Ungarns Baualptraum: Neue Daten enthüllen den wahren Preis für Wohneigentum in Ungarn!
Für viele ist ein eigenes Haus eines der wichtigsten Ziele im Leben – aber in Ungarn wird dieser Traum immer unerreichbarer, selbst für diejenigen mit einem stabilen finanziellen Hintergrund. Der steile Preisanstieg der letzten Jahre, die längeren Bauzeiten und die starken regionalen Unterschiede bedeuten, dass der Bau eines Eigenheims nicht mehr nur eine Frage der Entschlossenheit und des Sparens ist. Stattdessen ist es zu einer komplexen Herausforderung geworden, die Logistik, Finanzen und Geduld erfordert…
Nach Angaben von Pénzcentrum sind die durchschnittlichen Baukosten für ein neues Haus im Jahr 2024 auf 617.000 HUF (1.535 EUR) pro Quadratmeter gestiegen – ein historischer Höchststand. Obwohl diese Zahl einen nationalen Durchschnitt darstellt, deutet sie darauf hin, dass die Grenzkosten für den Bau eines neuen Hauses auf ein Niveau gestiegen sind, das selbst wohlhabendere angehende Hausbesitzer abschrecken könnte.
Obwohl die Steigerungsrate (3,5 %) unter den zweistelligen Zuwächsen der Vorjahre liegt, stellt der stetige Anstieg weiterhin eine erhebliche Belastung für diejenigen dar, die einen Neubau in Betracht ziehen. Zwischen 2019 und 2023 verzeichnete der Markt jährliche Preissteigerungen zwischen 10 % und 20 %, wobei das Jahr 2022 mit einem Anstieg von 23,5 % hervorstach. Die aktuelle Verlangsamung des Wachstums scheint eher auf eine Marktmüdigkeit als auf eine echte Erholung hinzudeuten.
Marktanomalien in einigen Bezirken
Offizielle Statistiken zeigen, dass die Baukosten in einigen Bezirken drastisch gesunken sind. In Borsod-Abaúj-Zemplén beispielsweise sank der Durchschnittspreis pro Eigentumswohnung um fast 30%. Dieser gegenläufige Trend ist zum Teil auf Veränderungen bei den lokalen Arbeitskosten und zum Teil auf eine schwächere Nachfrage zurückzuführen. Interessanterweise blieben die Kosten für den Bau von Einfamilienhäusern stabiler: In Budapest stiegen die Preise um 8,7%, während im Komitat Komárom-Esztergom die durchschnittlichen Kosten um fast 9% sanken.
Angesichts dieser Zahlen wird der Zusammenhang zwischen der lokalen Baudynamik und den Preisentwicklungen immer deutlicher. Im Komitat Csongrád-Csanád zum Beispiel hat sich die Ansiedlung des chinesischen Autoherstellers BYD bereits spürbar auf den Immobilienmarkt ausgewirkt. Im Komitat Szabolcs-Szatmár-Bereg hingegen hat die aktive Präsenz ukrainischer Käufer die Nachfrage angekurbelt.
Für größere Wohnungen, die sich an einkommensstärkere Käufer richten, liegen die Baukosten pro Quadratmeter bei rund 659.000 HUF (1.640 EUR), während sie für kleinere Einheiten von 80-100 Quadratmetern bei 598.000 HUF (1.488 EUR) liegen. Dies zeigt, dass Investoren, die einen höheren Lebensstandard anstreben, oft teurere Materialien und Extras wählen, was die Endkosten weiter in die Höhe treibt.
Längere Bauzeiten, weniger neue Wohnungen
Auch die Bauzeiten haben sich deutlich verlängert. Die Daten für das Jahr 2024 zeigen, dass die Fertigstellung eines Wohngebäudes durchschnittlich 778 Tage dauerte – gegenüber 683 Tagen im Jahr 2023 – was einer Verzögerung von fast drei Monaten entspricht und die längste durchschnittliche Bauzeit seit 2016 darstellt. Mehrstöckige Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen dauerten am längsten (durchschnittlich 937 Tage), während Einfamilienhäuser “nur” 748 Tage für die Fertigstellung benötigten.
