الإيجار أو الشراء: تحليل يكشف عن أفضل الحلول للباحثين عن شقة في المجر
هناك سؤال يجب على كل شخص انتقل إلى مدينة كبيرة أو يخطط للقيام بذلك التفكير فيه: هل من الأفضل استئجار شقة أم شراء واحدة؟ إنه سؤال معقد بدون إجابة مباشرة ، ولكنه يستخدم مراقب البنكحسابات ، HVG أجرى تحليلاً لتقديم بعض الإرشادات المتعلقة بالوضع في المجر.
مراقب البنك استخدمت موقع بيع العقارات الهنغاري ingatlan.com للحصول على عينة من أسعار السوق العقاري وأسعار الإيجار لشقة 35 متر مربع. تم حساب متوسط الأسعار بناءً على المعروض من العقارات في منطقة 13 في بودابست وفي مدن Szeged و Győr حيث عادة ما يكون الطلب على الشقق مرتفعًا في الجامعات هناك.
سعر السوق (فورنت هنغاري) |
سعر الإيجار (فورنت هنغاري ، شهريًا) |
|
بودابست | 29,330,000 | 120,000 |
جيور | 19,355,000 | 100,000 |
سيجد | 18,760,000 | 100,000 |
المصدر: hvg.hu
عند التقدم بطلب للحصول على قرض سكني في المجر ، تتطلب المخططات الحالية مساهمة مالية بنسبة 30٪ على الأقل ، وكانت هذه هي النسبة مراقب البنك (والتي تحتوي أيضًا على آلة حاسبة لمساعدتك في العثور على أفضل الظروف) المستخدمة في التحليل. تم اختيار مخطط مدته 20 عامًا بفائدة 10 سنوات ، بمعدل فائدة ثابت يبلغ 3.52٪. تم تعيين الإيرادات الشهرية لمقدم الطلب على HUF 400,000.
بالنسبة للتحليل ، تم حساب العائدات لمدة 5 سنوات: مقدار الوقت الذي سيتم فيه استخدام العقار من قبل الشخص الذي يؤجر أو يقوم بالشراء. في حالة الطلاب ، يمكن أن يساوي هذا طول دورة الماجستير ، على سبيل المثال.
أظهرت النتائج أنه في Szeged و Győr ، يمكن أن يوفر لنا شراء شقة ما يصل إلى مليون فورنت هنغاري ، على عكس بودابست حيث يكون الإيجار أفضل (1 فورنت هنغاري) بعد فترة 65,000 سنوات.
بدائل وعوامل عدم اليقين
بالطبع ، يمكن للمرء أن يختار إنفاق 30٪ من المساهمة على أشكال أخرى من الاستثمار بدلاً من ذلك. على سبيل المثال ، إذا كانت عائدات السندات الحكومية منخفضة المخاطر أعلى من قيمة العقار في نهاية السنة الخامسة (السيناريو المحتمل هو بيع العقار عند انتهاء الفترة) ، يبدو أن السند الحكومي خيار أفضل - كل هذا يتوقف على كيفية تغير أسعار العقارات على مر السنين. لكن التحليل كشف أنه حتى بدون زيادة الأسعار في سوق العقارات ، فإن شراء شقة يمكن أن يؤتي ثماره. علاوة على ذلك ، تسمح ظروف السكن في جيور وسيجد بانخفاض الأسعار بنسبة 10٪. تمت مقارنة هذا مقابل سند حكومي يسمى المجرية Állampapír Pluszوالتي يبلغ عائدها السنوي 4.95٪.
كما هو مذكور أعلاه ، ربما يكون العامل الأكثر أهمية هو كيفية تغير أسعار العقارات بمرور الوقت. مراقب البنك وجد أنه خلال أزمة عام 2009 ، انخفضت الأسعار بنسبة 20٪ لكنها تعافت بعد 10 سنوات - وهذا يعني أن الاستثمار لمدة 5 سنوات قد لا يكون مربحًا ، ولكنه استثمار مدته 10 سنوات (وهو طول فترة الفائدة المختارة) على الأرجح.
أسعار الإيجارات متقلبة أيضًا. وفق HVG، فقد أظهر الوضع الحالي أن نقص السياحة و عدم اليقين المحيط بـ Airbnbs يمكن أن يكون لكليهما تأثير كبير على الإيجار. وإذا كنت تخطط لسداد قرض الإسكان من خلال عرض مكان للإيجار ، فقد تكون أسعار الإيجار المنخفضة عاملاً رادعًا.
وهذه ليست الجوانب الوحيدة التي يجب مراعاتها: يمكن أن تشمل مخططات القروض الأخرى ، أو العرض الفعلي في المنطقة ، أو تكاليف الصيانة ، أو مخطط الدعم المحتمل من الحكومة. الباحثون المسطحون هم بالتأكيد في وضع غير مؤكد الآن ، وأفضل ما يمكنهم فعله هو جمع أكبر قدر ممكن من المعلومات.
