布加勒斯特和波兰主要城市较低的新建房产价格可能会吸引匈牙利买家的目光，但海外房产投资的成功与否，绝不仅仅取决于购买价格和可获得的租金收入。 Cordia公司的一项分析对比了匈牙利、波兰和罗马尼亚市场，同时参考了西班牙的情况，探讨了投资者在考虑进入该地区的新房市场或在热门度假胜地购买新房时，应考虑的差异、成本和收益率。
截至今年第一季度末，布达佩斯新建住宅的平均每平方米价格已升至190万福林以上，较2025年3月上涨了8%。 在此背景下，布加勒斯特似乎尤为具有吸引力：即使采用第一季度的平均汇率计算，其平均总价仍保持在每平方米130万匈牙利福林以下，尽管年度价格涨幅超过10%。
在波兰的主要房地产市场——华沙、克拉科夫、三城地区（索波特、格但斯克和格丁尼亚）、弗罗茨瓦夫、波兹南和罗兹——中，首都华沙的房价最为昂贵。 截至3月底，华沙新建住宅的每平方米均价（以福林计价，指毛坯房）已接近170万福林。 与此同时，波兹南的均价仍低于120万匈牙利福林。这些数据出自匈牙利领先的住宅房地产开发商之一科迪亚（Cordia）编制的区域市场对比报告。
“这些潜在的显著价格差异也可能引起匈牙利投资者的兴趣。对于我们在海外的项目，我们自然会协助那些考虑在地区市场甚至西班牙里维埃拉购买新建公寓的买家，”Cordia销售总监Áron Görög表示。
“在太阳海岸（Costa del Sol）——我们目前正在那里开发第二个项目——我们观察到房价显著上涨。 今年3月录得的平均价格为每平方米7,220欧元——约合260万匈牙利福林——比一年前上涨了近9%。另外需要注意的是，当地开发商通常标注的是净价，在此基础上还需加收10%的增值税。”
那么租金价格情况如何？
对于房地产投资而言，可实现的租金收入以及当地租赁市场的特点也至关重要。
以波兰为例，尽管每平方米价格较低，但单套房产的租金却与布达佩斯的平均水平相当甚至更高。因此，即使计入将房产装修至完全竣工、可直接入住状态所需的额外成本，以欧元计算的毛租金收益率仍介于4.5%至6%之间。
此外，还值得关注波兰各城市之间的差异。例如，波兹南是一个重要的工业和物流枢纽，失业率较低，新建房产价格较为适中。另一方面，在华沙，由于该国首都作为全国主要的商业中心，投资者虽然面临相对较高的房产价格，但也能获得稳定的租赁需求。
在布加勒斯特，与其他区域市场相比，相对较低的新建房产价格提供了极具吸引力的入市机会。不过，其总租金收益率也大致与波兰平均水平持平，约为5%至6%。
“科迪亚（Cordia）在布加勒斯特的最新项目——拥有274套公寓的‘Centropolitan’开发项目——近期已开始销售。我们发现，匈牙利的买家对该项目也表现出了浓厚的兴趣，”这位专家表示。
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华沙地价翻倍，毛坯房盛行
此外，还值得探讨该地区各地房价存在显著差异背后的原因。
在解读华沙的房价时，必须注意到：与匈牙利和罗马尼亚不同，开发商传统上提供的公寓是“毛坯房”，而非全装修房。这意味着买家在入住前，除了购房款之外还需承担可观的额外费用。
与此同时，华沙或布加勒斯特普通开发项目的建筑成本比布达佩斯低25%至33%。然而，地价却呈现出截然不同的情况。在华沙，房地产每平方米价格中土地成本所占比例是匈牙利或罗马尼亚首都的两倍多。
税收制度的差异也必须加以考虑。在匈牙利，新建住宅的标准增值税税率目前为5%，且位于指定棕地再开发区的住宅还可以退还增值税。 在波兰，面积小于150平方米的住宅适用8%的增值税税率，而超过该门槛的部分则适用23%的税率。在罗马尼亚，经过一段税负较低的过渡期后，标准增值税税率已于今年8月恢复至21%。
“除了成本方面的差异外，价格还受到行政手续复杂程度、需求强弱以及政府为支持购房者而采取的各项措施的显著影响，”戈罗格强调道。
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如今，空调已成为布加勒斯特和布达佩斯的基本需求
“我们开发的楼盘所采用的技术在根本上是相似的。此外，我们在各地建造的公寓都配有露台，这一点也没有区别，尽管这对波兰买家来说并不那么重要。高效的空间布局是所有市场都普遍期待的，但在波兰和罗马尼亚，环保意识和能源效率并不是那么突出的考量因素。
“随着夏季越来越炎热，布达佩斯和布加勒斯特的购房者越来越重视高效的制冷系统，而在波兰，尤其是该国北部地区，这种需求并不普遍，”这位专家说道。
值得注意的是，波兰直到今年才开始对多户住宅楼实施能效评级制度，成为欧盟成员国中最后一个采取这一措施的国家。专家认为，此举可能会鼓励投资者出售老旧、能效低下的公寓，转而寻求新建的高能效房产。
然而，根据Cordia的经验，所有市场都存在一个共同趋势：各地的买家越来越追求更高质量、设施更完善的住宅，以及诸如公共空间和设施、联合办公区、休息室和美食酒吧等附加服务。
在此方面，该公司可以特别充分地借鉴其在更成熟的西班牙市场积累的经验。这使科迪亚在罗马尼亚等市场具备竞争优势，因为在罗马尼亚，其他公司开发的项目中此类附加设施仍相对罕见。
