Gute Nachrichten für Käufer: Der ungarische Immobilienmarkt wendet sich, die Preise in Budapest fallen den zweiten Monat in Folge

Der ungarische Immobilienmarkt scheint an Schwung zu verlieren: Laut dem aktuellen Immobilienpreisindex von ingatlan.com stagnierten die Immobilienpreise im September landesweit, während die Preise in Budapest den zweiten Monat in Folge sanken.

Diese Verlangsamung stellt nach einer Phase raschen Preisanstiegs eine bemerkenswerte Wende dar. Seit Mitte 2015 ist es bisher nur dreimal vorgekommen, dass alle acht ungarischen Regionen gleichzeitig ein langsameres Preiswachstum oder sinkende Preise im Vergleich zum Vormonat verzeichneten.

Die Preise in Budapest sinken erneut

Landesweit stiegen die Immobilienpreise im August um 0,4 %, blieben im September jedoch unverändert. Auch das jährliche Preiswachstum verlangsamte sich deutlich, von 11,2 % im August auf 8,2 % im September.

In Budapest war diese Entwicklung noch ausgeprägter. Die Preise sanken im August um 0,7 % und im September um weitere 0,2 %. Trotz der jüngsten Rückgänge waren Immobilien in der Hauptstadt immer noch 3,3 % teurer als ein Jahr zuvor.

„Der Preisanstieg des vergangenen Jahres erreichte im November 2025 seinen Höhepunkt, als wir landesweit jährliche Preissteigerungen von 18,4 % und in Budapest von 24,1 % verzeichneten“, erklärte László Balogh, Chefökonom bei ingatlan.com.

„Bis September dieses Jahres war das Tempo des landesweiten Preisanstiegs auf weniger als die Hälfte dieses Niveaus gesunken, während es in Budapest auf etwa ein Siebtel zurückgegangen war.“

Laut Balogh deuten die Zahlen darauf hin, dass sich das Preiswachstum verlangsamt, auch wenn die Preise weiterhin hoch sind. Der landesweite Markt stagniert derzeit, während in Budapest bereits ein leichter Rückgang zu verzeichnen ist. Das landesweite jährliche Wachstum der Immobilienpreise war seit Dezember 2024 nicht mehr so niedrig. In Budapest stellt der aktuelle Wert das schwächste seit Februar 2024 verzeichnete jährliche Wachstum dar.

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In einigen Regionen sind bereits sinkende Preise zu beobachten

Die Abschwächung beschränkt sich nicht auf die Hauptstadt. Im September sanken die Preise im Komitat Pest im Vergleich zum Vormonat um 0,6 % und in der Nördlichen Großen Ebene um 1,2 %. In der Südlichen Großen Ebene, wo die Preise im August noch um 2,2 % gestiegen waren, verlangsamte sich das Wachstum im September auf lediglich 0,1 %.

Unterdessen stiegen die Preise in Zentraltransdanubien um 1,5 %, in Südtransdanubien um 0,9 % und in Nordungarn um 0,6 %. In Westtransdanubien blieben die Preise unverändert.

Noch vor wenigen Monaten lag das jährliche Preiswachstum in allen ungarischen Regionen bei mindestens 10 %. Im September lagen jedoch nur noch drei Regionen über dieser Schwelle: Mittel-Transdanubien, Süd-Transdanubien und die südliche Große Ebene.

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Warum verlangsamt sich der Immobilienmarkt?

Ein Faktor für die Abschwächung ist die ungewöhnlich hohe Preisbasis aus dem vergangenen Jahr. Als im September 2025 das ungarische Eigenheimkaufprogramm „Otthon Start“ anlief, stiegen die Immobilienpreise landesweit innerhalb eines einzigen Monats um 2,8 %. In diesem September blieben sie unverändert.

Allerdings scheint auch die Erschwinglichkeit eine zunehmend wichtige Rolle zu spielen. Da Immobilien teurer geworden sind, können es sich laut Balogh weniger potenzielle Käufer leisten, in den Markt einzusteigen. Besonders aufschlussreich ist das sich verändernde Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das Angebot an neu gebauten Wohnungen hat ein Fünfjahreshoch erreicht, während die Nachfrage deutlich zurückgegangen ist.

Das „Otthon Start“-Programm verlieh der Nachfrage zunächst einen kräftigen Schub und trug zu weitreichenden Preisanstiegen bei. Bauträger und Verkäufer reagierten jedoch nur zögerlich mit einer Ausweitung des Angebots. Als schließlich mehr neue Wohnungen auf den Markt kamen, waren die Preise bereits so stark gestiegen, dass sich einige potenzielle Käufer diese nicht mehr leisten konnten.

Sechs Budapester Stadtbezirke sind nun günstiger als im Vorjahr

Die neuesten Zahlen zeigen zudem erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Budapester Stadtbezirken. Anfang Oktober lag der Medianpreis pro Quadratmeter für gebrauchte Wohnungen und Häuser in Budapest bei 1,41 Millionen HUF (3.860 EUR) und damit rund 2 % höher als ein Jahr zuvor.

In sechs Stadtteilen lagen die Preise jedoch bereits unter dem Vorjahresniveau:

• Bezirk IX: Rückgang um 2,7 %
• Bezirk III: Rückgang um 1,9 %
• Bezirk V: Rückgang um 1,8 %
• Bezirk XII: Rückgang um 1,7 %
• Bezirk XI: Rückgang um 1,5 %
• Bezirk XIII: Rückgang um 0,5 %

Am anderen Ende der Skala stiegen die Preise in den Bezirken XXII, XVII, XXIII und XVIII um 10–12 %. Der Bezirk V blieb mit einem Medianpreis von 1,99 Millionen HUF pro Quadratmeter das teuerste Gebiet Budapests. Bezirk I folgte mit 1,87 Millionen HUF, während Bezirk XII bei 1,75 Millionen HUF lag. Bezirk XXIII war mit einem Medianpreis von 958.000 HUF pro Quadratmeter am erschwinglichsten.