Shock immobiliare a Budapest: questi 2 quartieri stanno vendendo case più velocemente che mai

Il mercato immobiliare residenziale ungherese si sta avviando verso la fine dell’anno con un cambiamento evidente: mentre la domanda si sta attenuando, l’offerta di case sta aumentando ad un ritmo che favorisce sempre più gli acquirenti. Le nuove analisi di Duna House e Ingatlan.com rivelano come le dinamiche differiscano drasticamente tra le varie regioni, e perché gli appartamenti più piccoli e a buon prezzo rimangono i più veloci a livello nazionale.

Ferencváros e Kőbánya registrano le vendite più rapide a Budapest

Secondo l’ultimo rapporto di Duna House, le case vendute più rapidamente a Budapest quest’anno si trovano nel Distretto IX (Ferencváros) e nel Distretto X (Kőbánya).

• Quartiere IX: media di 55 giorni sul mercato – il dato migliore di tutta la capitale.
• Distretto X: media di 63 giorni, anch’essa molto al di sotto della norma cittadina.

Entrambi i distretti condividono caratteristiche simili: un elevato numero di appartamenti di 30-60 m², ben tenuti e con prezzi realistici, che vengono venduti in genere a 35-70 milioni di HUF. Queste case attraggono un ampio bacino di acquirenti per la prima volta e di investitori, mantenendo il fatturato elevato.

Al contrario, diversi quartieri popolari vedono ora tempi di vendita significativamente più lunghi.

• Distretto XIX: 78 giorni
• Distretto XIII: 91 giorni
• Distretto VII e XI: circa 96-97 giorni
• Distretti II, III e VIII: 114-125 giorni

Gli analisti attribuiscono il rallentamento in gran parte alla concentrazione di appartamenti e case familiari più grandi, che spesso rimangono sul mercato per mesi a causa dei costi di gestione più elevati, delle esigenze di ristrutturazione più complesse e dei tempi decisionali più lunghi.

“Gli appartamenti più piccoli, in buone condizioni e a buon prezzo, continuano a dominare la categoria di vendita più rapida, mentre le case in quasi tutti i quartieri rimangono sul mercato per lunghi periodi”, ha dichiarato Péter Szegő, analista capo di Duna House.

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Miskolc è in cima alla classifica provinciale

Oltre alla capitale, Miskolc è emersa come la grande città più dinamica, registrando un tempo medio di vendita impressionante di 86 giorni. Il fatturato più elevato qui si è verificato tra le case di 40-70 m² in condizioni medie o buone, che tipicamente rientrano in una fascia di prezzo accessibile.

La classifica nazionale continua con:

• Kecskemét: 104 giorni
• Székesfehérvár: 110 giorni
• Pécs: 113 giorni
• Nyíregyháza e Debrecen: 118 giorni
• Tatabánya: 126 giorni
• Veszprém: 139 giorni
• Szombathely: 149 giorni
• Zalaegerszeg: 174 giorni

Lo schema è coerente: le città con un maggior numero di appartamenti piccoli e ben tenuti vendono più rapidamente, mentre le regioni dominate da case di grandi dimensioni mostrano lunghi ritardi.

La domanda diminuisce mentre l’offerta si espande: condizioni favorevoli per gli acquirenti

Parallelamente, i dati di Ingatlan.com di novembre indicano che il mercato sta entrando nel consueto rallentamento invernale, ma con un’importante novità. Mentre le richieste di informazioni sono scese a 260.000 chiamate (in calo del 7% mese su mese e del 15% anno su anno), l’offerta è aumentata.

Questa espansione è in parte alimentata dal Programma Otthon Start, che da settembre ha portato decine di migliaia di acquirenti per la prima volta sul mercato, spingendo molti proprietari di casa a mettere in vendita le loro proprietà nella speranza di un aggiornamento. Questa tendenza ha innescato una reazione a catena di acquisti successivi, ampliando l’offerta a livello nazionale.

• 32.000 nuove inserzioni sono apparse solo nel mese di novembre – un aumento annuale del 14%.
• Le inserzioni attive hanno superato le 140.000, rispetto alle 131.000 di fine agosto.

Solo le contee di Borsod e Zala hanno registrato un numero inferiore di annunci rispetto ad un anno fa.

Budapest rimane il punto caldo, ma il programma modella le preferenze

Budapest continua a dominare la domanda, con il 60% degli acquirenti locali che cercano case idonee al Programma Otthon Start. La contea di Pest rappresenta un altro 15% dell’interesse nazionale, con l’87% delle ricerche che rientrano nei criteri del programma.

Altre contee di grande interesse sono:

• Hajdú-Bihar – 92% di ricerche compatibili con il programma
• Fejér – 96%
• Győr-Moson-Sopron – 95%

Prospettive: la prossima impennata arriverà a gennaio

Secondo l’economista di Ingatlan.com László Balogh, l’effetto combinato del rallentamento della domanda e dell’espansione dell’offerta sta esercitando una pressione al ribasso sui prezzi – uno sviluppo gradito agli acquirenti.

Il prossimo picco notevole della domanda è previsto all’inizio di gennaio, quando i lavoratori del settore pubblico riceveranno un sussidio per l’alloggio a fondo perduto di 1 milione di fiorini. Poi, a partire da febbraio 2026, gli acquirenti potranno addirittura assicurarsi case di nuova costruzione direttamente dal tavolo di progettazione, utilizzando il prestito a interesse fisso del 3% previsto dal programma.

Con i quartieri più venduti di Budapest ancora guidati da appartamenti compatti e convenienti, e l’offerta nazionale che si espande di mese in mese, il 2025 si chiude con segnali chiari: lo slancio si sta gradualmente spostando a favore di coloro che sono pronti ad acquistare.