كيف يمكن للمستأجرين تحويل لصالحهم هذه الفترة الأزمة
في حال كان لديهم نهج مرن لاستراتيجيتهم العقارية ، وكانوا منفتحين على حلول جديدة ، يمكننا مساعدتهم على التوصل إلى التكتيكات الصحيحة عند التفاوض مع الملاك - لخص المكتب ، ومستأجري التجزئة واللوجستيات الفرص الحالية لـ VLK Cresa ، في دراستهم في مايو.
الملاحظات والتنبؤات الرئيسية:
- حاليًا 15 إلى 20 بالمائة من مستأجري المكاتب يطالبون بتخفيض الإيجار
- في بعض الحالات ، قد يتم تقليص مدة عقد إيجار المكتب من خمس إلى ثلاث سنوات
- المستأجرين بمساحة مكتبية كبيرة نسبيًا (مثال 2.000 م2) قد يؤجر من الباطن جزءًا من فرضيته
- قد يزداد حجم المساحات المكتبية بسبب تدابير السلامة الصحية الجديدة
- سيستمتع مكان العمل ذاته (على سبيل المثال ، الطاولة والمناطق المحيطة القريبة) بمزيد من التركيز مقارنة بالمناطق الاجتماعية والترفيهية
أدى الموظفون الذين يعملون من المنزل بسبب فيروس كورونا إلى إفراغ جزء أكبر من مباني المكاتب وجزءًا من مراكز التسوق ، وظلت محلات البقالة فقط مفتوحة مع قيود أوقات العمل.
أدت هذه الموجة من الإغلاقات القسرية إلى مشاكل خطيرة في السيولة وتحول تجار التجزئة بأعداد كبيرة إلى الملاك وإلى الدولة للحصول على المساعدة - استدعت شركة VLK Cresa مستشار العقارات في دراستهم التقييمية لشهر مايو.
"ومع ذلك ، أوضحت الدراسة أن الشركات التي تستخدم المساحات المكتبية لا يمكنها استخدام هذه القاعدة المرجعية لأن معظم العقارات كانت مفتوحة منذ بداية الوباء. على العكس من ذلك ، فإن تجار التجزئة (المطاعم والمقاهي ومراكز اللياقة البدنية وغيرها) في مبنى المكاتب لديهم ما يبرر طلبهم لشروط التأجير السهلة لأن نموذج أعمالهم يعتمد على الضيوف القادمين بشكل أساسي من المبنى نفسه. مع وجود الكثير من مستأجري المكاتب في المنزل ، ظلت وحدات البيع بالتجزئة هذه فارغة. ولكن مع ذلك ، يمكن للمستأجرين إيجاد خيارات للخروج من هذا الموقف المتعثر" - مؤكد فالتر كالوس، العضو المنتدب في VLK Cresa.
إنه يتوقع أن المفاوضات لن تصبح بالضرورة أكثر صرامة ، وبدلاً من ذلك ستكون هناك حاجة إلى موقف أكثر تكيفًا. "حتى قبل الوباء ، كان هدفنا دائمًا هو الوصول إلى حل وسط ، ولم يتغير هذا. كمستأجرين فقط كممثلين ، نحاول دائمًا الحصول على أفضل صفقة ممكنة لعملائنا ، دون تحويل عملية التفاوض إلى ساحة معركة.
يشترك الملاك والمستأجرون في شيء واحد: توفير استمرارية الأعمال ، ولتحقيق ذلك فإن المزيد من المرونة أمر لا بد منه. يتعرض المستأجرون لضغوط كبيرة لإعادة تقييم احتياجاتهم الحالية والمستقبلية من المساحات المكتبية. سيحتاجون أيضًا إلى معلومات مناسبة ومناسبة عن اتجاهات السوق الحالية وإمكانيات الخصم وما إلى ذلك. لا يمكن توفير هذه الأنواع من المعلومات إلا من قبل خبراء عقارات مستقلين. يجب أن يركز المستأجرون على أعمالهم الخاصة ولا يُتوقع منهم امتلاك معرفة عميقة بقضايا العقارات لاتخاذ قرار صالح وآمن ". - قال التنفيذي.
مثالان لإظهار كيف يمكن للمستأجرين التنقل:
الحالة الأولى: ثلاث سنوات تنتهي بعقد إيجار مدته خمس سنوات
قد تكون إعادة التفاوض صعبة للغاية ، لأنه في الوقت المتبقي قد تحدث المزيد من الصعوبات في عمل المستأجر ، وسيؤدي ذلك إلى مزيد من التعديلات. يمكن أن يتسبب الإنهاء الفوري أو قصير الأجل في مزيد من المشاكل المالية والقانونية ، وفي غضون ذلك ستكون هناك حاجة إلى مساحة أخرى أرخص. سيتطلب الأمر التالي الكثير من الوقت والمال والطاقة للعثور عليه.
لم يواجه فالتر كالوس بعد عددًا هائلاً من مستأجري المكاتب الذين يطلبون المساعدة المالية من الملاك. كما صاغها: فقط ما يقرب من 15 إلى 20 في المائة من المستأجرين اقتربوا من الملاك. يمكن أن يساعد دفع الإيجار المتأخر التدفق النقدي للمستأجرين ولكنه ليس حاسمًا. بدلاً من ذلك ، يمكن أن يكون إعادة التفكير في كيفية استخدام المساحات المكتبية أمرًا مناسبًا.
