggio) relativo all’esercizio dei poteri in materia di gestione delle risorse idriche
• Decreto del Ministro dell’Interno n. 41/2017 (29 dicembre) relativo al contenuto della documentazione richiesta per le procedure di autorizzazione in materia di diritto delle acque
• Decreto governativo n. 223/2014 (4 settembre) che designa gli organismi responsabili dell’amministrazione delle acque e delle funzioni di autorità di gestione e tutela delle acque
• Decreto governativo n. 509/2023 (20 novembre) relativo ai fattori terapeutici naturali
• Direttiva 2009/54/CE del Parlamento europeo e del Consiglio relativa allo sfruttamento e alla commercializzazione delle acque minerali naturali

Il presente articolo fornisce esclusivamente informazioni generali di natura commerciale e giuridica e non costituisce una consulenza individuale in materia legale, di diritto delle acque o di diritto alimentare. I dati specifici relativi al progetto sopra descritti devono essere verificati alla luce dei rapporti di laboratorio originali, delle autorizzazioni e delle decisioni delle autorità. I titoli in lingua inglese della legislazione ungherese sono traduzioni descrittive; fa fede il testo giuridico in lingua ungherese. Legislazione verificata al 3 settembre 2026.