Die Mietpreise in Ungarn verlangsamen sich, da der Immobilienmarkt durch das Eigenheimprogramm neu gestaltet wird

Ungarns lang anhaltender Trend zu schnell steigenden Mietpreisen scheint nachzulassen. Neue Daten und Regierungserklärungen deuten auf eine deutliche Abkühlung auf dem Mietmarkt hin. Sowohl Beamte als auch Analysten verweisen auf die Auswirkungen des staatlich geförderten Hauskaufprogramms (Otthon Start), das festverzinsliche Darlehen zu 3 % Zinsen bietet und viele Mieter zum Kauf statt zur Miete ermutigt hat.

Sind die Mietpreise durch die indirekte Hilfe des Home Start Programms gesunken?

Laut Panyi Miklós, einem Staatssekretär im Büro des Premierministers, hat das Programm die Marktdynamik seit seinem Start im vergangenen September grundlegend verändert. Er sagte, das Tempo des Mietanstiegs habe sich deutlich verlangsamt, während die Löhne weiterhin schneller gestiegen seien.

Zahlen der Regierung zeigen, dass die durchschnittlichen Nettolöhne im vergangenen Jahr um etwa 10% gestiegen sind, während die Mietpreise landesweit und in Budapest um etwa 5% gestiegen sind, schreibt VG.hu. Seit der Einführung der Regelung sind die Mieten nur geringfügig gestiegen – um 0,4 % in ganz Ungarn und 0,5 % in der Hauptstadt – und markieren damit ein mehrjähriges Wachstumstief, wie es die Behörden beschreiben.

Laut Panyi liegt der Grund dafür auf der Hand: Zehntausende von Mietern haben den Mietmarkt verlassen, nachdem sie durch subventionierte Kredite zu Hause wohnen konnten, wodurch die Nachfrage gesunken ist und der Druck auf die Mietpreise nachgelassen hat. Berichten zufolge haben sich bisher mehr als 35.000 Erstkäufer dem Programm angeschlossen, und jeden Monat kommen Tausende hinzu.

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Marktdaten bestätigen den Stillstand

Auch separate Marktdaten bestätigen die Verlangsamung. Der jüngste von KSH und dem Immobilienportal ingatlan.com veröffentlichte Mietpreisindex zeigt, dass die Mietpreise im Januar sowohl landesweit als auch in Budapest um 1,3% gegenüber dem Vormonat gestiegen sind. Im Jahresvergleich lag das Wachstum landesweit bei 5% und in der Hauptstadt bei 5,1%. Dies ist ein Rückgang gegenüber dem stärkeren Anstieg Ende letzten Jahres und liegt weit unter dem jährlichen Wachstum von 9%, das Anfang 2025 verzeichnet wurde.

Die Indikatoren für Angebot und Nachfrage spiegeln ebenfalls eine Abkühlung des Marktes wider. Derzeit stehen landesweit etwa 16.800 Mietobjekte zur Verfügung, was einem Rückgang von 6% gegenüber dem Vorjahr entspricht, während die Nachfrage zwischen Anfang Januar und Mitte Februar um etwa 18% gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2025 zurückging. In den ersten sieben Wochen des Jahres verzeichneten die Analysten rund 135.000 telefonische Anfragen, deutlich weniger als in den Vorjahren.

Die Marktzahlen zeigen, dass die Medianmiete in Budapest Mitte Februar bei etwa 260.000 HUF (660 EUR) lag. In den Bezirken mit dem größten Angebot reichten die typischen Monatsmieten von etwa 250.000 HUF in den zentralen inneren Bezirken bis fast 290.000 HUF in beliebten Gegenden wie dem Bezirk VI. Die teuersten Gegenden sind nach wie vor die Bezirke V und II, in denen die Durchschnittsmieten über 360.000 HUF liegen.

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Die Regierung sagt, die Menschen könnten noch mehr Geld sparen

Die Regierung schätzt, dass ein langsameres Wachstum der Mietpreise den Mietern im Jahr 2026 Dutzende von Milliarden Forint in der Tasche lassen könnte, was es vielen ermöglichen würde, für Kautionen für zukünftige Immobilienkäufe zu sparen. Beamte heben auch die breiteren wirtschaftlichen Auswirkungen hervor und weisen darauf hin, dass es sich bei den meisten im Rahmen des Programms gekauften Wohnungen um Einfamilienhäuser mit einer Größe von mehr als 50 Quadratmetern handelt, was die Aktivität im lokalen Bausektor fördert.

Panyi bezeichnete Otthon Start als Ungarns stärkste Wohnungsbauinitiative seit der politischen Wende 1989/90 und fügte hinzu, dass bereits mehr als 25.000 Darlehen vergeben wurden und Tausende weiterer Anträge geprüft werden. Wenn sich die derzeitigen Trends fortsetzen, sagte er, könnte sich die Kluft zwischen dem Lohnwachstum und den Mietpreissteigerungen in den kommenden Jahren weiter vergrößern.