Gli stranieri possono acquistare immobili in Ungheria? Una guida passo passo

Il mercato immobiliare ungherese è sempre più interessante per gli ungheresi che vivono all’estero, gli espatriati e gli investitori internazionali. Ma quali sono le regole e i passi effettivi per gli stranieri che vogliono acquistare un immobile in Ungheria? Questa guida completa spiega il processo, i requisiti e le considerazioni chiave per tutti gli interessati.

Chi può acquistare un immobile in Ungheria?

• Icittadini ungheresi e i cittadini dell’UE/SEE (compresi Norvegia, Svizzera, Liechtenstein e Islanda) possono acquistare proprietà in Ungheria quasi con la stessa libertà dei cittadini locali, senza bisogno di un permesso speciale per le proprietà residenziali o commerciali (esclusi i terreni agricoli e i beni culturali).
• Icittadini extracomunitari devono generalmente ottenere un permesso di acquisto immobiliare dall’ufficio governativo locale o dal Catasto prima di completare l’acquisto.
• Le società registrate in Ungheria (anche se di proprietà straniera) possono acquistare immobili senza bisogno di un permesso, il che rende questa opzione popolare per alcuni espatriati e investitori.

Acquistare un immobile in Ungheria: Guida passo passo:

1. Trovare e prenotare un immobile in Ungheria

• Collabori con un agente immobiliare o un avvocato locale per individuare le proprietà adatte.
• Prenoti la proprietà scelta pagando un deposito (in genere il 10% del prezzo d’acquisto), solitamente chiamato foglaló nei contratti ungheresi.

2. Assuma un avvocato ungherese

• Tutte le transazioni immobiliari in Ungheria devono essere controfirmate da un avvocato o da un notaio ungherese.
• L’avvocato condurrà la due diligence, redigerà i contratti e presenterà le domande per suo conto.

3. Accordo preliminare e due diligence

• Firma un contratto preliminare di compravendita, che delinea i termini e assicura la sua intenzione di acquistare.
• L’avvocato verifica lo stato giuridico dell’immobile, il titolo, i debiti e gli eventuali gravami.

4. Richiedere il permesso di acquisto di una proprietà (acquirenti non UE/SEE)

• Presenta una domanda all’ufficio governativo locale o al Catasto dove si trova l’immobile.
• I documenti richiesti sono in genere:
  • Prova di pagamento della tassa amministrativa (50.000 HUF o 10.000 HUF [124 o 25 EUR] per alcuni residenti)
  • Passaporto o documento d’identità valido
  • Accordo preliminare firmato
  • Certificato di proprietà aggiornato (non più vecchio di 21 giorni)
  • Certificato penale
  • Procura se utilizza un rappresentante legale
• I tempi di elaborazione sono generalmente di 2-6 settimane

5. Contratto definitivo di compravendita

• Una volta ottenuto il permesso, firmi il contratto finale in presenza del suo avvocato e del venditore.
• Trasferisca i fondi rimanenti per completare l’acquisto.

6. Registrare la proprietà dell’immobile in Ungheria

• Il suo avvocato presenta i documenti finali al Catasto per la registrazione ufficiale.
• La proprietà viene trasferita legalmente solo dopo il completamento della registrazione, che può richiedere diverse settimane.

7. Pagare le tasse e le imposte

• Tassa di trasferimento della proprietà: 4% del prezzo di acquisto (con alcune esenzioni per i giovani acquirenti e le nuove proprietà).
• Spese legali: in genere 0,5%-3% del valore della proprietà.
• Spese amministrative: 50.000 HUF per proprietà (o 10.000 HUF per alcuni residenti).
• Altri costi: spese notarili, di registrazione e di un potenziale agente immobiliare (i costi totali della transazione si aggirano solitamente intorno al 10% del prezzo di acquisto).

8. Ottenere il codice fiscale e le utenze

• Gli acquirenti stranieri devono ottenere un codice fiscale ungherese per le transazioni finanziarie legate alla proprietà.
• Stabiliscono i contratti per le utenze e pagano le tasse annuali sulla proprietà, come richiesto.

Acquisto di immobili in Ungheria: Casi speciali

• Visto d’oro/Residenza per investimento: a partire da gennaio 2025, gli stranieri possono ottenere un permesso di soggiorno ungherese di 10 anni acquistando una proprietà residenziale del valore di almeno 500.000 euro, a condizione che la mantengano per almeno cinque anni. Questo programma copre il richiedente principale e i suoi familiari.
• Restrizioni: gli stranieri non possono acquistare terreni agricoli o alcuni beni del patrimonio.

Insidie e raccomandazioni

• Rappresentanza legale: gli stranieri non possono completare le transazioni immobiliari senza un avvocato ungherese.
• Ritardi: la proprietà è ufficiale solo dopo la registrazione catastale, che può richiedere settimane o mesi.
• Interesse municipale e pubblico: il governo locale può opporsi se l’acquisto è ritenuto contrario all’interesse municipale o pubblico, anche se questo è raro.
• Restrizioni per il patrimonio e la ristrutturazione: agli edifici storici si applicano regole speciali, tra cui permessi di ristrutturazione e linee guida per la conservazione.
• Certificati energetici: i venditori devono fornire un certificato di prestazione energetica aggiornato; in caso contrario, l’affare potrebbe essere contestato.

Tabella riassuntiva: Chi ha bisogno di un permesso per acquistare un immobile in Ungheria?

Tipo di acquirente	Permesso necessario?	Note
Cittadini ungheresi	No
Cittadini UE/SEE/Svizzera	No
Cittadini non UE (individuali)	Sì	È necessario il permesso dell’ufficio governativo locale/registro fondiario
Società ungherese di proprietà straniera	No	Deve registrare la società in Ungheria
Acquirenti di terreni agricoli	Non sono ammessi	I terreni agricoli sono riservati ai cittadini ungheresi
Eredità	No	Non è necessario alcun permesso per ereditare una proprietà

Considerazioni finali

Acquistare una proprietà in Ungheria come straniero è assolutamente possibile, ma il processo è più complesso per i cittadini non appartenenti all’UE/SEE a causa dei requisiti di autorizzazione. Con un’attenta pianificazione, il supporto legale e l’attenzione alle normative locali, sia gli ungheresi all’estero che i cittadini stranieri possono investire con successo in immobili ungheresi, sia per uso personale, sia come espatriato, sia come parte di una strategia di investimento o di residenza a lungo termine.

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Fonti e ulteriori informazioni: Immigrant Invest, Ecovis, JceConsultancy, hngary.com, e-ingatlanugyvedek.hu,

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Immagine in evidenza: depositphotos.com