本文为《匈牙利每日新闻》的特约专栏文章，作者埃梅塞·塞尔（Emese Széll），现任匈牙利高端客户私人房地产顾问
如果您关注国际房地产头条新闻，可能已经看到匈牙利于2024年“重启了黄金签证”——在欧洲其他国家正悄然关闭投资居留通道之际，此举实属罕见。 两年过去了，更有趣的不是匈牙利敞开了大门，而是穿过这扇门的人寥寥无几——以及对于那些仅仅想在布达佩斯拥有一套漂亮住宅的人来说，这几乎无关紧要。
请允许我为您解释实际情况，以及这对您作为当今的外国购房者意味着什么。
“黄金签证”计划曾作出的承诺
匈牙利的“客座投资者居留许可”（vendégbefektetői tartózkodási engedély）由2023年第XC号法案设立，并于2024年7月1日向申请人开放申请。 从理论上讲，这是欧洲最优厚的居留许可之一：有效期为十年，可续期十年，无最低居留要求，允许配偶、子女甚至父母团聚，享有工作和经营企业的权利，以及在任何180天内可在申根区自由流动90天的权利。
随着时间的推移，符合资格的投资途径逐渐缩减为两种切实可行的方案：向匈牙利房地产投资基金（须在匈牙利国家银行注册，持有五年）投资至少25万欧元，或向高等教育机构捐赠100万欧元。 第三种选择——直接购买50万欧元的住宅房产——虽曾被写入法律，但在2025年1月中旬，在尚无任何申请人得以利用该途径之前，便被悄然删除。
实际情况是
数据本身就说明了一切。截至2025年下半年，约有273人进入申请流程，但仅有约78人获得了居留许可——该计划在首年便为该国筹集了约1,950万欧元。 为了更好地理解这一数据，匈牙利此前在2013年至2017年实施的居留债券计划处理了约20,000名外国公民的申请。而新计划的规模仅是其极小的一部分。
为何如此冷清？并非因为人们对匈牙利缺乏兴趣——原因在于结构性因素：
✦渠道极其狭窄。迄今为止，仅有两家基金管理公司具备销售投资份额的资格，因此实际上数月来都没有符合规定的产品可供购买。
✦中介费用高昂。经纪商通常向每位客户收取2500万至3500万匈牙利福林，对于25万欧元的投资而言，这笔费用堪称惊人。
✦制裁与银行业务摩擦。与俄乌战争相关的欧盟法规将大部分潜在申请人排除在外，并使将所需资金转入欧盟账户变得极其困难。此外，客户尽职调查（KYC）、反洗钱及资金来源核查措施也日益严格。
所有这些情况都并非匈牙利房地产市场本身存在缺陷，而是该计划从一开始就面临结构性制约。
欧洲格局中的匈牙利
值得记住的是，匈牙利是个例外，而非常态。西班牙已于2025年废除了“黄金签证”；葡萄牙早在2023年就取消了房地产投资途径；爱尔兰和英国分别于2023年和2022年终止了相关计划；希腊则大幅提高了申请门槛。 那些反复出现的批评——即这些项目推高当地房价，并引发安全和洗钱方面的担忧——正是塑造匈牙利这一谨慎且最终鲜少被利用的计划设计的压力所在。
大多数读者忽略的一点是：你其实并不需要它
这是我最希望国际读者能理解的一点：在匈牙利购房并不需要“黄金签证”。
非欧盟/欧洲经济区（EEA）公民可通过根据《251/2014号政府法令》由主管政府部门签发的简易购房许可，购买几乎任何住宅房产。法定办理时间为45天，除非购房行为会损害特定的公共利益，否则该许可将予以批准。 欧盟、欧洲经济区及瑞士公民甚至无需该许可。除购房价款外，买家还应考虑4%的产权转让税，以及在进行任何装修前实际需缴纳的6%至9%的总税费。
》
若您的目标是获得居留权而非仅持有房产，还有比投资者计划更稳定、更透明的途径——最值得一提的是面向高素质专业人士的欧盟蓝卡（2026年月薪门槛为1,001,048匈牙利福林）， 其他基于就业的居留许可以及公司设立，而匈牙利9%的企业所得税率（欧盟最低）为这些途径提供了有力支持。
换言之：那条屡登头条的“黄金签证”，对大多数买家而言不过是种干扰。真正重要的机会之门早已敞开。
为何布达佩斯高端房产依然值得投资
布达佩斯拥有难得的综合优势：世纪之交的建筑遗产、真正高品质的生活、中欧的地理位置（距离维也纳约两个半小时车程），以及相较于西欧首都仍具吸引力的房价。 对地标性历史公寓、多瑙河畔住宅、全景顶层公寓以及绿树成荫住宅区内的别墅的需求始终坚挺。
该市的高端核心区界定明确：第五区（贝尔瓦罗斯-利波特瓦罗斯，议会大厦周边——最昂贵的区域）、第一区（城堡区和维兹瓦罗斯），以及第二区和第十二区位于布达山区的区域（罗扎多姆、帕萨雷特、斯瓦布赫吉）。
市场背景同样重要。2025年，匈牙利在欧盟各国中名义房价涨幅最高——据国家银行报告，第三季度布达佩斯的年增长率已加速至近30%。 顶级地段的优质房源通常每平方米交易价格在190万至280万匈牙利福林之间，而可俯瞰多瑙河或毗邻议会大厦的房源偶尔会超过300万匈牙利福林。 经历了如此强劲的一年，2026年似乎将进入一个更加平衡、价格敏感且趋于稳定的阶段——根据我的经验，这恰恰是精明的买家大展身手之时，因为在价值投资领域，耐心和明智的建议再次比投机更能带来回报。
对于投资者而言，有两条租赁市场规则值得注意：自2026年1月1日起，第五区将禁止新增短期租赁；此外，针对爱彼迎（Airbnb）的更广泛暂停令将持续至2026年底。
您读过这篇文章吗？布达佩斯爱彼迎寒冬持续：又一行政区加入监管行列
购房者还应了解哪些信息
国际高端房地产市场的一个普遍趋势是，场外交易（即未公开挂牌便达成的交易）所占比例持续上升，这主要源于买卖双方对隐私保护的需求。 匈牙利的高端房地产市场也呈现出同样的趋势：出于这一原因，一些最精美的布达别墅、优雅的绿带住宅以及卓越的市中心公寓从未出现在公开平台上，而是通过私人渠道进行交易。
外国买家还应做好心理准备：进入一个新市场是一个复杂的过程：语言、法律程序、税收制度以及谈判惯例都可能与他们习惯的不同。准确了解当地的法律和税收环境，对于成功完成交易至关重要。
最后：在高价值交易中，保密性并非奢侈品，而是基本预期。一套结构完善的购房方案不仅应保障房产安全，还应保护买家的时间、声誉、隐私及谈判地位。
结语
匈牙利的“黄金签证”计划或许已陷入停滞，但匈牙利本身并未停步。对于希望在欧洲拥有一处安全居所、一项保值投资组合资产，或是在中欧腹地建立一处宁静据点的国际买家而言，这些机遇是切实存在的——而且至关重要的是，无需通过任何投资计划即可轻松获取。
埃梅什·塞尔（Emese Széll），匈牙利高端房地产市场专家，premiumingatlanok.com
本文旨在提供一般性的市场和经济信息。
延伸阅读：外国人可以在匈牙利购房吗？投资前必须了解的一切
封面图片来源：depositphotos.com
