Buone notizie per gli acquirenti: il mercato immobiliare ungherese sta cambiando direzione, i prezzi a Budapest calano per il secondo mese consecutivo

Il mercato immobiliare ungherese sembra perdere slancio: secondo l’ultimo indice dei prezzi immobiliari di ingatlan.com, a settembre i prezzi delle abitazioni a livello nazionale hanno registrato una stagnazione, mentre a Budapest sono scesi per il secondo mese consecutivo.

Questo rallentamento segna un cambiamento significativo dopo un periodo di rapida crescita dei prezzi. Dalla metà del 2015, è accaduto solo tre volte in precedenza che tutte e otto le regioni ungheresi registrassero contemporaneamente una crescita dei prezzi più lenta o un calo dei prezzi rispetto al mese precedente.

I prezzi a Budapest registrano un nuovo calo

A livello nazionale, i prezzi delle abitazioni sono aumentati dello 0,4% in agosto, ma sono rimasti invariati in settembre. Anche la crescita annuale dei prezzi ha subito un brusco rallentamento, passando dall’11,2% di agosto all’8,2% di settembre.

Il cambiamento è stato ancora più marcato a Budapest. I prezzi sono scesi dello 0,7% in agosto e di un ulteriore 0,2% in settembre. Nonostante i recenti cali, gli immobili nella capitale erano ancora più costosi del 3,3% rispetto a un anno prima.

«L’impennata dei prezzi dello scorso anno ha raggiunto il picco nel novembre 2025, quando abbiamo registrato aumenti annuali del 18,4% a livello nazionale e del 24,1% a Budapest», ha affermato László Balogh, capo economista di ingatlan.com.

«A settembre di quest’anno, il ritmo di crescita dei prezzi a livello nazionale era sceso a meno della metà di quel livello, mentre a Budapest era sceso a circa un settimo».

Secondo Balogh, i dati indicano che la crescita dei prezzi sta rallentando, sebbene i prezzi rimangano elevati. Il mercato a livello nazionale è attualmente in fase di stagnazione, mentre a Budapest si sta già registrando un modesto calo. La crescita annuale dei prezzi delle abitazioni a livello nazionale non era così bassa dal dicembre 2024. A Budapest, l’ultimo dato rappresenta la crescita annuale più debole registrata dal febbraio 2024.

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Alcune regioni stanno già registrando un calo dei prezzi

Il rallentamento non si limita alla capitale. A settembre, i prezzi sono scesi dello 0,6% su base mensile nella contea di Pest e dell’1,2% nella Grande Pianura settentrionale. Nella Grande Pianura meridionale, dove i prezzi avevano registrato un balzo del 2,2% ad agosto, la crescita è scesa a appena lo 0,1% a settembre.

Nel frattempo, i prezzi sono aumentati dell’1,5% nella Transdanubia centrale, dello 0,9% nella Transdanubia meridionale e dello 0,6% nell’Ungheria settentrionale. I prezzi nella Transdanubia occidentale sono rimasti invariati.

Solo pochi mesi fa, la crescita annuale dei prezzi era pari ad almeno il 10% in tutte le regioni ungheresi. A settembre, tuttavia, solo tre regioni rimanevano al di sopra di tale soglia: la Transdanubia centrale, la Transdanubia meridionale e la Grande Pianura meridionale.

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Perché il mercato immobiliare sta rallentando?

Uno dei fattori alla base del rallentamento è il livello dei prezzi insolitamente elevato registrato lo scorso anno. Quando, nel settembre 2025, è stato lanciato il programma ungherese di acquisto di abitazioni «Otthon Start», i prezzi delle case a livello nazionale hanno registrato un aumento del 2,8% in un solo mese. Questo settembre, invece, sono rimasti invariati.

Tuttavia, anche l’accessibilità economica sembra svolgere un ruolo sempre più importante. Secondo Balogh, poiché le abitazioni sono diventate più costose, sono sempre meno i potenziali acquirenti che possono permettersi di entrare nel mercato. Il mutato equilibrio tra domanda e offerta è particolarmente significativo: l’offerta di abitazioni di nuova costruzione ha raggiunto il livello più alto degli ultimi cinque anni, mentre la domanda è diminuita in modo significativo.

Il programma «Otthon Start» ha inizialmente dato un forte impulso alla domanda, contribuendo a un aumento generalizzato dei prezzi. I costruttori e i venditori, tuttavia, hanno reagito con maggiore lentezza, aumentando l’offerta. Quando un maggior numero di nuove abitazioni è giunto sul mercato, i prezzi erano già aumentati a tal punto che alcuni potenziali acquirenti non potevano più permettersele.

Sei distretti di Budapest risultano ora più convenienti rispetto allo scorso anno

I dati più recenti evidenziano inoltre differenze significative tra i vari distretti di Budapest. All’inizio di ottobre, il prezzo mediano al metro quadrato per appartamenti e case di seconda mano a Budapest si attestava a 1,41 milioni di HUF (3.860 EUR), circa il 2% in più rispetto a un anno prima.

Tuttavia, in sei distretti i prezzi erano già inferiori rispetto allo scorso anno:

• Distretto IX: -2,7%
• Distretto III: in calo del 1,9%
• Distretto V: in calo del 1,8%
• Distretto XII: in calo del 1,7%
• Distretto XI: in calo del 1,5%
• Distretto XIII: in calo dello 0,5%

All’estremo opposto della scala, i prezzi sono aumentati del 10–12% nei Distretti XXII, XVII, XXIII e XVIII. Il Distretto V è rimasto la zona più costosa di Budapest, con un prezzo mediano di 1,99 milioni di HUF al metro quadrato. Il Distretto I ha seguito con 1,87 milioni di HUF, mentre il Distretto XII si è attestato a 1,75 milioni di HUF. Il Distretto XXIII è risultato il più accessibile, con un prezzo mediano di 958.000 HUF al metro quadrato.