I prezzi delle abitazioni a Budapest segnano una battuta d’arresto mentre il mercato immobiliare ungherese perde slancio

I prezzi degli immobili in Ungheria stanno aumentando al ritmo annuale più lento registrato negli ultimi due anni, mentre il mercato residenziale di Budapest è rimasto praticamente invariato negli ultimi tre mesi. I nuovi dati rivelano inoltre notevoli differenze di prezzo tra i quartieri della capitale, a seguito di un breve aumento dell’interesse da parte degli acquirenti alla fine di ottobre.

Il mercato immobiliare residenziale ungherese sembra entrare in un periodo di maggiore calma dopo anni di aumento dei prezzi. Secondo gli ultimi dati pubblicati mercoledì 11 novembre dalla piattaforma di annunci immobiliari ingatlan.com, la crescita annuale dei prezzi delle abitazioni ha subito un rallentamento, attestandosi al 6,9% in ottobre, in calo rispetto all’8,2% registrato a settembre.

Il rallentamento è stato particolarmente marcato a Budapest, dove i prezzi sono aumentati solo dell’1,8% rispetto a ottobre 2025: si tratta della crescita annuale più debole registrata nella capitale dal dicembre 2023.

Su base mensile, i prezzi degli immobili in Ungheria sono aumentati solo dello 0,2%, mentre a Budapest non si è registrata praticamente alcuna variazione.

I dati più recenti indicano che la precedente ondata di rapidi aumenti dei prezzi ha perso slancio, sebbene non si sia ancora manifestato un calo a livello nazionale del valore degli immobili.

I prezzi degli immobili a Budapest sono rimasti praticamente invariati negli ultimi tre mesi

La stagnazione a Budapest è particolarmente degna di nota poiché la capitale ungherese rimane di gran lunga uno dei mercati immobiliari più costosi del Paese.

Secondo gli ultimi dati di ingatlan.com riportati dall’agenzia MTI, all’inizio di novembre il prezzo mediano richiesto per gli immobili residenziali esistenti a Budapest si attestava a 1,4 milioni di HUF (3.862 euro) al metro quadrato.

Tale cifra era praticamente identica a quella registrata un anno prima.

Per gli acquirenti interessati a un immobile tipico di 60 metri quadrati, ciò si traduce in un prezzo richiesto indicativo di 84 milioni di HUF (circa 232.000 €).

Tuttavia, la mediana complessiva della capitale nasconde differenze significative tra i vari quartieri.

Il divario di prezzo tra i distretti di Budapest rimane enorme

Il 5° distretto centrale di Budapest rimane la zona più costosa per gli immobili esistenti, con prezzi mediani di vendita che si avvicinano ai 2 milioni di HUF (5.517 €) al metro quadrato.

All’altra estremità del mercato, il 20° e il 21° distretto presentano prezzi medi richiesti pari a circa 1,03 milioni di HUF (2.841 €) al metro quadrato.

Ciò significa che, sulla base dei prezzi mediani a livello di distretto, un immobile di 60 metri quadrati avrebbe un prezzo richiesto indicativo di quasi 120 milioni di HUF (331.000 euro) nel 5° distretto, rispetto a circa 61,8 milioni di HUF (170.000 euro) nei distretti periferici più accessibili.

La differenza si avvicina ai 58 milioni di HUF (160.000 €), a dimostrazione del fatto che l’ubicazione rimane uno dei fattori più importanti che influenzano l’accessibilità degli immobili a Budapest.

Gli immobili di nuova costruzione comportano un sovrapprezzo.

Il prezzo mediano richiesto per le nuove abitazioni nella capitale ha raggiunto 1,72 milioni di HUF (4.744 €) al metro quadrato all’inizio di novembre, con un aumento annuo del 4,5%.

Il 2° distretto ha registrato il prezzo mediano più elevato per le nuove costruzioni, pari a 3,1 milioni di HUF (8.551 €) al metro quadrato.

Questi dati dimostrano inoltre che il rallentamento non è uniforme in tutte le categorie immobiliari. Mentre il mercato immobiliare della capitale nel suo complesso ha subito una stagnazione, le abitazioni di nuova costruzione continuano a registrare prezzi di vendita annuali più elevati.

