Как арендаторы могут повернуться в свою пользу в этот кризисный период
Если у них гибкий подход к стратегии в сфере недвижимости, и они открыты к новым решениям, мы можем помочь им выработать правильную тактику при ведении переговоров с арендодателями – резюмировала текущие возможности офисных, торговых и логистических арендаторов ВЛК Креза , в их майском исследовании.
Основные наблюдения и прогнозы:
- В настоящее время от 15 до 20 процентов арендаторов офисов просят снизить арендную плату.
- В отдельных случаях срок аренды офиса может быть сокращен с пяти до трех лет.
- Арендаторы с относительно большими офисными площадями (например, 2.000 м2) могут сдать в субаренду часть своего помещения
- Размер офисных помещений может даже увеличиться из-за новых мер безопасности для здоровья
- Само рабочее место (например, стол и близкое окружение) будет уделять больше внимания по сравнению с социальными и развлекательными зонами.
Работа сотрудников из дома из-за коронавируса привела к тому, что большая часть офисных зданий и частично торговые центры опустели, и только продуктовые магазины остались открытыми с ограничениями по времени работы.
Эта волна принудительных закрытий привела к серьезным проблемам с ликвидностью, и многие ритейлеры обратились за помощью к арендодателям и государству, – напомнил консультант по недвижимости VLK Cresa в своем майском оценочном исследовании.
Однако в исследовании отмечается, что корпорации, использующие офисные помещения, не могут использовать эту справочную базу, поскольку большинство объектов недвижимости были открыты с начала пандемии. Наоборот, ритейлеры (рестораны, кофейни, фитнес-центры и др.) в офисном здании вправе требовать облегчения условий аренды, поскольку их бизнес-модель основана на том, что гости приходят в основном из самого здания. Поскольку большая часть арендаторов офисов находилась дома, эти торговые помещения оставались пустыми. Но даже в этом случае арендаторы офисов могут найти варианты выхода из этой бедственной ситуации." - подтвержденный Вальтер Калаус, управляющий директор VLK Cresa.
Он ожидает, что переговоры не обязательно станут более жесткими, вместо этого потребуется более адаптивный подход. «Еще до пандемии нашей целью всегда было найти компромиссное решение, это неизменно. Являясь только представителями арендаторов, мы всегда стараемся заключить для наших клиентов наилучшую возможную сделку, не превращая переговорный процесс в поле битвы.
Арендодателей и арендаторов объединяет одно: обеспечение непрерывности бизнеса, а для достижения этого требуется еще большая гибкость. Арендаторы находятся под большим давлением, чтобы переоценить свои текущие и будущие потребности в офисных помещениях. Им также потребуется актуальная и достоверная информация о текущих тенденциях рынка, возможностях скидок и т. д. Такая информация может быть предоставлена только независимыми экспертами по недвижимости. Арендаторы должны сосредоточиться на своем бизнесе и не должны обладать глубокими знаниями в вопросах недвижимости для принятия обоснованных и безопасных решений». – сказал исполнитель.
Два примера, чтобы показать, как арендаторы могут перемещаться:
Первый случай: три года до окончания пятилетнего договора аренды
Переговоры будут очень сложными, так как в оставшееся время в бизнесе арендатора могут возникнуть еще большие трудности, а это приведет к большему количеству модификаций. Немедленное или краткосрочное расторжение может вызвать дополнительные финансовые и юридические проблемы, а тем временем потребуется еще одно более дешевое место. Последнее потребует много времени, денег и энергии, чтобы найти.
Вальтер Калаус еще не сталкивался с огромным количеством арендаторов офисов, обращающихся за финансовой помощью к арендодателям. Как он выразился: к арендодателям обратились примерно 15–20% жильцов. Задержка с оплатой арендной платы может помочь жильцам с денежным потоком, но не имеет решающего значения. Вместо этого может быть целесообразным переосмыслить то, как используются офисные помещения.
Еще одно решение — отдать часть площади и остаться на пакет со скидкой, — отмечают авторы исследования.
