Die Immobilienpreise in Budapest stagnieren, während der ungarische Immobilienmarkt an Schwung verliert

Die Immobilienpreise in Ungarn steigen so langsam wie seit mehr als zwei Jahren nicht mehr, während der Wohnimmobilienmarkt in Budapest seit drei Monaten praktisch unverändert geblieben ist. Neue Zahlen zeigen zudem erhebliche Preisunterschiede zwischen den Stadtbezirken der Hauptstadt, nachdem das Käuferinteresse Ende Oktober kurzzeitig angestiegen war.

Der ungarische Wohnimmobilienmarkt scheint nach Jahren steigender Preise in eine ruhigere Phase einzutreten. Nach den neuesten Zahlen, die die Immobilienplattform ingatlan.com am Mittwoch, dem 11. November, veröffentlichte, verlangsamte sich das jährliche Wachstum der Hauspreise im Oktober auf 6,9 %, nach 8,2 % im September.

Besonders ausgeprägt war die Verlangsamung in Budapest, wo die Preise im Vergleich zum Oktober 2025 nur um 1,8 % stiegen – das schwächste jährliche Wachstum, das in der Hauptstadt seit Dezember 2023 verzeichnet wurde.

Auf Monatsbasis stiegen die Immobilienpreise in Ungarn um lediglich 0,2 %, während in Budapest praktisch keine Veränderung zu verzeichnen war.

Die jüngsten Zahlen deuten darauf hin, dass die vorherige Welle rascher Preisanstiege an Schwung verloren hat, auch wenn sich bislang noch kein landesweiter Rückgang der Immobilienwerte abzeichnet.

Die Immobilienpreise in Budapest haben sich seit drei Monaten kaum verändert

Die Stagnation in Budapest ist besonders bemerkenswert, da die ungarische Hauptstadt nach wie vor mit Abstand einer der teuersten Immobilienmärkte des Landes ist.

Nach den neuesten Zahlen von ingatlan.com, über die MTI berichtete, lag der Median des Angebotspreises für Bestandswohnimmobilien in Budapest Anfang November bei 1,4 Millionen HUF (3.862 Euro) pro Quadratmeter.

Dieser Wert entsprach praktisch genau dem Wert, der ein Jahr zuvor verzeichnet worden war.

Für Käufer, die eine typische 60-Quadratmeter-Immobilie in Betracht ziehen, bedeutet dies einen indikativen Angebotspreis von 84 Millionen HUF (etwa 232.000 €).

Hinter dem Gesamtmedian der Hauptstadt verbergen sich jedoch erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen.

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtbezirken Budapests sind nach wie vor enorm

Budapests zentraler 5. Bezirk ist nach wie vor die teuerste Gegend für Bestandsimmobilien, mit Median-Angebotspreisen von fast 2 Millionen HUF (5.517 €) pro Quadratmeter.

Am anderen Ende des Marktes weisen der 20. und der 21. Bezirk Median-Angebotspreise von etwa 1,03 Millionen HUF (2.841 €) pro Quadratmeter auf.

Dies bedeutet, dass eine 60 Quadratmeter große Immobilie auf der Grundlage der Medianpreise auf Bezirksebene einen indikativen Angebotspreis von fast 120 Millionen HUF (331.000 €) im 5. Bezirk, verglichen mit etwa 61,8 Millionen HUF (170.000 €) in den erschwinglicheren Außenbezirken.

Die Differenz beläuft sich auf fast 58 Millionen HUF (160.000 €) und verdeutlicht, warum die Lage nach wie vor einer der wichtigsten Faktoren ist, die die Erschwinglichkeit von Immobilien in Budapest beeinflussen.

Neubauten erzielen einen zusätzlichen Preisaufschlag.

Der Median des Angebotspreises für neue Wohnungen in der Hauptstadt lag Anfang November bei 1,72 Millionen HUF (4.744 €) pro Quadratmeter, was einem jährlichen Anstieg von 4,5 % entspricht.

Der 2. Bezirk verzeichnete mit 3,1 Millionen HUF (8.551 €) pro Quadratmeter den höchsten Medianpreis für Neubauten.

Diese Zahlen zeigen zudem, dass sich die Abschwächung nicht gleichmäßig auf alle Immobilienkategorien verteilt. Während der breitere Immobilienmarkt stagniert, verzeichnen neu gebaute Wohnungen weiterhin höhere jährliche Angebotspreise.

