Plaza Stop 2.0: Il settore del commercio al dettaglio ungherese rischia la crisi a causa di una nuova regolamentazione
Il Governo ungherese si sta preparando a trasformare radicalmente il mercato immobiliare commerciale ungherese con nuovi regolamenti. La proposta non solo renderebbe più difficile l’avvio di nuovi investimenti, ma limiterebbe anche drasticamente la locazione di centri commerciali e negozi esistenti. L’emendamento ha suscitato grande scalpore tra gli operatori economici, mentre il Ministero non ha ancora fornito alcuna spiegazione sostanziale sullo scopo dell’inasprimento.
La nuova bozza di regole significherebbe che le proprietà commerciali di medie e grandi dimensioni non potranno più essere vendute o affittate senza una licenza governativa. Allo stato attuale, anche l’affitto di un locale commerciale di dimensioni superiori a 400 metri quadrati richiederebbe il cosiddetto ‘permesso di cambio d’uso’, non solo per i nuovi investimenti ma anche per le proprietà esistenti. Questo è di per sé un ostacolo amministrativo importante, ma la bozza va oltre: se un inquilino lascia il contratto di locazione, il nuovo inquilino dovrà richiedere nuovamente un’autorizzazione. Poiché gli affittuari dei centri commerciali cambiano spesso, questa incertezza causerebbe una grave perdita di valore della proprietà.
Controllo totale nelle mani del governo ungherese?
Molti sostengono che l’obiettivo del regolamento non è quello di regolare il paesaggio urbano o la struttura commerciale, ma di estendere il controllo statale sul mercato immobiliare commerciale. Dopo tutto, se tutte le vendite e gli affitti sono soggetti all’approvazione ufficiale, solo le imprese che possono “convincere” i responsabili delle decisioni che la loro attività è “adatta allo scopo” rimarranno effettivamente in attività. Questo sistema può essere particolarmente vantaggioso per coloro che sono vicini al governo, mentre rende impossibile l’attività di altri. Secondo un articolo di HVG, non è un caso che anche il memorandum esplicativo della bozza sia estremamente vago: il Ministero ha detto che “sono necessari chiarimenti in alcuni casi”.
Le prime reazioni alle modifiche proposte
Gli esperti sostengono che questo potrebbe rendere l’ambiente di mercato così imprevedibile che ci sarebbero pochi investitori disposti ad avviare la costruzione di nuovi immobili commerciali. L’attuale contesto normativo pone già ostacoli significativi agli sviluppatori. L’Ungheria è in ritardo rispetto ai concorrenti dell’Europa centrale, come la Polonia e la Romania, in termini di sviluppo immobiliare e di aperture di marchi internazionali. Questo è particolarmente doloroso in un momento in cui il mercato immobiliare ungherese sta appena iniziando a riprendersi dalla crisi dello scorso anno. Anche gli investitori stranieri hanno appena iniziato a mostrare un rinnovato interesse per il settore retail.
C’è una confusione quasi unanime tra i rivenditori nazionali. Non vedono alcuna motivazione economica, legale o urbanistica per la stretta, soprattutto quando il Governo stesso si è posto l’obiettivo di incoraggiare gli investimenti. La Confederazione Nazionale del Commercio (NCC) afferma che il regolamento rappresenta un rischio enorme non solo per i nuovi progetti, ma anche per le operazioni quotidiane. Ad esempio, i concetti di shop-in-shop, in cui più attività commerciali gestiscono spazi di vendita separati all’interno di un negozio più grande, potrebbero essere colpiti.
Poiché anche la divisione dell’area di vendita richiederebbe una licenza separata, ciò renderebbe praticamente impossibili collaborazioni simili. Inoltre, le licenze non sarebbero legate alla proprietà, ma all’inquilino specifico. In altre parole, se, ad esempio, lo stesso locale dovesse essere utilizzato per la vendita di articoli tecnici invece che di scarpe, la procedura di licenza si ripeterebbe.
L’obiettivo iniziale del regolamento e il suo potenziale impatto sulle operazioni quotidiane dei negozi
Sebbene gli obiettivi iniziali del blocco degli acquisti fossero le grandi multinazionali del settore alimentare, le nuove regole avrebbero colpito molto più di loro. Anche le aziende nazionali e le piccole imprese potrebbero trovarsi in una situazione difficile. Prendiamo, ad esempio, il proprietario di un negozio rurale che decide di vendere il suo locale ad una catena più grande, cosa che non avrebbe alcuna possibilità di fare in futuro se il nuovo regolamento dovesse entrare in vigore. Questo è particolarmente perverso in un momento in cui le comunicazioni del governo enfatizzano il sostegno ai piccoli imprenditori ungheresi. L’attuale bozza del regolamento, invece, ridurrebbe la libertà del mercato.
Secondo diverse fonti commerciali, un’interpretazione estrema della proposta potrebbe addirittura portare alla necessità di una licenza separata per riorganizzare gli scaffali, in quanto ciò cambierebbe la struttura dell’area di vendita. Questo non solo è assurdo, ma renderebbe anche le operazioni quotidiane completamente impossibili. I commercianti sono comprensibilmente preoccupati: in un sistema del genere, non sono liberi di prendere nemmeno le decisioni commerciali più basilari. La pianificazione quotidiana delle scorte, l’ottimizzazione delle forniture o persino l’ingresso di un nuovo partner commerciale possono diventare un lungo processo burocratico.
Lacune precedenti e confronto internazionale
Negli anni precedenti, esistevano ancora alcune scappatoie: ad esempio, se un nuovo negozio si trasferiva nello spazio di un vecchio negozio, poteva operare senza uno speciale permesso governativo. Il nuovo regolamento eliminerà anche questa possibilità. Inoltre, ci saranno anche delle regole sul modo in cui un’area di vendita può essere separata, ad esempio quando un negozio tecnico apre in una parte di un ipermercato.
Anche i confronti internazionali dipingono un quadro negativo. Negli ultimi dieci anni, l’Ungheria è rimasta molto indietro rispetto ad altri Paesi della regione, non solo per quanto riguarda il volume degli investimenti immobiliari, ma anche per le dimensioni dei nuovi sviluppi commerciali. La Repubblica Ceca, la Polonia e la Romania hanno costantemente ottenuto risultati migliori.
L’attuale progetto di regolamento non è quindi solo un inasprimento tecnico, ma un pacchetto di misure che cambierebbe radicalmente il modo in cui opera il mercato immobiliare commerciale ungherese. Le procedure di autorizzazione non trasparenti, l’imprevedibilità e la potenziale influenza politica potrebbero scoraggiare seriamente gli investitori in un momento in cui l’economia ungherese ha bisogno di investimenti.
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