L’incubo edilizio dell’Ungheria: nuovi dati rivelano il prezzo reale della casa di proprietà in Ungheria!
Per molti, possedere una casa di proprietà è uno degli obiettivi più importanti della vita – ma in Ungheria questo sogno sta diventando sempre più inafferrabile, anche per coloro che hanno un background finanziario stabile. Il forte aumento dei prezzi negli ultimi anni, l’allungamento dei tempi di costruzione e le forti disparità regionali significano che costruire la propria casa non è più solo una questione di determinazione e di risparmio. Al contrario, è diventata una sfida complessa che coinvolge la logistica, le finanze e la pazienza…
Secondo Pénzcentrum, il costo medio di costruzione di una nuova casa è salito a 617.000 fiorini (1.535 euro) al metro quadro nel 2024 – un massimo storico. Sebbene questa cifra rappresenti una media nazionale, suggerisce che il costo marginale della costruzione di una nuova casa è salito a un livello che potrebbe scoraggiare anche i potenziali proprietari più ricchi.
Sebbene il tasso di aumento (3,5%) sia inferiore alla crescita a due cifre registrata negli anni precedenti, l’aumento costante continua a rappresentare un onere significativo per coloro che prendono in considerazione le nuove costruzioni. Tra il 2019 e il 2023, il mercato ha registrato aumenti annuali dei prezzi compresi tra il 10% e il 20%, con il 2022 che si distingue per un aumento del 23,5%. L’attuale rallentamento della crescita sembra indicare un affaticamento del mercato, piuttosto che una vera e propria ripresa.
Anomalie del mercato in alcune contee
Le statistiche ufficiali mostrano che i costi di costruzione sono diminuiti drasticamente in alcune contee. In Borsod-Abaúj-Zemplén, per esempio, il prezzo medio per unità condominiale è sceso di quasi il 30%. Questa tendenza inversa è in parte attribuibile alle variazioni del costo del lavoro locale e in parte all’indebolimento della domanda. È interessante notare che il costo della costruzione di case unifamiliari è rimasto più stabile: a Budapest, i prezzi sono aumentati dell’8,7%, mentre nella Contea di Komárom-Esztergom il costo medio è diminuito di quasi il 9%.
Alla luce di questi dati, il legame tra le dinamiche edilizie locali e l’andamento dei prezzi è diventato sempre più evidente. Nella Contea di Csongrád-Csanád, ad esempio, l’arrivo del produttore di auto cinese BYD ha già avuto un impatto notevole sul mercato immobiliare. Nel frattempo, nella Contea di Szabolcs-Szatmár-Bereg, la presenza attiva di acquirenti ucraini ha fatto crescere la domanda.
Per gli appartamenti più grandi destinati ad acquirenti con un reddito elevato, il costo di costruzione al metro quadro ha raggiunto circa 659.000 fiorini (1.640 euro), mentre per le unità più piccole di 80-100 metri quadri, si attesta a 598.000 fiorini (1.488 euro). Ciò dimostra che gli investitori che puntano ad un tenore di vita più elevato spesso scelgono materiali ed extra più costosi, gonfiando ulteriormente i costi finali.
Tempi di costruzione più lunghi, meno case nuove
Anche i tempi di costruzione sono aumentati in modo significativo. I dati relativi al 2024 mostrano che il completamento di un edificio residenziale ha richiesto una media di 778 giorni – in aumento rispetto ai 683 giorni del 2023 – il che rappresenta un ritardo di quasi tre mesi e segna il tempo medio di costruzione più lungo dal 2016. I condomini multipiano e multifamiliari hanno richiesto il tempo più lungo (937 giorni in media), mentre le case monofamiliari hanno richiesto “solo” 748 giorni per essere completate.
Una delle cause principali di questi ritardi è la carenza di manodopera qualificata, evidente anche durante i lavori di ristrutturazione minori. L’aumento della domanda è un altro fattore che contribuisce, portando a colli di bottiglia nella capacità del settore.
In totale, nel 2023 in Ungheria sono state completate 13.295 abitazioni, il numero più basso dal 2016. Secondo l’Ufficio Centrale di Statistica, queste abitazioni sono state costruite in 6.170 edifici, alcuni dei quali ospitavano più unità. La maggior parte delle costruzioni consisteva in edifici a piano terra o a un piano, con solo 31 strutture che superavano i cinque piani. La stragrande maggioranza (82%) è stata costruita in muratura di mattoni, e le tegole in cemento sono rimaste un materiale comune per la copertura dei tetti – contribuendo a un certo grado di uniformità dei costi. Nonostante le innovazioni tecnologiche disponibili, queste tendenze suggeriscono che i metodi tradizionali rimangono i più popolari.
Le differenze di costo regionali persistono
Permangono notevoli disparità regionali nei costi di costruzione. Ad esempio, il prezzo medio al metro quadro delle nuove case unifamiliari nella Contea di Nógrád era di 538.000 fiorini (1.338 euro), rispetto ai 759.000 fiorini (1.888 euro) di Budapest – una differenza di oltre il 40%, esclusi i costi del terreno. Questa disparità è in gran parte dovuta alle differenze nelle spese di lavoro e negli standard tecnologici.
Per gli edifici di appartamenti, il divario è ancora più ampio: i più economici nella Contea di Nógrád costano 424.000 fiorini (1.055 euro) al metro quadro, mentre a Budapest la cifra è di 661.000 fiorini (1.645 euro). Anche altre contee hanno registrato un rapido aumento dei costi: a Fejér e Baranya, ad esempio, i costi unitari sono aumentati di oltre il 20% nell’ultimo anno, portando i prezzi di costruzione in linea – o addirittura superiori – a quelli della capitale.
Dávid Valkó, analista senior di OTP Ingatlanpont, ha notato che l’aumento dei costi di costruzione non è più guidato principalmente dai prezzi dei materiali, ma piuttosto dall’aumento del costo del lavoro. Nonostante il rallentamento della crescita dei prezzi, le spese complessive continuano ad aumentare a causa dei continui aumenti salariali degli appaltatori. Questa tendenza non solo gonfia i costi, ma ritarda anche i progetti, poiché sono disponibili meno professionisti per gestire i carichi di lavoro crescenti.
Una prospettiva prudente
Negli ultimi anni, i prezzi delle abitazioni in Ungheria sono aumentati a un ritmo più lento, ma comunque ben al di sopra del tasso di inflazione. Nel frattempo, l’attività edilizia è diminuita in modo significativo, i tempi di completamento si sono allungati e le disparità regionali sono aumentate.
In sintesi, chi sta pensando di costruire una casa in Ungheria oggi deve essere pronto non solo a investire in modo significativo, ma anche a pianificare con attenzione e ad avere molta pazienza. Il percorso verso la proprietà di una casa non è più solo un impegno finanziario: è una maratona logistica.
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