Выходом из положения может быть и сдача в субаренду меньшей части офиса, что означает снижение затрат арендаторов. Я думаю, что в ближайшие месяцы это станет распространенным подходом, особенно для организаций, арендующих пару тысяч квадратных метров.
Этот вариант подойдет арендаторам, которым нужны меньшие площади, поскольку это более экономичное решение по сравнению с обязательством быть основным арендатором. Таким образом, им нужно будет смириться с тем, что арендодатель (основной арендатор) не будет тратиться на отделку офиса, а сдаст помещение как есть.– обрисовал ситуацию Вальтер Калаус.
Второй случай: Один год до окончания пятилетнего договора аренды
Ситуация несколько упрощается, поскольку арендатор более подготовлен к переезду или пересмотру условий договора аренды. Остаться оправдано, если нынешний арендодатель предложит еще один пятилетний контракт с существенной скидкой. Обратите внимание, что на самом деле это контракт на 1+5 лет..
Двигаться является правильным выбором, если фактический арендодатель не предоставляет дополнительных скидок, а другие здания предлагают более низкую арендную плату или более высокие взносы за отделку для более современного и лучше расположенного пространства.
В любом случае арендатор получит наибольшую выгоду, если условия контракта останутся максимально гибкими. Например, из обычного пятилетнего договора аренды сократить срок аренды до трех лет. Специалисты VLK Cresa уверены, что в ближайшие пару лет мы увидим это во многих случаях.
Очевидно, что необходимо будет пересмотреть всю стратегию работы, включая установление правильного баланса между работой из дома и в офисе.
Они считают, что в последние годы слишком много внимания уделялось социальным областям, на которые тратилось много денег по сравнению с фактическими рабочими областями, которые должны вызывать первостепенное внимание в будущем.
В отношении этого Вальтер Калаус сказал: «Вполне возможно, что работа на дому освободит от 5 до 10 процентов или даже 15 процентов офиса, но из-за новых мер безопасности нам может понадобиться больше кухонь или больших рабочих зон, чтобы сохранить правильную социальную дистанцию. Также будут пересмотрены современные вентиляционные решения, и могут вернуться параваны и закрытые офисные конструкции, чтобы разбить одно большое открытое офисное пространство. В итоге мы можем увидеть, что в некоторых случаях арендаторам потребуется больше офисных площадей, чем до пандемии. Принимая эти непростые решения, крайне важно иметь помощь стороннего специалиста по недвижимости.".
Источник: ООО "Креза"
пожалуйста, сделайте пожертвование здесь
Горячие новости
Неожиданное заявление главы полиции о том, насколько безопасен Будапешт
«Новая авиакомпания» перевозит пассажиров из Будапешта в экзотический средиземноморский мегаполис
Бум недвижимости в Венгрии: выявлен рост цен, демографический взрыв и смена горячих точек!
Министр иностранных дел: Венгерская дипломатия дала правильные ответы
Мэр Будапешта запретил премьер-министру Орбану работать в местной газете?
Железная дорога Будапешт-Белград: строительство достигло нового рубежа
1 комментарий
Компании по управлению недвижимостью должны смотреть правде в глаза. Многие из них обанкротятся, если задолжают банкам. Клиенты, находящиеся на грани краха, не выиграют от снижения цен на недвижимость, если у них не будет клиентов. Компании по управлению недвижимостью должны понимать, что у них будет много незанятой недвижимости, которая, вероятно, останется незанятой в течение многих лет, если только они не снизят арендную плату значительно и не предложат краткосрочную аренду. Помещение, которое может стоить 10,000 2500 евро в месяц, возможно, придется арендовать за XNUMX евро в месяц, чтобы найти и удержать арендатора. Компании по аренде офисных помещений годами высасывали кровь (прибыль) из клиентов с возмутительной стоимостью и политиками. Многие агенты по недвижимости, сдающие квартиры в аренду, окажутся в одной лодке, если не упадут запрашиваемые цены на многих рынках.