Il mercato degli affitti a Budapest mostra segni di stabilizzazione: ma le zone prestigiose continuano a far salire i prezzi

Il mercato degli affitti di Budapest sta mostrando chiari segni di stabilizzazione quest’anno, poiché sia i prezzi che l’offerta iniziano a stabilizzarsi dopo le recenti fluttuazioni. Allo stesso tempo, il numero di immobili in affitto disponibili è leggermente diminuito, secondo un’analisi basata sugli annunci presenti nel database del principale promotore immobiliare ungherese, Cordia, e del portale immobiliare ingatlan.com.

A metà maggio, l’affitto mensile mediano per gli appartamenti più vecchi a Budapest si attestava a 270.000 HUF, mentre gli immobili di nuova costruzione raggiungevano i 308.000 HUF. Nel complesso, l’affitto medio nella capitale si è attestato a circa 275.000 HUF. (1 euro = 357 fiorini)

Meno annunci di affitto sul mercato

L’offerta ha subito una leggera flessione: a metà dello scorso mese a Budapest erano pubblicizzati circa 9.500 immobili in affitto, in calo rispetto ai circa 10.000 registrati nel primo trimestre. Il numero di appartamenti di nuova costruzione disponibili in affitto è rimasto stabile a circa 1.000 unità.

Quasi due terzi dell’intero parco immobiliare in affitto è costituito da piccoli appartamenti (monolocali o bilocali), mentre poco più di un quarto è costituito da trilocali.

Gli appartamenti nuovi e più spaziosi generano rendimenti più elevati

Secondo Iván Tettamanti, vicedirettore vendite di Cordia, dietro i prezzi medi degli affitti si celano differenze significative, determinate principalmente dalla posizione, dall’età dell’edificio e dalle dimensioni dell’appartamento, nonché dalle infrastrutture e dai collegamenti di trasporto.

Anche la vicinanza alle università e ai centri direzionali svolge un ruolo fondamentale, poiché queste zone generano una domanda di affitti più forte.

Non sorprende che le abitazioni di nuova costruzione raggiungano canoni di locazione significativamente più elevati. In media, i proprietari possono aspettarsi circa 6.700 HUF al metro quadrato al mese per gli immobili di nuova costruzione, rispetto a poco più di 5.500 HUF per gli appartamenti più vecchi.

I monolocali presentano il prezzo al metro quadrato più elevato

Sebbene gli appartamenti più grandi comportino naturalmente affitti totali più elevati, il quadro risulta eterogeneo se si considera il prezzo al metro quadrato.

Ad esempio, i monolocali di nuova costruzione hanno un canone mensile mediano di 230.000 HUF, pari a oltre 7.100 HUF al metro quadrato. Si tratta di un valore superiore di circa il 10% rispetto al canone al metro quadrato degli appartamenti di nuova costruzione più grandi, con due o tre camere da letto.

All’altra estremità dello spettro, le abitazioni con tre o più camere da letto presentano gli affitti totali più elevati, con un prezzo mensile mediano di 723.000 HUF e un canone al metro quadrato superiore a 7.500 HUF, in parte dovuto alla loro limitata disponibilità sul mercato.

La posizione all’interno dei quartieri fa una grande differenza

All’interno di Budapest, la micro-posizione è diventata sempre più importante per gli investitori e i proprietari.

Nel quartiere Corvin, nel distretto VIII, un monolocale standard viene affittato a circa 240.000–250.000 HUF. Tuttavia, sulla più ambita Corvin Promenade, gli appartamenti compatti di nuova costruzione con una migliore disposizione degli spazi possono raggiungere quasi 300.000 HUF al mese.

Per gli appartamenti con due camere da letto, gli affitti sono di circa 30.000 HUF superiori alla media del distretto, mentre le abitazioni più grandi con tre camere da letto mostrano un divario ancora più ampio: oltre 515.000 HUF sulla Promenade rispetto a poco più di 400.000 HUF nel quartiere più ampio.

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Le posizioni panoramiche e di pregio comportano un forte sovrapprezzo

Caratteristiche di prestigio quali la vista panoramica o l’accesso diretto alle rive del Danubio aumentano significativamente il valore dell’affitto.

Nella zona della Marina, a nord di Budapest, gli appartamenti sul lungofiume con vista sul Danubio raggiungono canoni medi di affitto compresi tra 9.000 e 10.000 HUF al metro quadrato, circa 1,5 volte superiori a quelli di immobili simili ma privi di vista panoramica nella zona.

Si prevede che questo segmento premium si espanda ulteriormente con le prime fasi del vicino progetto di sviluppo Marina City, dove la maggior parte delle abitazioni offrirà una vista permanente sul Danubio e sulle colline di Buda.

Le restrizioni di Airbnb ridisegnano il mercato nel VI distretto

Oltre alla posizione e alle caratteristiche degli immobili, anche i cambiamenti normativi stanno influenzando l’offerta. Nel VI Distretto, l’imminente divieto sugli affitti a breve termine a partire dal 2026 ha già avuto un impatto notevole.

Come previsto, molti immobili precedentemente ottimizzati per Airbnb sono rientrati nel mercato degli affitti a lungo termine, aumentando significativamente l’offerta. All’inizio dell’anno, quasi 1.600 di queste abitazioni erano disponibili per l’affitto a lungo termine, segnando il livello più alto degli ultimi quattro anni.

In particolare, circa il 75% di questi immobili è costituito da appartamenti di nuova costruzione o recentemente ristrutturati.

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