الصورة: www.facebook.com/ZoltanGaborPhotography
المصدر hvg.hu
الرجاء التبرع هنا
الأخبار الساخنة
سعر الكهرباء المجري الأدنى في الاتحاد الأوروبي
حكومة أوربان: نحن من نصنع معروفًا للاتحاد الأوروبي
من احتفالات يوم أوروبا إلى المعارض الجديدة: إليك بعض أفضل البرامج في بودابست التي يمكنك حضورها في شهر مايو
انخفاض الصادرات والواردات في المجر – بيانات رسمية
فندق مطار بودابست الجديد في طريقه إلى الظهور – صور مذهلة
11 قائمة EP ستتنافس في المجر في 9 يونيو
8 تعليقات
لا يربح المشترون والمستأجرون أبدًا إذا كانت البنوك متورطة. إن أسعار العقارات مبالغ فيها في عام 2020. سيكون هناك قريباً إعادة ضبط للاقتصاد عندما ينهار الاقتصاد العالمي. قريباً ستكلف شقة 30 مليون قدم في بودابست 10 ملايين فورنت إذا كنت محظوظاً بما يكفي لامتلاك المال لدفع النقود. لا تقترض أبدًا المال لشراء مساكن من البنوك. لأكثر من 24 شهرًا. تكلفة السكن مرتفعة بسبب المضاربين العقاريين.
فقط الحمقى هم من يدفعون هذه الأسعار البشعة. ستنخفض الأسعار قريبًا إلى 10٪ من الأسعار الحالية لعام 2020 بسبب الكساد المالي العالمي.
يمر سوق العقارات في البلدان المتقدمة دائمًا بدورات الازدهار والكساد. قد يكون من المربح "قلب" عقار في مرحلة معينة من الدورة ، أي الشراء ثم البيع بسرعة ، ولكن بشكل عام ، يجب تحقيق أكبر الأرباح من خلال الاحتفاظ بالعقار لمدة 10-15 سنة على الأقل. أثناء انهيار الأسعار ، يحجم الناس عن البيع بسبب احتمال وجود أسهم سلبية. هذا يقلل من المعروض من العقارات القادمة إلى السوق. علاوة على ذلك ، لا يجب على المطورين البدء في تطويرات جديدة ، مما يقلل من المعروض من الوحدات في السوق. هذا التخفيض إذا كانت الخصائص المتاحة له تأثير في رفع الأسعار. من الواضح أن المعلقين أعلاه لا يفهمان كيفية عمل سوق العقارات.
بولس ، نحن في طليعة الكساد الأعظم مما شهده العالم من قبل. سيجعل عام 1929 والكساد العظيم يبدوان وكأنهما مطب في السرعة. قد يكون الأشخاص الذين يمتلكون عقارًا صريحًا على ما يرام إذا لم يواجهوا صعوبات مالية أخرى. ستكون هناك إعادة ضبط عالمية وقد تؤدي إلى معدل بطالة يزيد عن 80٪. من المرجح أن تنهار جميع البنوك ، كما ستنهار العديد من الحكومات أو تضطر إلى رفع ضرائب عالية بحيث لا يستطيع الناس دفعها وإضافة ضرائب جديدة.
أنت تفشل أيضًا في فهم كيفية عمل أسواق العقارات عندما لا يعمل أي شخص تقريبًا. سيتم إعادة ملكية العديد من الممتلكات من قبل المقرضين وستظل شاغرة لسنوات عديدة أو يفوقها المشردون ما لم تصادر الحكومات هذه الممتلكات وتحولها إلى مساكن عامة.
هذا ليس ركودًا وأنا جاد في أننا في طليعة الكساد الأعظم. يكاد يكون من المؤكد أنها لن تنتهي إلا بعد حرب عالمية أخرى. قد لا تعود الأسعار في العديد من الأماكن المرتفعة بشكل مصطنع بسبب المضاربين وزعانف العقارات لمدة 50 عامًا قبل انهيار الأسعار في العديد من المناطق.
مجهول: كنت من المؤسف أن لدي رهن عقاري ضخم عندما ضرب الأربعاء الأسود في سبتمبر 1992 في المملكة المتحدة. ارتفعت أسعار الفائدة على الرهون العقارية بشكل صاروخي (تضاعفت واستهلكت راتبي بالكامل تقريبًا) ، وانهارت أسعار العقارات ، ولم يتمكن الكثيرون من البيع بسبب الأسهم السلبية وارتفعت البطالة إلى مستويات عالية مع انهيار الشركات بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. لذلك لقد رأيت كل شيء من قبل. بدأ الانتعاش في عام 1996 وبحلول عام 1980 كان سوق العقارات مزدهرًا مرة أخرى. أنا لست مؤمنًا بيوم القيامة ولا أؤيد هراء المؤامرة ، لذا فأنا لا أشاركك رؤيتك المروعة للاقتصاد العالمي.
عفوًا ، ليس 1980 !!! 2000! خطأ مطبعي!
أود أن أقتبس هذا القول الشهير هنا: اشتروا الخوف وباعوا الطمع.
كانت سرعة الزيادة في أسعار العقارات أسرع بكثير من سرعة زيادة الدخل.
كان من الممكن أن تشتري منزلًا إذا عملت بجد في 1970 ~ 80 ولكننا وصلنا الآن إلى نقطة أنه من المستحيل تمامًا شراء منزل بالدخل الذي يحصل عليه جيل الشباب.
الورقة البحثية: كان أحد الحلول لمشكلة عدم القدرة على تحمل تكلفة العقارات في المناطق عالية التكلفة في المملكة المتحدة هو "الملكية المشتركة" وهي طريق شائع لمن يرغبون في الصعود على سلم العقارات. يمكن للناس شراء 25٪ أو أكثر من العقار ، والباقي مملوك لجمعية الإسكان. النسبة التي لا يملكها المشتري لها عنصر إيجار مرفق ولكن يمكن للمشترين الاستمرار في شراء زيادات من العقار مع تحسن دخلهم ، إذا رغبوا في ذلك ، حتى يمتلكوا 100٪. لدى حكومة المملكة المتحدة أيضًا العديد من المخططات لمساعدة المشترين لأول مرة.