Premium-Immobilien am Plattensee: Was die Zahlen nicht verraten

In meinen früheren Kolumnen habe ich die Logik des Premium-Marktes in Budapest beleuchtet – vom schrittweisen Kaufprozess über diskrete Transaktionen bis hin zu Erbschaftsfragen und der Realität des „Goldenen Visums“. Dieser Beitrag geht einen Schritt über die Hauptstadt hinaus. Premium-Immobilien am Plattensee haben Budapest in einer aussagekräftigen Kennzahl still und leise überholt: Im Jahr 2024 belief sich der durchschnittliche Kaufpreis pro Transaktion am Nordufer auf 67,7 Millionen HUF, gegenüber einem Durchschnitt von 60,4 Millionen HUF in Budapest. Die Zahlen zeigen jedoch nur die Oberfläche. Was dahinter steckt – die Angebotsstruktur, die rechtlichen Rahmenbedingungen und der Mechanismus, der diese Anlageklasse zu einer der am besten geschützten Premium-Anlageklassen in Mitteleuropa gemacht hat –, verdient erst recht Ihre Aufmerksamkeit.

Autorin: Emese Széll, private Immobilienberaterin für Premium-Kunden in Ungarn

Premium-Immobilien am Plattensee: zwei sehr unterschiedliche Märkte

Der Immobilienmarkt am Plattensee lässt sich deutlich in zwei Bereiche unterteilen. Das Nordufer – Balatonfüred, die Halbinsel Tihany, Csopak, Badacsony, Balatonalmádi – ist die prestigeträchtige Seite: vulkanische Hügel, ein Nationalpark, historische Weinregionen und das ererbte Flair eines Kurorts aus dem 19. Jahrhundert. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise am Nordufer lagen im Jahr 2024 zwischen 1,01 Millionen und 1,25 Millionen HUF; erstklassige Objekte direkt am Wasser erreichten 2 bis 3,5 Millionen HUF pro Quadratmeter. Tihany bildet eine Klasse für sich: Mit durchschnittlich 1,8 bis 2,2 Millionen HUF pro Quadratmeter gehört der Ort zu den teuersten Siedlungen des Landes, und rund 90 Prozent der Transaktionen werden bar abgewickelt.

Am Südufer – Siófok, Zamárdi, Balatonszemes, Balatonlelle – wurden traditionell niedrigere Preise erzielt. Diese Rangordnung verschiebt sich jedoch. Im Jahr 2024 erreichte Balatonszemes einen Preis von 1,55 Millionen HUF pro Quadratmeter und wurde damit nach Tihany zur zweitteuersten Ortschaft am Balaton; Szántód belegte mit 1,53 Millionen HUF den dritten Platz. Die flachere Topografie im Süden ermöglicht den Bau von Luxusvillen direkt am Ufer sowie von Penthouse-Anlagen, die zunehmend Kapital aus den Städten anziehen.

Balatonfüred: die Hauptstadt der Seebebauung

Balatonfüred hat in den letzten Jahren den dramatischsten Wandel erlebt. Im Stadtteil Fürdő utca und im ehemaligen griechischen Dorfgebiet reihen sich Luxuswohnanlagen aneinander, wodurch innerhalb weniger Jahre Hunderte von Premium-Wohnungen auf den Markt gekommen sind. Die Preise für die derzeit angebotenen Neubauten reichen in der Regel von 80 Millionen HUF im Einstiegssegment bis zu über 400 Millionen HUF für Dachgeschoss- und Penthouse-Wohnungen, je nach Lage innerhalb der Stadt, Aussicht und Wohnungsgröße. Diese Bauprojekte entsprechen sowohl hinsichtlich ihrer Größe als auch ihrer Ausstattung internationalen Luxusstandards: Tiefgaragen, Schwimmbäder, Saunen, Smart-Home-Systeme und Wärmepumpentechnik.

Das Káli-Becken: Wo Recht Wert schafft

Weiter landeinwärts vom See entfernt funktioniert das Káli-Becken – Szentbékkálla, Köveskál, Monoszló, Kővágóörs – nach einer völlig anderen Logik. Eine 2012 erbaute Luxusvilla mit einer Fläche von 1.615 Quadratmetern auf einem zehn Hektar großen Weingut mit Weinkeller und Pools in Monoszló wird für knapp 2 Milliarden HUF, umgerechnet rund 5 Millionen Euro, angeboten. Dies ist kein Ausnahmefall, sondern entspricht der üblichen Preislogik in dieser Region.

Hinter diesen Preisen verbirgt sich eine Knappheit, die nicht durch den Markt, sondern durch gesetzliche Vorschriften verursacht wird. Das Káli-Becken gehört zum Nationalpark Balaton-Hochland und zum Natura-2000-Netzwerk der EU. Die Bebauungsdichte auf ländlichen Grundstücken ist in der Regel auf drei Prozent begrenzt, und an vielen Standorten werden schlichtweg keine neuen Baugenehmigungen erteilt. Der Nationalpark wurde im April 2026 um weitere 8.500 Hektar erweitert. Das Angebot an wirklich erstklassigen Immobilien am Plattensee und im umliegenden Hochland wächst nicht – es schrumpft.

Tokaj-Hegyalja und Szekszárd: Wo Weinregion auf Investitionsmöglichkeiten trifft

Jenseits des Plattensees ist Tokaj-Hegyalja Ungarns weiterer aufstrebender Premium-Markt. Repräsentative Umfragen stufen Tokaj durchweg als die beliebteste Weinregion der Ungarn ein, noch vor Eger und Villány. Die Anziehungskraft der Region beruht auf ihrer Naturlandschaft, der historischen Tradition der Aszú-Herstellung und einer sich rasch entwickelnden Premium-Gastronomieszene; traditionsreiche Weingüter und Weingut-Hotels haben ein Tourismus-Ökosystem von internationalem Niveau geschaffen, das die Region selbst für die anspruchsvollsten Käufer attraktiv macht. Die durchschnittlichen Immobilienpreise liegen hier zwar noch hinter denen des Balaton-Hochlands zurück, doch nachhaltige Investitionen in die Infrastruktur und den gastronomischen Tourismus schaffen ein Wertsteigerungspotenzial, das nur wenige andere ungarische Regionen bieten können.

