Perché gli acquirenti di questi Paesi hanno improvvisamente puntato gli immobili ungheresi dopo le elezioni?

L’interesse per il mercato immobiliare ungherese da parte dell’estero è aumentato notevolmente da parte di alcuni Paesi dell’Europa occidentale dopo le elezioni parlamentari del 2026 in Ungheria, secondo i nuovi dati di Duna House. Tuttavia, l’azienda afferma che non c’è ancora alcun segno di un’ondata di emigrazione o di ritorno su larga scala che influisca sul mercato immobiliare.

L’azienda immobiliare ha analizzato il traffico del proprio sito web e le cifre del mercato nelle sei settimane successive alle elezioni e ha scoperto che il mercato complessivo rimane stabile. Gli acquirenti stranieri continuano a rappresentare circa il 5-7% del mercato, sostanzialmente invariato rispetto agli anni precedenti.

Secondo i dati, il 94,2% del traffico sul sito web di Duna House nel mese successivo alle elezioni proveniva dall’Ungheria, mentre solo il 5,8% proveniva dall’estero.

“L’interesse degli stranieri varia in modo significativo a seconda del Paese”, ha dichiarato Péter Szegő, analista capo di Duna House. Mentre Germania e Austria – tradizionalmente i mercati più forti legati alla diaspora ungherese – hanno mostrato un’attività quasi invariata,

l’interesse dal Regno Unito è aumentato del 26%, mentre il traffico dalla Svizzera è balzato del 63% rispetto alla media mensile dei tre mesi precedenti le elezioni.

Anche la Slovacchia e l’Italia sono entrate nella top ten dei Paesi che mostrano interesse per le proprietà ungheresi.

Non si ripete la “narrativa dell’esodo”.

Duna House ha notato che discussioni pubbliche simili sono emerse dopo le elezioni ungheresi del 2022, quando molti hanno ipotizzato una potenziale ondata di emigrazione. Tuttavia, i dati di mercato all’epoca non supportavano tali affermazioni.

L’azienda ha affermato che il rallentamento della domanda registrato dopo il voto del 2022 è stato determinato principalmente dall’impennata dell’inflazione, dalla guerra in Ucraina e dai forti aumenti dei tassi di interesse, piuttosto che dalla migrazione politica.

Questa volta, tuttavia, l’ambiente di mercato è nettamente diverso.

Anziché l’aumento dei costi di finanziamento che reprime la domanda, il mercato è ora plasmato dal nuovo Programma Otthon Start del Governo e da uno dei più forti boom dei prezzi degli immobili dell’ultimo decennio. I prezzi degli immobili residenziali sono aumentati del 18-21% circa a livello nazionale lo scorso anno, mentre in alcuni trimestri la crescita annuale si è avvicinata al 30%.

Allo stesso tempo, gli acquirenti sembrano agire con maggiore cautela dopo le elezioni. A Budapest, le richieste di immobili sono diminuite dell’11% durante il primo mese post-elettorale, mentre il periodo medio di vendita a livello nazionale è aumentato da 84 a 95 giorni.

Secondo Duna House, il mercato è attualmente caratterizzato dall’attesa e da un processo decisionale più ponderato.

L’offerta di alloggi potrebbe essere in difficoltà con l’aumento della migrazione di ritorno

Il rapporto ha anche avvertito che l’attuale offerta abitativa dell’Ungheria faticherà ad assorbire una grande ondata di ungheresi che tornano a casa dall’estero.

Solo circa 12.000 nuove abitazioni sono state completate a livello nazionale nel 2025, segnando un calo rispetto all’anno precedente. Sebbene il numero di nuovi permessi di costruzione sia aumentato in modo significativo l’anno scorso e quest’anno, si prevede che l’offerta aggiuntiva non apparirà sul mercato prima del 2027 o 2028.

L’offerta di case di seconda mano è aumentata un po’, ma i tetti di prezzo legati al Programma Otthon Start continuano a limitare lo stock disponibile, in particolare a Budapest.

Duna House stima che un’ondata migratoria di ritorno che coinvolga 10.000-20.000 persone all’anno eserciterebbe un’ulteriore pressione al rialzo sui prezzi, soprattutto nei quartieri di fascia media e premium di Budapest, nelle aree suburbane intorno alla capitale e nelle principali città universitarie.

“Nell’attuale struttura del mercato, una forte ondata migratoria di ritorno spingerebbe principalmente i prezzi verso l’alto nel breve termine, in particolare a Budapest e nelle località premium”, ha aggiunto Szegő. “L’espansione dell’offerta reagisce più lentamente della domanda”.

Il divieto di Airbnb ridisegna il mercato del Distretto VI di Budapest

Uno degli sviluppi più sorprendenti nel mercato immobiliare del centro di Budapest quest’anno è stato l’impatto del divieto di Airbnb introdotto a gennaio a Terézváros, il Distretto VI della capitale.

In soli quattro mesi, l’offerta di appartamenti in affitto nel distretto è aumentata del 28%, mentre i prezzi degli affitti si sono leggermente abbassati. Il numero di case in vendita è aumentato del 33% e i prezzi delle proprietà precedentemente ottimizzate per gli affitti Airbnb sono diminuiti di circa il 5%.

Secondo Duna House, i maggiori vincitori di questi cambiamenti potrebbero essere i proprietari-occupanti. Grazie al Programma Otthon Start, gli acquirenti possono ora accedere ad appartamenti in posizione centrale che in precedenza erano dominati da investitori che puntavano ad affitti a breve termine.

La regolamentazione più severa delle locazioni a breve termine e la conseguente rimodulazione dell’offerta hanno anche rallentato – e in alcune località fermato completamente – l’aumento dei prezzi degli affitti in tutto il distretto.