حل آخر هو إعادة جزء معين من المساحة والبقاء مقابل حزمة مخفضة - أوجز مؤلفو الدراسة.
"إن تأجير جزء أصغر من المكتب يمكن أن يكون أيضًا مخرجًا ، مما يعني خفض التكلفة للمستأجرين. أعتقد أن هذا سيكون نهجًا شائعًا في الواقع في الأشهر المقبلة خاصة للمنظمات التي تستأجر ألفي متر مربع.
المستأجرون الذين يحتاجون إلى مناطق أصغر مثل هذا الخيار لأن هذا حل أكثر فعالية من حيث التكلفة مقارنة بالالتزام بأن يكونوا المستأجر الرئيسي. وبالتالي ، سيحتاجون إلى قبول أن المالك (المستأجر الرئيسي) لن ينفق على تجهيزات المكتب ولكنه سيسلم المساحة كما هي."- أوجز الوضع فالتر كالوس.
الحالة الثانية: سنة على انتهاء عقد الإيجار لمدة خمس سنوات
الوضع أسهل إلى حد ما حيث أن المستأجر أكثر استعدادًا لنقل أو إعادة التفاوض على عقد الإيجار. لتبقى له ما يبرره ، إذا قدم المالك الحالي عقدًا آخر مدته خمس سنوات بخصم كبير. لاحظ أن هذا في الواقع عقد 1 + 5 سنوات.
للانتقال هو الخيار الصحيح إذا لم يتم توفير خصم إضافي من قبل المالك الفعلي والمباني الأخرى تقدم إيجارًا أقل ، أو مساهمة أعلى في التجهيز للحصول على مساحة أكثر حداثة وأفضل موقعًا.
في كلتا الحالتين ، سيستفيد المستأجر أكثر إذا ظلت شروط العقد مرنة قدر الإمكان. على سبيل المثال ، من عقد الإيجار المشترك لمدة خمس سنوات ، يتم تقليل مدة الإيجار إلى ثلاث سنوات. الخبراء في VLK Cresa واثقون من أنه في العامين المقبلين سنرى هذا في كثير من الحالات.
من الواضح أن استراتيجية العمل بأكملها ستحتاج إلى إعادة النظر ، بما في ذلك إنشاء التوازن الصحيح بين العمل من المنزل والمكتب.
وهم يعتقدون أنه خلال السنوات الماضية كان هناك تركيز كبير على المجالات الاجتماعية مع إنفاق الكثير من المال على هذه المساحات مقارنة بمناطق العمل الفعلية التي يجب أن تكون مصدر قلق رئيسي في المستقبل.
وفي إشارة إلى هذا قال فالتر كالاوس:من المحتمل أن يؤدي العمل من المنزل إلى توفير 5 إلى 10 بالمائة أو حتى 15 بالمائة من المكتب ، ولكن نظرًا لإجراءات السلامة الصحية الجديدة ، فقد ينتهي بنا الأمر بالحاجة إلى المزيد من المطابخ أو مناطق عمل أكبر ، للحفاظ على المسافة الاجتماعية المناسبة. سيتم أيضًا إعادة تقييم حلول التهوية الحديثة ، وقد تعود هياكل البارافانات والمكاتب المغلقة لتقسيم مساحة المكتب الكبيرة المفتوحة. في نهاية اليوم ، قد نرى أنه في بعض الحالات سينتهي الأمر بالمستأجرين إلى المزيد من المساحات المكتبية ، مقارنة بما قبل الوباء. مع تلك القرارات الصعبة ، سيكون من الضروري الحصول على مساعدة متخصص في العقارات الخارجية".
المصدر كريسا ذ
الرجاء التبرع هنا
الأخبار الساخنة
ادعاء رئيس الشرطة المفاجئ حول مدى أمان بودابست
تنقل "شركة الطيران الجديدة" الركاب من بودابست إلى هذه المدينة المتوسطية الغريبة
طفرة العقارات المجرية: الكشف عن ارتفاع الأسعار والانفجار السكاني والتحولات الساخنة!
وزير الخارجية: الدبلوماسية المجرية أعطت الردود الصحيحة
هل منع عمدة منطقة بودابست رئيس الوزراء أوربان من نشر الصحف المحلية؟
خط السكة الحديد بين بودابست وبلغراد: يصل البناء إلى مرحلة جديدة
1 تعليق
تحتاج شركات إدارة العقارات إلى مواجهة الواقع. سيتم إفلاس العديد منهم إذا كانوا مدينين بأموال للبنوك. لن يستفيد العملاء الذين هم على حافة الانهيار من أسعار العقارات المخفضة إذا لم يكن لديهم عملاء. تحتاج شركات إدارة العقارات إلى إدراك أنه سيكون لديها العديد من العقارات الشاغرة التي من المحتمل أن تظل شاغرة لسنوات ما لم يتم تقليل الإيجارات بشكل كبير وتقديم عقود إيجار قصيرة الأجل. قد يلزم استئجار مساحة قد تتطلب 10,000 يورو شهريًا مقابل 2500 يورو شهريًا للحصول على مستأجر والاحتفاظ به. تعمل شركات تأجير المساحات المكتبية على امتصاص شريان الحياة (الأرباح) من العملاء لسنوات بتكلفة وسياسات باهظة. سيكون العديد من وكلاء العقارات الذين يؤجرون شققًا في نفس القارب ما لم تنخفض أسعارهم المطلوبة في العديد من الأسواق.