Ein letzter Ansturm vor der Änderung des ungarischen Hypothekenprogramms

Eine weitere wichtige Entwicklung ereignete sich Ende Oktober, als das staatlich geförderte ungarische Hypothekenprogramm „Otthon Start“ auslief und durch „Wekerle Plusz“ ersetzt wurde.

Falls Sie es verpasst haben: Was ist „Wekerle Plusz“? Hier erfahren Sie mehr über das neue Wohnungsbauprogramm, das die Regierung anstelle von Orbáns „Home Start“ anbietet

Laut der Nachfrageanalyse von ingatlan.com für Oktober lösten die letzten Tage des bisherigen Programms einen vorübergehenden Anstieg des Käuferinteresses aus.

Zwischen dem 26. und 30. Oktober lagen die telefonischen Anfragen zu den auf der Plattform inserierten Immobilien um 38 % höher als an einem durchschnittlichen Tag im September.

Noch deutlicher fiel der Anstieg bei Immobilien in Budapest aus, die die Förderkriterien des früheren Programms erfüllten: Hier lagen die Anfragen schätzungsweise 55 % über dem Niveau, das ohne die politische Änderung zu erwarten gewesen wäre.

Der Anstieg erwies sich jedoch als kurzlebig. Bis zum 31. Oktober war das Interesse der Käufer bereits unter das Niveau gesunken, das normalerweise an einem Samstag verzeichnet wird.

Im gesamten Oktober wurden rund 250.000 telefonische Anfragen zu zum Verkauf stehenden Immobilien verzeichnet. Trotz des vorübergehenden Anstiegs im Vergleich zum September blieb die durchschnittliche tägliche Nachfrage um 15 % unter dem Niveau des Vorjahres.

Die Zahlen deuten darauf hin, dass der Ansturm Ende Oktober eng mit der Frist für Hypothekenanträge zusammenhing und nicht unbedingt auf eine umfassendere Erholung der Nachfrage hindeutete.

Was bedeutet dieser Rückgang für Käufer in Ungarn?

Die neuesten Zahlen zeichnen ein gemischtes Bild für potenzielle Immobilienkäufer.

Einerseits steigen die Preise in Budapest nicht mehr in dem Tempo, das in früheren Phasen des raschen Wachstums zu beobachten war. Die seit drei Monaten anhaltende Stagnation in der Hauptstadt könnte zudem den Druck auf Käufer verringern, sofortige Entscheidungen treffen zu müssen.

Andererseits bedeuten relativ stabile Preise nicht automatisch, dass Wohnraum erschwinglich ist.

Selbst in den günstigeren Stadtteilen Budapests erfordert der Kauf einer typischen Wohnung erhebliche Ersparnisse oder eine Hypothekenfinanzierung.

Das neue „Wekerle Plusz“-Programm der Regierung führt unterschiedliche Kreditbedingungen für Neubauten und Bestandsimmobilien ein, was möglicherweise Einfluss darauf hat, welche Immobilien für Käufer attraktiv sind.

Ob dies zu dauerhaften Veränderungen bei der Nachfrage nach Wohnraum und den Preisen führt, bleibt ungewiss.

Derzeit deuten die Anzeichen eher auf eine Abkühlung des Marktes als auf einen Einbruch hin.

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Die Abschwächung in Budapest geht einher mit erheblichen Unterschieden bei den Wohnkosten im ganzen Land, Änderungen bei der Hypothekenförderung und sich wandelnden Mustern der Käufernachfrage.

Diese Entwicklungen könnten für ungarische Haushalte, im Ausland ansässige Personen, die einen Immobilienkauf in Erwägung ziehen, sowie für Investoren, die den Markt einschätzen, zunehmend an Bedeutung gewinnen.

Zwar bleiben die Preise weiterhin hoch, doch deuten die Zahlen für Oktober darauf hin, dass die Phase rascher und flächendeckender Preisanstiege möglicherweise einer stabileren Marktlage weicht.

Die kommenden Monate werden zeigen, ob die Stagnation in Budapest zu einem dauerhaften Trend wird – und ob der übrige ungarische Wohnungsmarkt denselben Weg einschlägt.

Wie wir bereits vor einigen Wochen berichteten, erreichten die Immobilienpreise in Ungarn landesweit einen bedeutenden negativen Meilenstein