Un nuovo programma statale di alloggi in affitto potrebbe rimodellare il mercato immobiliare ungherese

Poiché i prezzi delle case continuano a raggiungere livelli record in gran parte dell’Ungheria, trovare un alloggio a prezzi accessibili sta diventando sempre più difficile per i giovani, gli studenti universitari e i lavoratori. Una possibile risposta potrebbe risiedere nell’espansione del settore degli alloggi in affitto del Paese, che dovrebbe diventare un elemento chiave della politica abitativa dell’Ungheria nei prossimi anni.

Mentre gli alloggi in affitto costituiscono una parte integrante del sistema abitativo in molti Paesi dell’Europa occidentale, l’Ungheria non ha mai sviluppato un settore di affitto istituzionale o sostenuto dallo Stato. Il mercato è dominato da proprietari privati, mentre il numero di appartamenti di proprietà comunale è diminuito costantemente dalla caduta del comunismo.

Gli alloggi in affitto sono in gran parte scomparsi dopo il cambio di regime

Prima della transizione democratica del 1989-1990, una quota sostanziale del patrimonio abitativo ungherese era di proprietà dello Stato o dei comuni, e gli alloggi in affitto svolgevano un ruolo importante nel fornire abitazioni. Negli anni ’90, tuttavia, un programma di privatizzazione su larga scala ha permesso agli inquilini di acquistare gli appartamenti comunali a prezzi vantaggiosi. Di conseguenza, il numero di case in affitto di proprietà pubblica è diminuito drasticamente in pochi anni.

I governi successivi hanno continuato a dare priorità alla proprietà della casa. Sussidi per l’edilizia abitativa, schemi ipotecari preferenziali e programmi di sostegno alle famiglie avevano tutti l’obiettivo di aiutare gli ungheresi ad acquistare la propria casa piuttosto che affittarla.

Anche il precedente governo Orbán ha cercato di affrontare le crescenti sfide abitative, ma in gran parte attraverso misure volte a stimolare l’acquisto di case. Programmi come Otthon Start e prestiti per l’edilizia residenziale sostenuti dallo Stato hanno portato una domanda aggiuntiva sul mercato, mentre l’offerta di alloggi ha faticato a tenere il passo.

Secondo un rapporto del G7, i prezzi medi delle case sono aumentati del 23,5% nel 2025. Anche dopo l’aggiustamento per l’inflazione, si tratta di un aumento del 19%, il più grande aumento annuale registrato sul mercato immobiliare ungherese da 25 anni a questa parte.

Secondo i dati Eurostat, circa il 90% degli ungheresi vive attualmente in case occupate dai proprietari, uno dei tassi più alti dell’Unione Europea.

Allo stesso tempo, entrare nel mercato immobiliare è diventato sempre più difficile. Tra il 2015 e il 2025, l’Ungheria ha registrato l’aumento più rapido dei prezzi delle case in tutta l’UE. A Budapest e in diverse grandi città regionali, il prezzo di un appartamento medio è ora diverse volte superiore a quello di un decennio fa, mentre la crescita dei salari non è riuscita a tenere il passo.

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Budapest affronta anche le sue sfide. Ogni anno, migliaia di studenti competono per un numero limitato di posti nei dormitori universitari, mentre i costi degli affitti privati continuano a salire. Un sistema di alloggi in affitto ben funzionante potrebbe quindi fornire un’alternativa a molte persone, ma attualmente in Ungheria manca il mercato istituzionale degli affitti necessario per soddisfare questa domanda.

Una ricerca condotta dal Centro Periféria nel 2022 ha rilevato che circa 300.000 adulti a Budapest sarebbero disposti a vivere in un alloggio in affitto a lungo termine se fossero disponibili opzioni adeguate. All’interno di questo gruppo, circa 100.000 persone sarebbero anche finanziariamente in grado di farlo. Da allora, sia i prezzi degli immobili che gli affitti hanno continuato a salire, suggerendo che la domanda di alloggi in affitto accessibili e prevedibili è probabilmente cresciuta ulteriormente.

Il governo Tisza prevede un nuovo programma di alloggi in affitto

Durante la campagna elettorale, il Partito Tisza si è impegnato a sostenere gli sviluppi di alloggi in affitto sia di proprietà pubblica che basati sul mercato. Da quando è entrato in carica, sono emersi ulteriori dettagli.

Secondo il Ministro dei Trasporti e delle Costruzioni Dávid Vitézy, i fondi di recupero dell’Unione Europea potrebbero essere utilizzati per sostenere il programma, che potrebbe generare progetti di sviluppo immobiliare per un valore compreso tra 3 e 5 miliardi di euro.

Secondo i piani attuali, il finanziamento pubblico coprirebbe circa un quinto dei costi di sviluppo, mentre gli investitori privati finanzierebbero la parte restante. Budapest, Debrecen e Győr sono tra le città che dovrebbero beneficiare del programma, anche se potrebbero essere incluse altre città universitarie e centri industriali.

Gli esperti citati dal G7 sostengono che la sola costruzione di nuove case non sarà sufficiente. Potrebbe essere necessaria anche una riforma dei regolamenti del mercato degli affitti in Ungheria.

Tra le proposte in discussione ci sono contratti di locazione a più lungo termine, di durata compresa tra i cinque e i venti anni. Tali accordi potrebbero garantire una maggiore sicurezza per gli inquilini e offrire ai proprietari condizioni più prevedibili. Gli specialisti hanno anche suggerito di istituire un organismo indipendente per la risoluzione delle controversie, basato sui modelli austriaci, che consenta di risolvere i conflitti tra proprietari e inquilini in modo più rapido e meno costoso rispetto all’attuale sistema giudiziario.

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Una domanda chiave rimane quella di sapere se sarà disponibile un finanziamento sufficiente da parte dell’Unione Europea, attraverso la Recovery and Resilience Facility, e se si riuscirà ad attirare abbastanza capitale privato per integrarlo. Se i piani andranno avanti, l’Ungheria potrebbe assistere a una delle iniziative abitative più significative degli ultimi decenni, che potrebbe offrire una vera alternativa alla proprietà della casa per coloro che faticano a trovare un alloggio a prezzi accessibili.