BREAKING – Airbnb Durchgreifen: Budapests Partyviertel verbietet kurzfristige Vermietungen
Laut einem Bericht von Spabook.net, der auf einem Lesertipp beruht, trat im September in Erzsébetváros eine Regelung in Kraft, die es praktisch unmöglich macht, neue private Unterkünfte – einschließlich Airbnb-Vermietungen – in Wohngebäuden zu genehmigen. Die Änderung wurde von der Bezirksverwaltung als Teil eines Verordnungspakets eingeführt, ohne dass dies öffentlich kommuniziert wurde, was bedeutet, dass es bis jetzt fast völlig unbemerkt geblieben ist.
Neue Airbnb-Lizenzen praktisch ausgeschlossen
Die Gemeindeverordnung 33/2025. (IX.24.) änderte die Bauvorschriften von Erzsébetváros und legt fest, dass die Eröffnung einer neuen kommerziellen Beherbergungseinrichtung – wie z.B. Airbnb – in einem Wohngebäude praktisch unmöglich ist, wenn nicht sehr restriktive Kriterien erfüllt werden, berichtet Spabook.net.
Bestehende private Beherbergungsbetriebe mit gültigen Genehmigungen dürfen weiterarbeiten, aber neuen Anbietern wird der Zugang zum Markt im Wesentlichen verwehrt.
Nach den neuen Vorschriften darf eine gewerbliche Beherbergungseinrichtung nur dann in einem Wohngebäude eingerichtet werden, wenn:
- sie ausschließlich im Erdgeschoss betrieben wird,
- sie nicht mehr als 10% der Wohnfläche des Gebäudes einnimmt,
- jedes Zimmer strenge Größenanforderungen erfüllt,
- jedes Zimmer über ein eigenes Bad verfügt,
- im Falle von Gästehäusern sind mindestens sechs Zimmer und ein separater Frühstücksbereich erforderlich.
Die meisten mehrstöckigen Wohngebäude in diesem Bezirk können diese Bedingungen nicht erfüllen.
Terézváros zeigt, dass eine rechtliche und marktwirtschaftliche Verschiebung folgen könnte
Die Auswirkungen der Verschärfung in Erzsébetváros könnten erheblich sein. In Terézváros wurden zuvor in einem Referendum Airbnb-Beschränkungen beschlossen, woraufhin die Immobilienpreise zu fallen begannen. Im November entschied der Oberste Gerichtshof Ungarns, dass das Verbot verhältnismäßig ist und nicht gegen die Gewerbefreiheit verstößt, da es die Ruhe und den Frieden der Bewohner schützt.
Infolgedessen werden kurzfristige Vermietungen in Terézváros ab dem 1. Januar 2026 nicht mehr erlaubt sein.
Bisherige Betreiber profitieren, Neueinsteiger werden verdrängt
Die neue Verordnung verändert den Airbnb-Markt durch einen schrittweisen Übergang:
- Bestehende Lizenzinhaber bleiben in einer starken Position, da der Wettbewerb um sie herum abnimmt.
- Beherbergungsbetriebe, die durch Unternehmen betrieben werden, können sogar einen Wertzuwachs verzeichnen, da die Lizenzen durch Unternehmensverkäufe übertragen werden können.
- Privatpersonen und Einzelunternehmer können ihre Genehmigungen nicht übertragen, so dass sie beim Verkauf ihrer Immobilie nicht davon profitieren können.
- Der obligatorische Frühstücksraum, der für Gästehäuser vorgeschrieben ist – eine Vorschrift, die in der Praxis nicht immer gerechtfertigt ist – schränkt lebensfähige Standorte weiter ein.
Airbnb-Verbot: Der Wohnungsmarkt und der Tourismussektor könnten sich verändern
Erwartete Folgen der neuen Regeln im 7. Bezirk von Budapest:
1. Stärkere Position für Hotels und Pensionen
Durch die Verdrängung der privaten Anbieter von Unterkünften werden die kommerziellen Beherbergungsbetriebe profitieren. Da Erzsébetváros einer der meistbesuchten Touristenbezirke Budapests ist, könnten die Auswirkungen nicht nur lokal, sondern in der gesamten Hauptstadt zu spüren sein.
2. Immobilienpreise und Mietpreise könnten sich ändern
Investoren, die sich auf kurzfristige Vermietungen konzentrieren, könnten sich nach anderen Stadtteilen umsehen. Im Laufe der Zeit könnte das Angebot an langfristigen Mietobjekten zunehmen, was den Anstieg der Mietkosten bremsen könnte.
3. Schrumpfendes Airbnb-Angebot
Die Beschränkungen verschaffen Hotels und Pensionen einen Wettbewerbsvorteil, da die Konkurrenz durch private Vermietungen gleich bleibt und allmählich abnimmt.
Warum hat niemand die Verordnung bemerkt?
Die Stadtverwaltung veröffentlichte die Entscheidung im September als Teil eines monatlichen Pakets von Verordnungen, komprimiert in einer einzigen Datei. Es gab keine professionelle Konsultation oder Kommunikation mit den Anwohnern, und auf der offiziellen Nachrichtenseite des Bezirks findet sich kein Hinweis auf die umfassende Verschärfung der Regeln für Kurzzeitmieten.