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Schock auf dem Wohnungsmarkt: Gewinnen die Käufer in Ungarn endlich die Oberhand?
Vielerorts ist zu hören, dass in Ungarn wieder verhandelt wird. Aber hat sich das Gleichgewicht wirklich zugunsten der Käufer verschoben, oder hat sich der Wohnungsmarkt nur in bestimmten Segmenten entspannt? Die jüngsten Daten deuten darauf hin, dass das Bild weitaus differenzierter ist.
Das Otthon-Start-Programm hat den Markt umgekrempelt
Nach dem Start des Otthon Start-Programms hat sich der Markt schnell erholt. Angetrieben durch die steigende Nachfrage verschwanden die Verhandlungsspielräume auf dem Wohnungsmarkt fast völlig, und die Käufer konnten sich oft Rabatte von nur 1-2% sichern. Die Verkäufer gewannen die Oberhand, und viele passten die Preise während des Angebotszeitraums sogar nach oben an.
“Schon vor den Verhandlungen passen Verkäufer oft ihre ursprüngliche Preisvorstellung an, vor allem in Abhängigkeit von der Marktnachfrage”, sagte Péter Futó. Er fügte hinzu: “In einem starken Markt sind Preisnachlässe seltener, während die Eigentümer bei schwächerer Nachfrage eher dazu neigen, den Preis zu senken – und zwar in größerem Umfang – sogar während der Angebotsfrist.”
Diese Situation hielt jedoch nicht lange an. Als der anfängliche Nachfrageschub nachließ, blieb eine Reihe überteuerter Immobilien auf dem Markt hängen, was die Rolle der Verhandlungsspielräume auf dem Wohnungsmarkt noch einmal erhöhte.
Der Verhandlungsspielraum vergrößert sich wieder – aber ungleichmäßig
Anfang 2026 gibt es wieder mehr Verhandlungsspielraum: Bundesweit sind jetzt Preisnachlässe von bis zu 7% möglich. Bei einer durchschnittlichen Immobilie kann dies einen Preisnachlass von mehreren Millionen Forint bedeuten.
“Anfang 2026 ist die Verhandlungsmacht zurückgekehrt, und der nationale Durchschnitt nähert sich wieder 7%”, betont Péter Szegő.
Gleichzeitig bleibt der Markt stark segmentiert. In Budapest und den größeren Städten sind die Verhandlungsspielräume auf dem Wohnungsmarkt nach wie vor gering und liegen typischerweise bei 2-4%, während in ländlichen Gebieten zunehmend deutlich höhere Rabatte üblich sind.
Freistehende Häuser bieten die größten Verhandlungsmöglichkeiten
Bei den verschiedenen Immobilientypen sind deutliche Unterschiede zu beobachten. Bei Plattenbauten sind die Verhandlungsspannen auf dem Wohnungsmarkt nach wie vor gering und liegen oft unter 2%. Im Gegensatz dazu bietet der Markt für Einfamilienhäuser eine weitaus größere Flexibilität, berichtet Pénzcentrum.
Vor allem bei renovierungsbedürftigen Immobilien auf dem Land sind Preisnachlässe von 10-15% keine Seltenheit, während moderne, gut gepflegte Häuser weiterhin einen starken Wettbewerb anziehen.
Die Käufer sind vorsichtiger geworden
Auch das Verhalten der Käufer hat sich deutlich verändert. Während viele früher aus Angst, etwas zu verpassen, übereilte Entscheidungen trafen, sind die Käufer von heute sehr viel bedächtiger.
“Bis 2026 sind die Käufer bewusster geworden. Sie bestehen zunehmend auf realistischen Preisen und entscheiden sich häufiger dafür, zu warten oder nach alternativen Objekten zu suchen”, so Péter Szegő.
Auch die Bewertungen der Banken spielen eine wichtige Rolle, da sie häufig unter dem Angebotspreis liegen. Dies erhöht indirekt die Verhandlungsspielräume auf dem Wohnungsmarkt und zwingt die Verkäufer, ihre Erwartungen anzupassen.
Der Trend hat sich nicht überall umgedreht
Obwohl es deutliche Anzeichen dafür gibt, dass die Position der Käufer gestärkt wurde, ist dies noch lange keine allgemeine Trendwende. Die Verhandlungsspannen auf dem Wohnungsmarkt hängen immer noch stark von der Lage und der Art der Immobilie ab.
In der Hauptstadt und anderen begehrten städtischen Gebieten sind die Verkäufer weiterhin in einer stärkeren Position. In kleineren Städten und weniger begehrten Segmenten haben die Käufer dagegen zunehmend die Kontrolle.
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