Un’ultima corsa all’acquisto prima della modifica del programma ipotecario ungherese

Un altro importante sviluppo si è verificato alla fine di ottobre, quando il programma ipotecario ungherese Otthon Start, sostenuto dal governo, è stato gradualmente eliminato e sostituito da Wekerle Plusz.

Se ve lo siete perso: Che cos’è Wekerle Plusz? Ecco il nuovo programma abitativo offerto dal governo in sostituzione di «Home Start» di Orbán

Secondo l’analisi della domanda di ottobre condotta da ingatlan.com, gli ultimi giorni del precedente programma hanno innescato un temporaneo aumento dell’interesse da parte degli acquirenti.

Tra il 26 e il 30 ottobre, le richieste telefoniche relative agli immobili pubblicizzati sulla piattaforma sono state superiori del 38% rispetto a una giornata media di settembre.

L’incremento è risultato ancora più marcato per gli immobili di Budapest che soddisfacevano i criteri di ammissibilità del precedente programma, per i quali si stima che le richieste siano state superiori del 55% rispetto al livello previsto in assenza del cambiamento di politica.

Tuttavia, l’impennata si è rivelata di breve durata. Già al 31 ottobre, l’interesse degli acquirenti era sceso al di sotto del livello normalmente registrato di sabato.

Nel corso dell’intero mese di ottobre sono state registrate circa 250.000 richieste telefoniche relative a immobili in vendita. Nonostante l’aumento temporaneo rispetto a settembre, la domanda media giornaliera è rimasta inferiore del 15% rispetto al livello registrato un anno prima.

I dati indicano che l’impennata di fine ottobre era strettamente legata alla scadenza per la richiesta di mutui, piuttosto che segnalare necessariamente una ripresa più ampia della domanda.

Cosa comporta questo rallentamento per gli acquirenti in Ungheria?

I dati più recenti offrono un quadro contrastante per i potenziali acquirenti di immobili.

Da un lato, i prezzi a Budapest non stanno più aumentando al ritmo registrato durante i precedenti periodi di rapida crescita. La stagnazione registrata nella capitale negli ultimi tre mesi potrebbe inoltre ridurre in parte la pressione sugli acquirenti affinché prendano decisioni immediate.

D’altro canto, prezzi relativamente stabili non significano automaticamente che gli alloggi siano accessibili.

Anche nei quartieri meno costosi di Budapest, l’acquisto di un appartamento tipico richiede risparmi consistenti o un finanziamento ipotecario.

Il nuovo programma governativo «Wekerle Plusz» introduce condizioni di finanziamento diverse per le abitazioni di nuova costruzione e per quelle esistenti, il che potrebbe influire sulla scelta degli immobili da parte degli acquirenti.

Resta da vedere se ciò porterà a cambiamenti duraturi nella domanda e nei prezzi degli alloggi.

Per il momento, i dati indicano un mercato in fase di raffreddamento piuttosto che di crollo.

Il mercato immobiliare ungherese sta entrando in una nuova fase?

Gli ultimi dati relativi al settore immobiliare sollevano una questione più ampia sul futuro del mercato residenziale ungherese.

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Il rallentamento a Budapest si sta verificando parallelamente a notevoli differenze nei costi degli alloggi in tutto il Paese, a cambiamenti nelle agevolazioni sui mutui e a mutamenti nelle dinamiche della domanda da parte degli acquirenti.

Questi sviluppi potrebbero assumere un’importanza sempre maggiore per le famiglie ungheresi, per i residenti stranieri che intendono acquistare un immobile e per gli investitori che valutano il mercato.

Sebbene i prezzi rimangano elevati, i dati di ottobre suggeriscono che il periodo caratterizzato da aumenti rapidi e diffusi potrebbe lasciare il posto a condizioni di mercato più stabili.

I prossimi mesi mostreranno se la stagnazione di Budapest diventerà una tendenza duratura e se il resto del mercato immobiliare ungherese seguirà lo stesso percorso.

Come abbiamo scritto alcune settimane fa, i prezzi degli immobili in Ungheria hanno raggiunto un importante punto di svolta negativo a livello nazionale