I villaggi di confine dell’Ungheria: La nuova zona calda per i rumeni in cerca di proprietà
L’adesione della Romania all’Area Schengen ha dato nuovo impulso al mercato immobiliare dell’Ungheria orientale. La facilitazione della libera circolazione tra gli insediamenti di confine ha reso le proprietà nei villaggi e nelle piccole città ungheresi, in precedenza meno interessanti, sempre più popolari tra gli acquirenti rumeni. Questa crescente domanda si sta estendendo anche a villaggi che in precedenza erano stati completamente esclusi dal boom immobiliare nazionale dell’Ungheria.
Sebbene gli immobili ungheresi siano generalmente più costosi, i prezzi bassi nei villaggi vicino al confine stanno creando nuove opportunità per gli acquirenti rumeni, che spesso vedono in questi insediamenti la possibilità di acquistare case a prezzi accessibili.
Secondo il G7, i prezzi delle case in Romania rimangono favorevoli in relazione ai livelli di reddito, tra i migliori dell’UE. Tuttavia, questo non è il caso ovunque. Città come Cluj-Napoca sono diventate significativamente più costose negli ultimi anni, superando persino i prezzi degli immobili di Bucarest. Una tendenza simile si osserva a Oradea e Timișoara, dove i prezzi al metro quadro sono aumentati da 2,5 a 3 volte dal 2015.
Poiché queste città si trovano vicino al confine con l’Ungheria, il forte aumento dei prezzi sta attirando una maggiore attenzione sulle proprietà ungheresi più convenienti che si trovano appena oltre il confine.
Cosa attrae gli acquirenti rumeni nei villaggi di confine dell’Ungheria?
Sul lato ungherese – in particolare nelle contee di Hajdú-Bihar, Békés e Csongrád-Csanád – diversi insediamenti offrono prezzi al metro quadro quasi incredibilmente bassi. Nagykereki, ad esempio, si trova a meno di mezz’ora da Oradea e offre immobili a circa 70 euro al metro quadro, una cifra quasi assurdamente bassa rispetto alle città rumene.
Livelli di prezzo simili si trovano a Magyarcsanád e in altri villaggi vicini, dove i prezzi oscillano tra 30.000 e 40.000 fiorini al metro quadro. Queste località sono considerate ‘punti bianchi’ sulla mappa del mercato immobiliare ungherese: hanno mancato il boom immobiliare nazionale, anche se i prezzi nelle città vicine sono aumentati da quattro a cinque volte.
L’attrazione principale è il prezzo. Nelle principali città rumene come Cluj-Napoca o Oradea, gli alloggi sono inaccessibili per molti, mentre i villaggi ungheresi vicini offrono case a una frazione del costo. Inoltre, molti acquirenti sono attratti dall’ambiente tranquillo e rurale, ideale per i fine settimana o per soggiorni a lungo termine. La rimozione dei controlli alle frontiere e la libertà di movimento hanno solo rafforzato questa tendenza.
Un altro fattore importante è l’elevato numero di immobili vacanti in vendita nei villaggi ungheresi, dovuto principalmente all’invecchiamento della popolazione e alle tendenze migratorie. Di conseguenza, gli acquirenti rumeni non stanno necessariamente cacciando i residenti locali: in molti casi, stanno semplicemente occupando case che altrimenti rimarrebbero vuote.
Debrecen e i grandi investimenti: Un nuovo impulso
Debrecen occupa una posizione unica nella regione. Gli sviluppi economici – in particolare lo stabilimento BMW e la fabbrica di batterie CATL – stanno avendo un impatto significativo sul mercato immobiliare locale. I prezzi in città sono triplicati dal 2015, con un costo medio per metro quadro che raggiungerà 890.000 HUF (circa 2.200 euro) nel 2024.
Tuttavia, questo boom urbano non si è automaticamente diffuso nei villaggi circostanti. Mentre la domanda a Debrecen è in aumento, le case nelle aree rurali vicine rimangono relativamente poco costose. Questo netto contrasto sta rendendo gli insediamenti più piccoli sempre più attraenti per gli acquirenti rumeni che hanno prezzi inferiori ai centri urbani più grandi.
Non è la prima volta che si verifica un fenomeno del genere. Una tendenza simile è stata osservata nella regione di confine slovacco-ungherese: dopo che i prezzi degli immobili sono aumentati bruscamente a Košice, molti acquirenti slovacchi hanno rivolto la loro attenzione ai villaggi della contea di Borsod-Abaúj-Zemplén, in Ungheria. Inizialmente, hanno acquistato case per il fine settimana, ma molti hanno poi scelto di trasferirsi in modo permanente, influenzando così il mercato immobiliare locale.
La risposta del Governo ungherese
Secondo Infostart, il Governo ungherese non è rimasto a guardare mentre cresceva l’interesse degli acquirenti transfrontalieri. Una proposta di legge sulla “protezione dell’identità locale” consentirebbe ai Comuni di influenzare la vendita di proprietà a persone non locali attraverso varie misure, come il diritto di prelazione o l’imposizione di tasse speciali.
Sebbene sia improbabile un divieto assoluto, queste politiche potrebbero contribuire a rallentare il ritmo degli acquisti stranieri, in particolare nelle aree intorno a Debrecen e Szeged, dove il numero di acquirenti rumeni è in rapido aumento.
Prospettive di mercato
I prezzi delle case in Ungheria continuano a salire vertiginosamente, con un aumento annuale del 15,1% registrato alla fine del 2024, e un tasso ancora più alto del 19,2% a Budapest nel primo trimestre del 2025.
Allo stesso tempo, l’acquisto di una proprietà con un mutuo sta diventando sempre più difficile, soprattutto per coloro che non sono ammissibili ai prestiti agevolati. Mentre gli importi dei mutui per la casa sono in aumento e i tassi di interesse basati sul mercato rimangono stabili, l’aumento dei prezzi rende meno accessibili gli acquisti finanziati dal credito.
Tuttavia, le aree rurali, dove la domanda è in crescita – soprattutto da parte di acquirenti transfrontalieri – offrono ancora opzioni accessibili, soprattutto per coloro che cercano rifugio dai prezzi elevati dei mercati immobiliari urbani.
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