Il capitale straniero è pronto a tornare sul mercato immobiliare ungherese

Dopo quasi quattro anni di stagnazione, il mercato immobiliare ungherese potrebbe essere vicino ad un cambiamento decisivo. Gli esperti del mercato affermano che l’arrivo di un nuovo governo potrebbe sbloccare gli investimenti stranieri a lungo attesi e rimodellare il panorama immobiliare del Paese.

Secondo gli analisti citati da Portfolio, negli ultimi anni l’Ungheria ha operato molto al di sotto del suo potenziale, con volumi di transazioni ridotti che nascondevano un significativo accumulo di domanda non soddisfatta. Ora, con una direzione politica più favorevole agli investitori, prospettive economiche migliori e l’ambizione di entrare nell’Eurozona, potrebbe essere pronto un nuovo afflusso di capitali, in particolare da attori regionali come la Repubblica Ceca.

Negli ultimi anni, circa l’80% delle transazioni immobiliari in Ungheria sono state guidate da investitori nazionali, in gran parte a causa del ritiro dei capitali occidentali. Questa tendenza potrebbe presto invertirsi.

Investitori stranieri in circolo grazie alla ricostruzione della fiducia

Gli esperti sottolineano che la rinnovata fiducia dipenderà molto dalla stabilità economica, dall’accesso ai fondi dell’UE e da condizioni normative più chiare. Un potenziale passo verso l’adozione dell’euro (tramite l’ERM II) potrebbe anche servire da ancoraggio chiave per la riduzione dei rendimenti e l’aumento dell’interesse degli investitori.

Gli operatori del settore suggeriscono che la prima ondata di ritorno dei capitali potrebbe essere più opportunistica, con gli investitori ungheresi che in precedenza guardavano all’estero che potrebbero rientrare nel mercato nazionale. A questo potrebbero seguire i fondi regionali, in particolare quelli provenienti dalla Repubblica Ceca e dalla Polonia, dove la raccolta di capitali è rimasta più robusta.

I grandi investitori istituzionali, tuttavia, dovrebbero tornare più cauti, concentrandosi principalmente su attività di alta qualità e conformi alle norme ESG.

Prospettive del settore: dal boom industriale al potenziale alberghiero

Si prevede che i diversi segmenti del mercato immobiliare ungherese si evolveranno in modo distinto:

Industriale e logistico: ancora in testa

L’Ungheria si è posizionata con successo come punto d’incontro per gli investimenti diretti esteri orientali e occidentali. Il mercato immobiliare industriale rimane il segmento più attivo, anche se la politica futura potrebbe spostare l’attenzione dai mega-progetti al sostegno delle PMI.

Mercato degli uffici: resiliente ma incerto

Budapest continua ad attrarre industrie di servizi di alto valore e centri di servizi condivisi. Tuttavia, il destino di circa 450.000 mq di sviluppi statali pianificati rimane poco chiaro, il che aggiunge incertezza al settore.

Hotel: forte potenziale di crescita

Nonostante la crescente domanda turistica, Budapest è ancora indietro rispetto a città come Vienna e Praga per quanto riguarda la capacità alberghiera. Con circa 24.000 camere, si prevede che il settore vedrà un’espansione significativa nei prossimi anni.

Commercio al dettaglio: limitato dalle normative

Il settore della vendita al dettaglio in Ungheria ha dovuto affrontare pesanti oneri normativi, che hanno portato alla più bassa densità di vendita al dettaglio dell’Europa centrale e orientale. Lo sviluppo è stato particolarmente limitato, con un’espansione modesta nell’ultimo decennio.

Residenziale: la carenza di offerta spinge i prezzi

L’edilizia residenziale rimane uno dei segmenti più vincolati. L’Ungheria offre meno di 2.000 nuove case per milione di abitanti all’anno, molto al di sotto dei colleghi regionali come la Polonia o la Slovacchia, contribuendo ad una pressione sostenuta sui prezzi.

Le riforme legali potrebbero sbloccare il mercato

Sebbene il quadro giuridico dell’Ungheria sia fondamentalmente solido, gli esperti sottolineano che il miglioramento della trasparenza, della prevedibilità e delle pratiche di consultazione potrebbe ripristinare rapidamente la fiducia degli investitori.

La maggioranza costituzionale del nuovo governo potrebbe consentire riforme rapide, potenzialmente in grado di risolvere problemi di vecchia data come:

• Diritti di prelazione complessi, compresi gli acquisti prioritari dello Stato nel centro di Budapest.
• Regimi speciali di investimento che consentono esenzioni dalle normative standard
• La controversa regola del “plaza stop”, che limita i grandi sviluppi di vendita al dettaglio.

La semplificazione di questi quadri e la garanzia di una governance basata sulle regole potrebbero essere la chiave per rivitalizzare l’attività di transazione.

La liquidità rimane il segnale chiave

Gli esperti concordano su un indicatore cruciale: le transazioni effettive. Il ritorno della liquidità, piuttosto che i soli annunci politici, determinerà la rapidità con cui si ricostruirà la fiducia.

Alcuni investitori hanno già segnalato l’interesse ad entrare nel mercato ungherese, ma molte transazioni si sono bloccate in precedenza a causa della mancata corrispondenza tra le aspettative degli acquirenti e i prezzi dei venditori, oltre che per le incertezze normative.

Un rinnovato flusso di capitali, anche se parziale, potrebbe dare un impulso significativo all’attività, vista la pipeline esistente di attività in attesa di acquirenti.

I prezzi di Budapest si impennano mentre il divario di accessibilità aumenta

Mentre gli investitori guardano al futuro, l’attuale mercato residenziale racconta una storia più immediata: un divario crescente tra prezzi e domanda.

A Budapest, gli immobili con un prezzo di circa 100 milioni di HUF (275.000 euro), un tempo considerati una soglia psicologica, sono ora diventati la norma, secondo Telex. Circa il 40% degli annunci rientra in questa categoria, ma solo un quarto degli acquirenti cerca a questo livello.

Il disallineamento è ancora più pronunciato in alcune regioni, tra cui intorno al Lago Balaton e in contee come Veszprém e Somogy. In alcune aree, la quota di immobili ad alto prezzo supera di gran lunga la domanda effettiva.

Allo stesso tempo, la domanda si è indebolita per le case che non rientrano nei programmi di sovvenzioni statali, portando a periodi di vendita più lunghi e ad un aumento delle trattative sui prezzi.

Nel segmento di lusso, l’asticella si è alzata ulteriormente: gli immobili di pregio a Budapest partono in genere da oltre 200 milioni di HUF, in particolare nei quartieri prestigiosi come II, V e I.

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Prospettive: cauto ottimismo con sfide strutturali

Il mercato immobiliare ungherese sembra entrare in una nuova fase, definita da un cauto ottimismo. La combinazione di cambiamenti politici, il potenziale allineamento dell’Eurozona e la domanda di investimenti repressa potrebbero guidare una ripresa significativa.

Tuttavia, rimangono problemi strutturali. I vincoli di accessibilità, la complessità normativa e la carenza di offerta, soprattutto nel settore immobiliare, continueranno a determinare la traiettoria del mercato.

Per ora, tutti gli occhi sono puntati su una domanda: le transazioni torneranno in vigore? Se lo faranno, la tanto attesa rinascita immobiliare dell’Ungheria potrebbe finalmente iniziare.

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