Der Premium-Markt der Weinregionen endet jedoch nicht bei Tokaj. Szekszárd – Heimat von Bikavér und Kékfrankos, gelegen im historischen Herzen Südtransdanubiens – rückt still und leise in den Fokus besonnener Käufer. Die sanft geschwungenen Lösshügel, ein fast mediterranes Mikroklima und renommierte Weingüter – darunter Vesztergombi, Vida und Takler – bieten eine Lebensqualität und ein Gefühl der Herkunft, die einst ausschließlich dem nördlichen Balatonufer vorbehalten schienen. Was die Spitzenklasse des Weingutangebots in Szekszárd wirklich auszeichnet, ist Nachhaltigkeit als echte Wertdimension: Bei den besten Anwesen sind Solarstromerzeugung, Wärmepumpenheizung, ein eigener Brunnen und ein historischer Weinkeller keine separaten Merkmale, sondern Bestandteile eines zusammenhängenden, netzunabhängigen Ökosystems. In Szekszárd zahlt ein Käufer zwar noch nicht die Preise von Tihany, doch ein autarkes Weingut oder Landgut stellt bereits eine Anlageklasse dar, deren Angebot sich nicht frei ausweiten kann, da es durch Landschafts- und Denkmalschutz eingeschränkt ist.

Wer kauft und warum

Nach Angaben des KSH und von ingatlan.com erwerben jährlich etwa 8.000 Ausländer Immobilien in Ungarn, wobei mittlerweile zwei Drittel der Transaktionen außerhalb von Budapest stattfinden. Unter den ausländischen Käufern sind die Deutschen am aktivsten: Ihre Zahl stieg in den letzten Jahren um mehr als zwei Drittel, und jeder zweite deutsche Käufer entschied sich für die Balaton-Region – die Komitate Somogy oder Zala. Der Preisvorteil spielt als Motiv zunehmend eine untergeordnete Rolle; makropolitische Stabilität, öffentliche Sicherheit und Klimaresilienz sind zu den wichtigsten Entscheidungsfaktoren geworden.

Das steuerliche Umfeld in Ungarn ist ein echter Anziehungspunkt. Frankreich, Spanien und Norwegen erheben jährliche Vermögenssteuern, die das investierte Kapital stetig schmälern; in Ungarn gibt es keine allgemeine Nettovermögenssteuer. Die Immobilienbesteuerung beschränkt sich auf die einmalige Grunderwerbsteuer und eine kommunale Gebäudesteuer – eine Regelung, die im Vergleich zu den Alternativen im Mittelmeerraum, die viele Käufer ebenfalls in Betracht ziehen, vorteilhaft ist.

Was Käufer wissen müssen, bevor sie den Schritt wagen

Der Einstieg in den ungarischen Markt für Premium-Grundstücke im ländlichen Raum ist wesentlich komplexer als der Kauf einer Wohnung in Budapest. Das Gesetz über landwirtschaftliche Flächen zieht eine klare Grenze: Nicht-EU-Bürger dürfen überhaupt kein Ackerland erwerben; EU-Bürger ohne eingetragene landwirtschaftliche Qualifikation dürfen maximal einen Hektar Ackerland erwerben, wobei sich diese Fläche mit der entsprechenden landwirtschaftlichen Zertifizierung auf 300 Hektar erhöht. Das Gesetz XLVIII von 2025 – das Gesetz zur lokalen Identität – hat die Gemeinden ermächtigt, Vorkaufsrechte durchzusetzen, die dauerhafte Anmeldung einzuschränken und von Neuansiedlern einen Ansiedlungsbeitrag zu erheben; über 200 Gemeinden machen bereits von diesen Befugnissen Gebrauch, und die Auswirkungen sind rund um den See zunehmend spürbar. Auf der anderen Seite stellt die Körperschaftsteuervergünstigung für denkmalgeschützte Gebäude – die es ermöglicht, die Kosten für Renovierungsarbeiten in doppelter Höhe von der Körperschaftsteuerbemessungsgrundlage abzuziehen, was in der Praxis zu einer dreifachen Verringerung der Steuerbemessungsgrundlage führt – eines der wirksamsten Optimierungsinstrumente im ungarischen Rechtssystem dar.

Position, keine Spekulation

Premium-Immobilien am Plattensee und in der ungarischen Landschaft haben einen strukturellen Wandel durchlaufen: Sie sind nicht mehr nur eine saisonale Anlage, sondern eine eigenständige Anlageklasse. Das Angebot wird durch Denkmalschutz und gesetzliche Auflagen knapp gehalten; die Nachfrage wird sowohl durch inländisches als auch durch internationales Kapital gestützt; und der Wertzuwachs beruht auf echter Knappheit und nicht auf Spekulation. Wer in diesem Markt fundierte Entscheidungen treffen will, benötigt mehr als nur Preisdaten – die Orientierung in der rechtlichen und physischen Landschaft erfordert eine erfahrene Vertretung vor Ort, und dies ist der einzige verlässliche Kompass in einem derart komplexen Markt.

Emese Széll, Expertin für den ungarischen Premium-Immobilienmarkt. www.premiumingatlanok.com

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information über Markt- und Wirtschaftsentwicklungen.

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