Eine Hauptursache für diese Verzögerungen ist der Mangel an qualifizierten Arbeitskräften, der sich selbst bei kleineren Renovierungsarbeiten bemerkbar macht. Ein weiterer Faktor ist die gestiegene Nachfrage, die zu Engpässen in der Kapazität des Sektors führt.
Insgesamt wurden in Ungarn im Jahr 2023 13.295 Wohnungen fertiggestellt – die niedrigste Zahl seit 2016. Nach Angaben des Statistischen Zentralamts wurden diese Wohnungen in 6.170 Gebäuden gebaut, von denen einige mehrere Einheiten beherbergten. Die meisten Bauten bestanden aus Erdgeschossen oder einstöckigen Gebäuden, nur 31 Gebäude hatten mehr als fünf Stockwerke. Die überwiegende Mehrheit (82%) wurde mit Ziegeln gemauert, und Betonziegel waren nach wie vor ein gängiges Dachmaterial, was zu einer gewissen Kosteneinheitlichkeit beitrug. Trotz der verfügbaren technischen Innovationen deuten diese Trends darauf hin, dass traditionelle Methoden weiterhin am beliebtesten sind.
Regionale Kostenunterschiede bleiben bestehen
Bei den Baukosten gibt es nach wie vor erhebliche regionale Unterschiede. So lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter für neue Einfamilienhäuser im Komitat Nógrád bei 538.000 HUF (1.338 EUR), während er in Budapest 759.000 HUF (1.888 EUR) betrug – ein Unterschied von mehr als 40 %, Grundstückskosten nicht mitgerechnet. Diese Diskrepanz ist größtenteils auf die Unterschiede bei den Arbeitskosten und den technologischen Standards zurückzuführen.
Bei Mehrfamilienhäusern war die Kluft sogar noch größer: Das billigste im Komitat Nógrád kostete 424.000 HUF (1.055 EUR) pro Quadratmeter, während es in Budapest 661.000 HUF (1.645 EUR) waren. Auch in anderen Komitaten stiegen die Kosten rapide an: In Fejér und Baranya beispielsweise stiegen die Stückkosten im vergangenen Jahr um mehr als 20%, so dass die Baupreise mit denen in der Hauptstadt gleichgezogen haben oder sie sogar übertrafen.
Dávid Valkó, Senior Analyst bei OTP Ingatlanpont, stellte fest, dass der Anstieg der Baukosten nicht mehr in erster Linie auf die Materialpreise zurückzuführen ist, sondern vielmehr auf die gestiegenen Arbeitskosten. Trotz des verlangsamten Preiswachstums steigen die Gesamtausgaben aufgrund der laufenden Lohnerhöhungen für Bauunternehmer weiter an. Dieser Trend treibt nicht nur die Kosten in die Höhe, sondern verzögert auch Projekte, da weniger Fachleute zur Verfügung stehen, um die wachsende Arbeitslast zu bewältigen.
Ein vorsichtiger Ausblick
In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Ungarn zwar langsamer, aber immer noch deutlich über der Inflationsrate gestiegen. Gleichzeitig ist die Bautätigkeit deutlich zurückgegangen, die Fertigstellungszeiten haben sich verlängert und die regionalen Unterschiede haben sich vergrößert.
Alles in allem muss jeder, der heute den Bau eines Hauses in Ungarn in Erwägung zieht, nicht nur bereit sein, erheblich zu investieren, sondern auch sorgfältig zu planen und außergewöhnlich geduldig zu sein. Der Weg zum Wohneigentum ist nicht mehr nur ein finanzielles Engagement – er ist ein logistischer Marathon
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